京滬房價見頂？

張　靜

整體成交走勢的持續疲軟從一個側面反映出政府連續調控舉措之后的實際影響效力?

京城樓市寒潮來襲?

據21世紀不動產監測數據顯示,“十一”黃金周及節后數周的北京二手房市場交易量,環比9月總體下降幅度達到25%左右,部分熱點區域的交易量下降幅度超過30%,尤其是購買第二套住房的成交比例已下降至占總成交量10%以下,市場被濃郁的觀望氣氛籠罩,這讓不少圈里人陡然懷念起前幾個月的紅火?

“就是今年第三季度,北京二手房價每月都要漲6%到8%?有朋友去‘都會華庭看了一套120平方米的三居室,當時業主開價112萬?他覺得有點貴,打算‘貨比三家?沒想到過了兩個月再去,人家標的已經是122萬了?再過半個月,又創新高啦——132萬,最后是145萬成交?不到三個月,這套房子漲了將近30%?漲價的理由很簡單,周邊‘遠洋天地就是這個價,至于樓層?朝向?結構有什么區別,都不在考慮之內,賣家的心態非常強勢?”一位分析人士告訴記者?

官方統計數據表明,從6月底到9月末,僅僅3個月的時間,北京五環路內住宅的期房均價就已超過上半年時四環路內住宅的期房均價?以此推算,北京五環內一套75平方米的商品住宅價格要高達上百萬元?

正當業界額手相慶旺季提前到來,沒想到9月27日,央行聯手銀監會出臺了提高第二套住房首付和房貸利率的調控政策?正如“我愛我家”控股公司市場部一位人士所言:“伴隨著本月市場成交數據的‘塵埃落定,‘金九銀十的良好預期不攻自破?整體成交走勢的持續疲軟從一個側面反映出政府連續調控舉措之后的實際影響效力?”

立竿見影

第二套房“貸款新政”問世后,央行和銀監會時至今日都沒有出臺細則解釋什么是“第二套房”,對于這一調控政策會不會變成“空調”的質疑不絕于耳,天工地產營銷總監唐智更將其稱為“漏洞百出”?

“我愛我家”控股公司副總裁胡景輝透露,雖然沒有正式下文,10月下旬央行?銀監會已經就“第二套”的認定標準給出了“指導意見”,即公積金貸款?全款或已付清貸款的購房者再購房時,仍可算作“第一套住房貸款者”,具體操作細則由商業銀行自己掌握?

據記者了解,目前光大?招行?浦發等多家股份制銀行以及花旗?東亞兩家外資銀行傾向于以“個人”為單位界定第二套房,而四大行則傾向以“家庭”為單位?這難免令公眾產生擔心:投資客會不會蜂擁到執行政策寬松的銀行,繼續以配偶或者父母?子女的名義購買多套住房?

一位財力雄厚的企業老總也私下向記者表示:“新政對我這樣的投資者沒什么影響?我還用貸款嗎?看中哪個項目從來都是一筆付清的?”

類似的故事在圈里耳熟能詳:“聽口音都不是本地人,提個破箱子?帶著保鏢就來了,箱子里全是現金,一買就是五六套?”

但21世紀不動產高級分析師孟奇認為:“新政對于市場中投資需求的抑制,短期看確實有效,尤其在部分投資過熱的城市和區域可謂立竿見影?‘全款炒房人畢竟是少數?就我所知,精于算計的人更喜歡‘借雞生蛋,大部分炒房人都選擇用少量資金通過銀行貸款去搏,而且不怎么用家人的名義,因為房產沒有落在自己名下,也會帶來很大風險?”

據悉,以貸款買房的投資者,在一手房市場占到60%多,在二手房市場多于70%?而北京首個合作建房發起人于凌罡從銀行了解到,目前很多個人住房貸款客戶,都是從炒房里嘗到甜頭的“老貸”?

按照最新的調控政策,五次加息將在2008年1月1日全部生效?假設100萬貸款,20年還款,購房者(包括二手房按揭客戶)月供的影響是每月多增加還款額617元,增幅為8%?而購買第二套住房以上的按揭還款額將增加1516元,增幅為18%;如果累計算上五次加息,則月還款增加2133元,增幅為27.56%?

中金公司研究部認為:“這樣的增幅對需求的抑制作用將會十分明顯,尤其是對大戶型項目,除了首付?月供支付影響之外,可貸款數額也將受到進一步限制(按揭還款不得超過家庭收入的50%),因此短期內高檔商品房成交量萎縮將會十分明顯?”

胡景輝表示:“根據目前銀行認定的標準,一手房市場中,有將近40%的購房者會被銀行認定為第二套住房貸款者,其中25%-30%的購房者可能會因此推遲或取消購房?二手房市場中,大概有25%左右的購房者會被認為是第二套住房貸款者,其中15%的購房者可能會推遲或取消購房?實事求是地講,我看了一些網上項目的實際簽約狀況,10月份一手房銷售情況很差,包括一些上市公司運作的房產,有些項目才賣出三五套,甚至是零?”

記者在北京房地產交易管理網隨機查詢,位于西城區的西絨線胡同26號,9月17日開盤,批準銷售套數為116套,簽約數目至今為零?位于朝陽區德勝門外的美倫堡家園,9月22日開盤,批準銷售套數為108套,截至11月12日僅有9套簽約?東恒時代二期Times,9月21日開盤銷售,批準銷售套數為201套,簽約數目前也是零?

而在新政出臺第二天,北京不少單價在1.2萬元左右的“最適宜投資品種”,已經陸陸續續接到了退房申請,很多開發商為此召開了緊急會議共商對策?

根據21世紀不動產的統計,9月和10月份北京市場部分新推樓盤投資性購房比例迅速銳減?“富頓中心”從28%降為14%,“華僑城”從25%降為15%,“燕莎后”從20%降為11%,“遠洋山水”從22%降為12%,“大西洋新城”從20%降為9%?

二手房成交量也出現了明顯回落?孟奇表示:“今年8-9月份北京的二手房市場的成交量基本上維持在每月9000套左右,按照這個趨勢,全年本來能達到8萬到10萬套?從現在的形勢看,到年底最多不過超過8萬套?”

投資客也有點扛不住了?“他們買房的目的就是為了轉手,做‘短平快,不希望持房時間太長?如果沒有那么多人買房,對投資客而言心理的恐嚇作用更大?”孟奇分析道?

胡景輝說:“我最近接到不少朋友的電話?他們都是前兩年買的房?有的房價已經翻番,有的漲了60%-70%,眼看行情不好都來咨詢要不要出手?”

聯達房地產經紀公司曾對300名投資客戶作了抽樣調查,結果顯示近七成客戶選擇拋售?總經理楊少鋒透露,近段時間已有相當數量的溫州?福州炒房人開始高位套現?

有價無市

在投機氣氛更為濃厚的深圳,投資客已經提前感受到了寒冷?孟奇表示:“早在6月份,為了抑制一路瘋漲的房價,深圳多家銀行聯手提高了二手房貸款門檻,有些銀行甚至叫停了二手房貸?此舉令當地二手房交易量銳減了30%?很多投資客開始往外拋盤,有些項目急于脫手,價格降得很低?”

10月份,上海的二手房成交量也比9月份下降了29.8%?在孟奇看來,上海房價已處于高位,購房人出價日趨謹慎,買賣雙方報價的差距進一步拉大,致使成交更加困難?據悉,上海寶山區淞濱路某新盤,竟然破天荒每平方米房價下調500元?

而北京的二手房交易市場,從去年10月至今,除了7?8?9三個月出現放量,“有價無市”的冷淡行情也持續了頗長一段時間?

另據中國指數研究院日前完成的“中國房地產指數系統月報”,從空置率指標看,北京房地產市場也達到近年來新高?2007年第二季度,北京市中高檔住宅市場的整體空置率為24.42%?而按照國際通行慣例,空置率在20%以上的為商品房嚴重積壓區?

胡景輝認為:“政策出來后一般都有幾個月的消化期?央行房貸新政出臺實際上是給購房者的一個信號:房價有可能會下降,所以大家都選擇等等看?除了新政帶來的影響,北京的房價已經翻了兩番,是不是再漲,投資者開始遲疑?此外奧運會馬上要開了?奧運預期一旦變成現實,這個利好預期就不復存在?再加上北京市平抑房價的政策今年也出了很多,都會壓抑一部分購房需求?”

由于房價猛漲,今年很多銀行前8個月已經把房貸額度用完,這也對房地產市場的成交量產生了很大影響?“包括四大行在內的各大銀行都對個貸業務空前重視?去年房貸10個億,今年年初可能就會把任務增加到30億?很多銀行為了完成任務上半年就會拼了命地放,而到了10月份基本上就完成任務了,到了年根自然就要開始剎車,二手房貸款能夠審批下來的已經較少了?”胡景輝談到?

盡管交投清淡,但10月份北京房價還是比9月份上漲了4%——5%,以孟奇的話說就是:“成交量不能支持現有的價格,有點虛火旺盛?”

“主要原因在于新政對于業主持房成本并沒有增加,所以他們并不急著‘割肉,更愿意持有觀望?此外,房價漲了這么多,我自己都在想,難道北京的消費能力真有這么強嗎?這是一個挺怪的現象?大家都說原因在于總體供應量比較小,需求比較旺盛,從我了解的情況來看這也是事實?但是剔除投機成分,這里面有多少需求是真實的?有多少人是為了解決自住才來購房,還是出于害怕房價一漲再漲而恐慌性購房?”

一位業內人士私下透露:“新盤房價居高不下,很多都是房地產商自己做出來的?開發商在樓市中獲利豐厚,面對滯銷,他們有底氣繼續聯手漲價,與購房者打心理戰?只要一家敢報這個價格,周邊就有樓盤敢于效仿?而開發商為了搏取更高利潤,變相捂盤的現象確實不少?”

報復性反彈?

面對“價量背離”的焦灼之勢,英聯置業首席經濟學家郭建波認為未來兩年房地產價格震蕩下行已經成為趨勢?

胡景輝也認為:“房價上漲速度放緩是肯定的?我最近去一手?二手房銷售處轉了轉,經紀人也打電話來說,最近有點漲不動了?二手房還好辦,都是小業主,價格容易談得攏,一手房價格達成共識的難度更大?11月和12月值得密切關注,這是最較勁的時候,關鍵看開發商能不能繃得住?要么成交量有所回升,說明目前的高房價還能得到認可;要么有人就要開始降價了?目前一些樓盤出于營銷策略,依然在不斷提價,如果買房的人越來越少,開發商最多還能在高價位上扛3個月?如果連續3個月成交量依然不理想,很難說開發商會堅持不降價?昨天有朋友看房,開發商發短信來說請周末去簽合同,因為有打折活動?房產肯定不會像超市那么打折,但開發商最起碼作出姿態了?”

孟奇表示:“我看了看上海的房價,估計也就是北京的翻版?”但他同時認為房價究竟會如何走,還要調控政策會發生多大的作用?

有媒體稱北京知名地產商任志強曾公開表示:″我們希望政府不斷地宏觀調控,因為調控一次,房價就漲一次,開發商就樂得合不上嘴了?”

孟奇認為:“炒房泛濫,根本原因在于投資者對房價上漲的預期比較強烈?如果國家宏觀調控措施得到認真落實,恐慌性需求減少,房價上漲的步伐就會趨緩,甚至進入下跌循環?但如果調控不盡如人意,前期的經驗也證明了,在短暫的觀望期過后,市場依然要面對需求釋放所帶來的價格補漲,并且觀望期間的成本也會隨之轉嫁到購房人的購房成本,成為再次助推價格上漲的可能?”

“房貸新政出臺的初衷是美國次級債危機的爆發給國內的商業銀行敲響了安全警鐘,央行為了回避信貸風險需要對短期的投資客進行抑制?我比較擔心如果明年年初新的信貸額度重新放出來時,政策會不會松動?因為我們的個人房貸和美國次級債有很大區別?美國次級債危機來源于貸款者都是支付能力不強?從正規渠道拿不到貸款的人?而我國的個人住房貸款與企業貸款相比,壞賬率非常低?商業銀行為什么要放棄這塊具有穩定利潤來源的優質蛋糕?它肯定會為自身的利益考慮?”

據悉,深圳市不少商業銀行將二手房貸首付提高到五成后,二手房交易門庭一度冷落,有些“重災區”價格下跌了10%-20%?然而不到兩個月,當地二手房價格又恢復了上漲的勢頭?8月同比增長22%,在全國70個大中城市位居第一?其奧妙就在于某些房地產中介想出了規避政策的“陰陽合同”,通過虛報房價的方式以減少實際首付的比例,銀行的規定成了一紙空文?有了“陰陽合同”撐腰,不少炒家自然有了做長線的底氣,“再捂個兩三年”?但胡景輝認為,央行出臺房貸新政是出于控制信貸風險和調控房價的雙重考慮?

“我認為該政策實際上是第三輪宏觀調控的起點?前兩輪宏觀調控一是加息,二是追加了營業稅?土地增值稅等一系列稅收,但是都沒有起到很好的效果?很重要的原因就是沒有把自住和投資分開,‘誤殺了很多人?而房貸新政比前兩輪調控最大的進步就是差別化對待自住?投資和投機?

新政將對購買第二套住房貸款的首付比例調整到40%以上,依此類推,購買第三?第四套住房的貸款首付比重會進一步提高?購買第二套住房的貸款利率要在高于基準利率10%之上?依此類推,購買第三?第四套等以上住房的貸款利率可能也會隨之上浮?我覺得這不是一個簡單的政策,實際上已經傳達出下一輪宏觀調控的整體思路:保障每個家庭有一套房產自住?抑制投資,打擊投機?該保障的保障,該抑制的抑制,該打擊的打擊?后續還會有一系列政策都會參照這個思路來制定,比如物業稅?”

目前,物業稅已經在10個城市進行試點,但具體何時“正式落地”尚無定論?

胡景輝表示,“十七大之前,關于房價問題各主管部門都想給黨中央一個交待?相比開征物業稅等財稅政策,出臺提高利率和提高首付比例的貨幣政策相對比較容易,所以就先出臺了,但財稅政策還是會跟上?前一段時間在爭來爭去的第二套房認定問題,我認為將關系到一系列后續的宏觀調控手段?據我了解,物業稅到底怎么征,現在的主導意見是每個家庭自住的第一套住房可以豁免,從第二套開始征稅?也有可能是占有套數越多?征稅比例越高?”

易憲容也告訴記者:“銀行信貸新政策透露出的是希望把住房消費與住房投資進行區分?作為住房的消費,為了保證每一個公民的基本居住條件,無論是利率還是首付,政府都采取優惠政策?對于投資性住房來說,投資者就不應該再享受消費者的購買住房的優惠,必須以市場利率來對待,要提高他們的首付比重和貸款利率?這是目前中國的房地產市場得以健康發展第一步?”

雖然在一定程度上,新政是能夠遏制目前國內房地產市場炒作泛濫?但是易憲容也認為,第一套住房是以家庭為單位還是以個人為單位,以全國為范圍還是以一個城市為范圍,這些問題必須解決,否則如果住房投資者有意規避新的信貸政策,那么房地產市場仍然可能出現加速瘋狂?

日前,記者收到了北京市房屋普查工作領導小組致居民的一封信?10月到12月期間,北京市政府將通過調查員入戶訪問的形式,全面調查全市各類房屋總量?分布?權屬?使用狀況,居住水平以及未來5年內的住房需求情況等40余項內容,為政府制定房屋政策,提供真實準確的信息和數據支持?

“從短期看,因為需要了解個人的婚姻?家庭狀況,大部分銀行難以以家庭為單位來認定?目前在房地產交易過程中之所以會產生一些產權糾紛,實際上就是民政系統的數據庫和網絡很難做到動態?實時的更新?但隨著一些技術問題的解決,考慮到物業稅,政府最后還是要清楚每個家庭名下的房產的實際持有狀況?

這次北京市撥了很大一筆專款進行住房普查,調查完成后,北京市的房屋?檔案系統將全部數據化,民政系統與建委?銀行實行聯網?等到將來全國范圍內人口的基礎信息?婚姻狀況?財產狀況聯網,以家庭為單位對房產進行調控是勢在必行?”胡景輝表示?