向“地主”說不

張　靜

輿論普遍認為39號令極大打擊了部分開發商“付小錢?多占地?慢開發”的蓄意囤地行為,將迫使房地產企業加快開發進度,扼住了“低成本循環運作——高價拿地——推高房價”的要害?

不久前,中國社會科學院金融所研究員易憲容曾告訴《新民周刊》一個“釜底抽薪”的好辦法:如果政府在此輪調控中一改往日寬容的態度,在土地出讓金問題上錙銖必較,下決心讓房產商把土地出讓金全部付清,或者把沒付清土地出讓金的地塊全部收回來重新拍賣,開發商以少量首付資金獲得土地使用權證?繼以抵押土地證獲得銀行貸款的循環滾動“杠桿”將不復存在?屆時把貸款利息加上去,再完善住房預售制度,誰還敢囤地呢?房價馬上會降下來?但他同時嘆息,由于地方政府具有監管者和利益相關者的“雙重人格”,這味“猛藥”不太容易下得了手?

言猶在耳,9月21日國土資源部審議通過了第39號令,即《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》,“繳一部分?蓋一部分?回籠一部分資金”房地產開發模式業被終結?

誰在囤地

近年中國房價久抑不下,地方政府被詬病最多的就是與民爭利?“惜售”土地?從去年下半年開始,有關部門終于啟動了增加土地供應政策,寄希望以積極增加房屋供應量的方式來穩定房價?

國土資源部土地副總督察甘藏春介紹:“國土資源系統加大了房地產的土地供應?今年1月到5月份的統計,住宅用地的土地供應量比去年同比增長35.5%,普通商品房的土地供應總量同比去年增加76.3%,經濟適用房的土地供應總量比去年增加166%?當然,土地供應最后轉化為住宅供應還有一個時間過程,我相信這些措施實施之后,房地產價格會平穩下來?”

但令主管部門尷尬的是,增加供應的土地居然都被以房地產上市公司帶頭的“地主”囤了去?

上半年中報暴露了一切?火爆的A股市場讓地產大鱷們如虎添翼,他們爭相以上市?增發方式巨額融資,然后快速囤積土地資源?據國務院發展研究中心的一份報告,囤地10平方公里以上的房地產上市公司不下10家,有些公司圈的地10年?20年都開發不完?

“他們看中的是地價上漲帶來的回報超過囤地總成本?這種囤地或者故意延長開發周期的策略,加劇了住房的供應緊張,很多地方的房價隨著土地招拍掛價格的上漲而相應大幅上漲,這顯然與政府的初衷背道而馳?”京城一位頗有影響力的房地產商余志明(化名)告訴記者?

向“地主”說不

土地管理部門顯然無法過多增加土地供應量以解決房價問題?將耕地保有量保持在18億畝,是我國“十一五”規劃綱要中提出的約束性硬指標之一?在今年的政府工作報告中,溫家寶總理再次強調“我們絕不能犯不可改正的歷史性錯誤,遺禍子孫后代?一定要守住全國耕地不少于18億畝這條紅線?”房地產市場調控的下一個重點必然是重新“向地主說不”?

據悉,日前國土資源部已經擬定了幾條辦法限制開發商囤地?如″凈地″出讓?合理控制單宗土地出讓規模,規定每宗地的開發建設時間原則上不得超過3年,“對超出合同約定動工開發日期滿一年未動工開發的,要按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費,滿兩年未動工開發的閑置土地無償收回?并將開發建設面積不足三分之一或已投資額不足四分之一?且未經批準中止開發建設滿一年的納入“閑置土地”?

但易憲容認為:“開發商囤地不要緊,關鍵是他們有沒有把土地出讓金全部付清?開發商囤地或延遲開發的前提是他‘拖得起?”

如今土地出讓成交價格動輒數十億元,再加上貸款利息?資金周轉壓力?等待成本,對于任何一家地產公司來說,他們敢于“囤積居奇”的奧秘就是以小搏大的“無風險套利”?

余志明告訴記者:“一般只付10%-30%的土地出讓金就能全部或者分期取得土地使用權證,然后再拿土地證到銀行抵押貸款?1995年我在北四環附近拿了一塊地甚至沒出錢?先通過關系搞到土地證,然后用房子預售的款補繳了一部分出讓金,剩下的?慢慢再說吧?”

當年大規模圈地的順馳集團,就是用不多的流動資金一口氣拿下全國眾多高價土地,很多地塊有拖欠土地出讓金的情況?

對“順馳模式”頗有研究的中國社會科學院金融研究所尹中立認為:“地產行業內部誰都清楚,順馳能夠維持高速擴張的秘訣是什么?孫宏斌作為地產界‘黑馬,第一時間洞察了各地政府的心思,雙方達成了‘共識:順馳拖欠政府的土地價款,這有利于維持順馳的資金循環?而順馳在政府土地招拍掛時盡力叫高價格,有利于維持城市的房地產繁榮?”

“如果把所有房地產存地清一遍,讓開發商把未繳清的土地出讓金全部補齊,開發商的資金鏈馬上會吃緊?要么交出土地,要么就得把房子降價銷售以籌集資金?”易憲容的這個觀點與39號令不謀而合?39號令影響較大的條款,除了首次明確將工業用地納入招拍掛范圍,就是“未按出讓合同約定繳清全部土地出讓價款的,不得發放國有建設用地使用權證書,也不得按出讓價款繳納比例分割發放國有建設用地使用權證書”?根據國土資源部有關部門負責人的解讀,雖然在不違反合同約定的情況下,開發商拿地還可以“分期付款”,但已經不可以分期拿證了?

資本為王

輿論普遍認為39號令極大打擊了部分開發商“付小錢?多占地?慢開發”的蓄意囤地行為,將迫使房地產企業加快開發進度,扼住了“低成本循環運作——高價拿地——推高房價”的要害?

正如東方證券分析報告指出:“39號令對規范土地一級市場秩序有積極作用,有利于遏制土地招牌掛市場上不斷飆升的土地出讓價格?如果土地款必須一次性全部付清,房地產開發商才可能根據自身資金實力和資產規模配置來‘理性拍地,未來土地出讓價格漲幅有可能放緩,這也有利于房地產企業合理控制拿地成本?”

易憲容說:“39號令的影響最少要等半年到一年才能看出?土地只是調控的一部分,如果能同時改革存在嚴重缺陷的住房預售制度,或者把‘封頂才可以預售的規定與39號令相結合,威力將是空前的?至于主管部門出臺的這項政策能不能見效,關鍵看地方政府能不能真正執行?早在2004年3月31日,國土資源部?監察部就聯合下發了‘開發商必須及時繳納土地出讓金,且需在兩年內實施開發,否則政府可把該土地無償收回的強硬政策,但這條規定從來沒有被認真落實過,某些地方政府和開發商之間利益關系錯綜復雜?”

此外他也提出一個隱憂:開發商有可能會利用39號令“玩兼并”?

在余志明看來,39號令只會加劇房地產市場“大魚吃小魚”的格局?“我認為政策出臺的初衷是為了讓房地產企業做大作強?前兩年房地產政策非常寬松,手上有50萬元就可以開發樓盤,從開發到建筑?銷售全部外包?有些樓盤預售完開發商就不知所蹤了,留下一地雞毛?39號令提高了進入房地產行業的資金門檻?在必須具備全部的付款能力才能參與土地競買的情況下,一些想進入這個市場的小資金只能給資金實力雄厚的大地產商‘打工去了?中小開發商面臨兩個選擇,或者把土地拿出來掛牌拍賣,或者引進合作方強強聯合?將來房地產行業的資金密集度會越來越高,金融地產將會風生水起?潘石屹前段時間已經強調,地產企業想要規避39號令帶來的風險,就必須考慮上市融資?”

他判斷,39號令將引導在大中城市的生存空間受到極大壓縮的中小房地產商,從“紅海”轉向二?三線城市的廣大“藍?！?

正如北京我愛我家控股公司副總裁胡景輝所言:“在北京等大城市,房地產大開發年代已經結束,擺在開發商面前有兩種路:或者轉戰二?三級城市,或者對開發的項目進一步經營,轉化成為綜合性房地產服務商?房地產開發行業正在逐漸從以項目為主的開發模式向以物業?資金?配置?商業物業經營為主的存量房發展模式邁進?”

華寶證券高級分析師李國旺將這種可能性稱之為“政策的溢出效應”?“這一政策的意圖是從源頭上防止可能出現的地產泡沫?但我們就會發現,新政策的作用與政策出臺的意圖可能會不一致?新政策為地產壟斷提供了歷史階段性機會,寡頭壟斷局勢將逐步形成,必然提高全國性地產商的定價能力,從而削弱投資者消費者議價地位?”

余志明若有所思地告訴記者:“閑置土地重新掛牌,拍賣價只會水漲船高?我相信政府在年底之前還會出臺更為嚴厲的調控措施?”