歡喜之后難免有淚

韓　波　汪　偉

再高明的人,難道能預見1997年的金融風暴?正是這場風暴,造成了香港樓市的崩潰?

“十年來的香港樓市,粉碎了以往的‘黃金定律?”“基強聯行”董事長陳基強搖著頭說?

只要手里有兩年的供樓款,就能閉著眼睛在香港置業,這就是香港人昔日公認的“黃金定律”?他們都相信,樓市有漲有跌,但從不會“跌跌不休”,即便市況低迷,略受煎熬定能翻身?然而,2007年的香港樓價,卻仍只相當于1997年最高點時的七成左右?

“十年后依然沒能漲回來,你能夠想象當時有多‘癲!”

泡沫夸張

2002年5月陳基強在上海創辦“基強聯行”,從事房地產投資銀行業務?

他的事業,在香港起步?1989年,22歲的他從美國俄亥俄州大學畢業后回到香港?1991年他進入當地一家房產公司,從事地產代理和物業經紀?

陳基強認為,人們早已聽說了許多“負翁”十年間的慘淡,實際上,故事往往要從1991年說起?

他說,“二戰”結束后香港樓市有6個產業周期,從1991年到1997年的這個上升段“非常驚人”?7年間香港房價增長了4倍,1997年6月巔峰狀態時,一般中檔住宅的房價達到每平方米8萬元左右(文中均為港幣),豪宅價格更是高達每平方米20萬元?

當時他進入的那家房產公司在香港有8間門店,每月交易量達到七八十個單位?“買進房子稍稍裝修一下再賣出,一個周期不會超過3個月,利潤率不會低于30%,你想一想年利潤率有多高!”陳基強說,他記得最夸張的事情,是同一套房子,在同一家公司,一個月里居然進出了3次!

“與期房的樓花炒作比起來,這還是小巫見大巫呢?”陳基強說,90年代初的香港,一套房子從預售到交付,轉手十余次不足為奇,每一次應該都有15%到20%的利潤率?

1991年3月下旬,市場傳聞匯景花園將于近日推出,長江實業的售樓處轉眼排起長隊,發展商多次貼出告示勸喻市民,但沒人愿意離去,最后居然出動警察驅散人群?

港府在1991年8月頒布了打擊炒樓的7項措施,比如規定樓盤登記時每人只可登記一次限購一個單位等,但樓價繼續急升?同年12月,港府再推出6項措施,如向買賣樓花者征收樓價的2.75%的印花稅?促使銀行按揭貸款最高比例從九成降低到七成?第二年,一些地產商自行將按揭比例提高到七成半到九成,市場熱度難退?港九各區主要大型屋村的成交價在1992年3月底升至每平方米4萬元以上,到1994年第一季度,售價升至每平方米5萬元以上?

1996年豪宅成為香港樓市明星,平均升幅達到了三到四成,港島半山一些熱門豪宅的升幅超過了50%?在豪宅帶動下,中小型住宅樓宇價格再度攀升20%到25%?1997年初,尖沙咀豪宅嘉文花園發售,當天一個4號籌以203萬元轉售,樓花價格竟相當于樓價的兩成?

當時香港地產代理業可謂風生水起,三四千家店鋪都活得有滋有味?一間小型地產代理公司最低投資額只需要10萬港幣,而代理一宗樓宇交易就能獲利數萬?地產代理市場一年的傭金金額高達數十億元?市場火爆,銀行按揭部門?律師行和地產代理忙得不可開交,一些地產代理的工作時間是從早上9點到第二天凌晨1點,為的是賺取更多傭金?1996年美聯物業的金牌經紀人廖玉娟,全年收入超過400萬元,成為醒目的“打工皇帝”?

當時香港流行一句話:HighTech就揩(從事高科技往往蝕本),LowTech就撈(炒樓就賺錢)?經商獲利哪里比得上炒樓投機快捷保險?“一鋪定輸贏,贏了就發達”的賭徒心態成為主流?

陳基強說,1997年成交的物業中,一手房與二手房的數量大約為1比6,僅從這個數字,就可見炒風之盛?

一份資料顯示,1996年底香港甲級寫字樓的租金在全球主要商業城市中高居榜首,國際競爭力大受影響?租金高昂使得不少商鋪難以為繼,只得打烊關張?高地價?高樓價?高租金加劇了社會貧富懸殊,貧富差距急劇擴大?1997年3月,幾家傳媒收到匿名信,有人聲稱要對當時的房屋司首長下毒?

香港的房地產泡沫如何越來越大?陳基強說,要探究樓價飆升的原因,離不開當時的宏觀經濟背景?

房地產業在香港經濟結構中一直占有很大的比重?90年代初,香港房地產業?制造業和金融服務業三足鼎立,其中房地產業一度占到了GDP的四成?如果說香港經濟曾經圍著房地產轉,似乎也并不為過?

其次,香港政府一直實行高地價政策?有人統計,從1971年到1997年,香港政府的賣地收入占到了財政總收入的13.5%,其中1980到1981年度,賣地收入占財政總收入的比重高達35%?地產業的景氣程度,直接影響港府的財政收支平衡?

陳基強說,對此業內人戲稱是“面粉比面包貴”:許多項目的地價加上建筑成本,就已經相當于當時的市場賣價,發展商的利潤都指望著項目運行過程中的樓價漲幅?有的項目,地價甚至占到了總成本的90%,因此香港幾乎沒有“爛尾樓”——但凡拿得起土地,就不會蓋不起樓?如此一來,地價就是天價,樓價怎么可能低下頭來?

還有,香港實行聯系匯率制度,使得長期跟隨美國推行低利率政策,大量銀行存款被擠壓到樓市和股市?而香港長期穩定的經濟增長,使得市民的投資熱情不斷升溫?

1994年,陳基強離開香港到北京開拓業務,“當時許多人說我笨?1997年樓市大跌之后,他們又開始夸我高明?”

陳基強笑著說:這并不是我的高明?況且,再高明的人,難道能預見1997年的金融風暴?正是這場風暴,造成了香港樓市的崩潰?

市道輪回?

這十年里,內地許多人說起香港“負翁”的傳聞,總是不勝唏噓,以為種種慘痛前所未有?

這也許真是一種誤解?內地房地產市場起步較晚,人們沒有看到過多少循環周期?他們不知道,在香港,從浪尖到波谷的起起落落并不罕見?

就像《獅子山下》所唱:人生中有歡喜,難免亦常有淚?

放眼看去,1877年到1881年上半年,香港地價?樓價的升幅就曾高達6倍?1881年樓價大跌,破產者眾多,當時香港立法局首位華人議員伍廷芳,據說就是因為地產投機失敗而悄然離港北上,出任李鴻章的幕僚?

就在近50年里,大起大落也很常見?1965年香港爆發銀行危機,大幅收縮對房地產業的貸款,諸多地產商因資金周轉不靈而倒閉,地價?樓價和租金大幅暴跌,1964年觀塘工業地皮最高售價每平方英尺120元,到了1965年底,只有每平方英尺40元?

1973年香港出現股票投機狂潮,地價?樓價和租金也不斷攀升,樓花炒賣異常活躍,不少地產商都推遲了樓宇銷售,寧愿空置,待價而沽,市場一度有買家無賣家?而隨著恒生指數從1973年3月的1774.96點,跌到1974年12月10日的150.11點,地產業同樣呵氣成冰?

1978年地產市場再次爆發,尖沙咀東部地價3年內上升了六七倍,樓價也上升了3倍?

尖沙咀新世界中心售樓處輪購沙田第一城,一個星期前就有人露宿街頭排隊,隊伍中有人帶了木棒?鐵管自衛?到1982年樓價崩盤,普遍比高峰時期下跌三四成,許多炒樓者又成了被捆住手腳的“大閘蟹”?

……

陳基強說,1997年10月開始的樓市深幅調整與以往不盡相同,因為這一次的跳水,關鍵原因是人們難以預測的亞洲金融風暴?許多人對香港政府的“八萬五計劃”耿耿于懷,認為大量推出廉價公屋拉低了樓價,實際上,面對凌厲風暴,政府早已“軟化”了立場,彈性處理這一計劃,它對市場的真正影響十分有限?

根據他的數據,1997年香港前十大發展商推出的住宅單位占到了銷售總量的80%,而十大巨頭中,又以長江實業?新世界發展?新鴻基地產和恒基地產四家最為煊赫?

以往無論市況涼熱,各大巨頭在銷售新盤時似乎都有默契,總會彼此之間輪流開盤,輪流推銷,樓宇單位分成小批推出,秩序井然?他們總會盡量避免“撞盤”和殺價?香港消費者委員會曾經稱這種默契“推高了樓價,減低消費者比價的機會”?陳基強說,巨頭之間既有競爭又有合作,一些項目都是共同開發,自然不會拆臺?

而這一次地產危機,傳統的游戲規則幾乎蕩然無存,新樓盤的減價大戰十分慘烈,形成了樓價大跌的骨牌效應?“這反映了當時他們對后市的普遍預期?”陳基強說?

地產代理和物業經紀的業內人士,在這次危機中多是傷痕累累?陳基強說,他們曾經一路奏凱,以為自己是市場中的頂尖人物,肯定能在低位買入,高位賣出?強烈的自信使得他們出手彪悍,卻極少能在市況改變前全身而退?

陳基強的一位朋友是某公司董事,1997年時年薪高達150萬元,此人在1997年初持有4套物業,利潤就高達2000萬元左右?當時老板對他不敢有絲毫不敬,生怕一言不合就拂袖而去?沒過多久,市道急轉直下,此人不但2000萬元利潤化為烏有,還欠下了800萬元的債務?此時,變成了他生怕開罪老板,因為一旦被炒魷魚,供樓簡直成了天方夜譚?

“當初是天天晚上卡拉OK,開紅酒,吃牛排;后來呢,每天準時下班回家看DVD?整個人徹底變了樣?”

不過,當初的這些“負翁”,由于多是久經沙場的業內人士,不少都已抓住了翻身機會?陳基強說,有一些人就是在上海樓市扳了回來?

“如果CPI是3%,貸款利率是6%,房價每年上漲10%左右沒有什么不正常,只是保證資產不貶值而已?”陳基強說,長遠而論,他看好香港樓市,尤其是在這個市場褪盡了虛火的今天?