七十年內的權利

秋　風

已經購買了70年國有土地建設使用權的業主們，可以獨立地支配土地上的所有權利。政府對于國有土地只可能收取一遍土地出讓金，不可能有第二次。

在名噪一時的酒仙橋危改拆遷中，有七百戶居民的房屋具有相對完整的產權，這些住戶在拆遷的“民主秀”中，基本上投了反對票。

他們問：政府有什么權力來對他們享有產權的房屋進行拆遷?實際上，城市未來大多數居民遲早可能都會遇到同樣的問題。

中國城市建設用地的所有權基本上屬于政府，房地產開發商從政府手里買來土地70年建設使用權，建設住宅出售給業主，業主支付價款，應當已經一次性支付了70年土地建設使用權費用，從而獲得了這一權利。

在制定《物權法》的過程中，很多民眾提出了一個問題：那70年期滿之后，該怎么樣呢?政府是不是要求收回土地，從而讓房子懸到空中?針對民眾的這一擔心，《物權法》第一百四十九條第一款規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。”這也就意味著，政府不能隨意收回土地。

但是，先別擔心那么遙遠的未來的風險，對于居住在商品房中的民眾來說，最大的風險其實是：房子也許只住了二三十年，政府突然決定要拆遷你的房子，該怎么辦?

說起來，近些年的拆遷，基本上不涉及私人享有土地之建設使用權的房屋，而主要涉及舊城區的公房，或者涉及個人曾經享有完整所有權的“私房”。但是，隨著舊城區房屋拆遷殆盡，而政府進行開發的雄心卻依舊勃發，則某一天，拆遷的推土機機可能就會開到某個新建小區的門口，或者像酒仙橋那七百戶居民那樣被連帶捎進拆遷區內。此時，業主有沒有權利制衡這種拆遷?

《物權法》第一百三十五條的規定，“建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施?！钡谝话偎氖龡l又規定“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律另有規定的除外?！?/p>

據此兩條，在70年內——實際上除去開發時間只有60多年了，建設用地使用權的持有人，也即每位業主，對于自己房屋所占用之土地，享有十分完整的權利：占有、使用、處分和收益。這種權利跟所有權幾乎沒有兩樣，也因此，在70年內，業主的權利是可以制衡政府作為土地所有者的權利的。

政府當然擁有這些土地的所有權，但是，政府一旦收取了70年土地建設使用權之費用，就把該項土地70年內的全邵權利出讓給了業主。此后，這塊土地之占有、轉讓、使用、收益，都與政府無關，而完全由業主支配。

借用中國古代的土地權利概念，政府享有“田骨權”，業主享有“田皮權”。兩者基本上不存在什么關系，業主可以獨立地支配其所享有之權利。

如此說來，在享有建設使用權的70年內，業主是可以處置其所擁有的土地的。假如業主購買的是單棟房屋，他就可以隨意改建、翻建、擴建，對他惟一具有約束力的只是政府的規劃。這些年來，不斷有媒體報道，別墅“私搭亂建”，有關部門也去查處。

然而，既然業主享有70年完整的權利，則他當然可以按照自己的喜好私搭私建，這本來就是他的私人事務，他人管不著，政府也管不著。

假如業主擁有的是一套公寓房，他并不擁有物理意義上的土地，但是，一個社區或一棟樓房的業主，作為一個集體，卻是可以占有物理上明確的一塊土地的。他們可以成立一個土地合作社，通過某種意義上被大家接受的程序，合理地處分自己已經享有權利的土地。

比如，房屋在住了40年后，大家都覺得樓房比較危險，那就可以通過表決的方式，選擇是自行進行樓房翻建，或者出售此塊土地，將獲得的貨幣分配各家，自行購買房屋。

總之，依據法律，已經購買了70年國有土地建設使用權的業主們，可以獨立地支配土地上的所有權利，而由此產生的收益，自然歸業主們共同享有，政府無權分沾。這就類似于銀行將一筆錢貸給企業，企業支付了利息之后就可自由支配這筆錢。這筆錢在企業手里所產生的收益，當然全部歸企業，與銀行無關。

這就是酒仙橋那七百余戶業主本應享有的權利。他們的房屋是否需要翻建，與政府無關。政府專業部門假如依據某些條例認定房屋已經出現安全隱患，那政府只能將此信息告知業主，由業主們自行選擇如何處理：是就地翻建，還是出售土地，整體搬遷。

但是現在，政府似乎并不這么認為，相反，似乎以土地所有者的身份，強制要求這些享有建設使用權的業主把建設使用權在70年未滿期之前退還給政府，政府再出售給開發商。這種做法的性質是顯而易見的：政府單方面撕毀了與業主們訂立的合同。

當然，政府還有一個身份，城市的公共管理者。政府可能制定一份新的城市規劃，對該塊地面的發展作出新安排。但是，首先，任何城市規劃都應當高度尊重私人財產權，而不應當過于隨意地讓私人作出犧牲；其次，即使業主服從規劃，開發商也應當與業主協商，請求其出讓剩余年限內的建設使用權——由于這一使用期限是自動續期，所以其實是永久性的建設使用權。開發商與業主之間進行的是平等民事主體之問的談判，與政府無關。這里，開發商支付給業主的，不是含糊其詞的“房屋拆遷補償”，而是兩項性質完全不同的價款：購買土地之建設使用權的費用，另加建筑物的補償費用。

可以說，按照法律，那么，政府對于國有土地只可能收取一遍土地出讓金，不可能有第二次。此后，這些土地其實與政府無關了，而純粹是已經享有建設使用權的個人和企業的事。