商業地產虛假繁榮？

　　全國首家“體驗式”主題賣場“巨庫”已歇業一年多。與此個案相印證的是，北京商業地產項目超三成閑置—
　　商業地產虛假繁榮？
　　“目前北京市的商業地產項目有超過1/3是處于閑置狀態的。隨著商業地產的不斷發展，目前這個行業的競爭也愈發激烈，擺在商業地產項目面前最為關鍵的問題就是如何解決高空置率的問題?！?月5日，在北京召開的“2006中國商業地產暨寫字樓年會”上，三山投資公司合伙人李山如此表述。
　　近兩年來，商業地產保持著繼續增長的勢頭，投資熱一直不退。在針對住宅地產的宏觀調控之外，商業地產仿佛“春意正濃”。但在熱度不減的氣氛中，商業地產發展中呈現的高空置率問題已經引起業內人士的憂慮。
　　
　　“巨庫”—— 一個標本
　　
　　大樓周圍冷冷清清，沒有一個人，大樓門口上方做招牌的鐵架已經銹跡斑斑，參差脫落，底層的旁邊只有一家屈臣氏化妝品連鎖店的門還開著，但人也是稀稀落落—這是記者在安定門外大街蔣宅口東南角的“巨庫”大樓前所看到的情景。
　　大樓的幾個門都是鎖著的，記者使勁敲門，許久才看到一名保安從黑咕隆咚的樓里面走出來。他告訴記者，巨庫一年前就已經關閉了，現在樓里只有他們十幾個保安在這里看著門。“以前整個大樓大約有1000多個攤位，開業的時候，光保安就有一百多人，”他說。
　　“已經閑置了一年多了，不死不活的，也不知道要持續到什么時候。”旁邊報刊亭賣報的人告訴記者。
　　“巨庫”，曾經是全國首家“體驗式”主題賣場概念的大型商業項目。2004年“秀庫＋裝庫＋食庫＋玩庫，讓你的消費體驗酷到頂點”這樣響當當的口號吸引了不少投資者的目光，于是建筑面積達３萬平方米，裝修投資2000多萬元，擁有地上200、地下150個車位的“巨庫”商鋪在半年內被投資者搶購一空，甚至曾賣到每平米4-5萬元的高價。
　　然而想不到的是，在短暫的繁榮之后，“巨庫”就已經“門前冷落鞍馬稀”，長時間地空置起來。
　　
　　高空置率現象普遍
　　
　　空置率高已經是北京商業地產面臨的一個普遍的問題，“巨庫”不過是一個典型而已。
　　《中國經濟周刊》記者從有關部門獲悉，2005年底北京市建委與市統計局曾就商業地產的空置情況做過專門統計，統計顯示，截至2005年上半年，北京市空置一年以上商業營業用房42.7萬平方米，比上年同期增加24.4萬平方米； 空置三年以上的積壓商業營業用房2.4萬平方米。其中， 空置一年以上的商業營業用房主要分布在五環以外，空置面積達23.9萬平方米，占全市空置一年以上商業營業用房空置面積的56%，比重最高。
　　不單單是北京，商業地產的空置在其他省也多有表現，來自湖南省建設廳的數據稱，2005年1-8月，全省商業營業用房空置面積（47.4萬平方米）占了商品房空置面積近三分之一，增長高達57.8%，空置面積增速比商品住宅高出了39.8個百分點，增加了市場風險。
　　記者從有關部門獲悉，2005年上半年，全國商業營業用房空置面積2878萬平方米，占全部商品房空置面積的27.7%，空置面積增速比商品住宅高18.8個百分點。從全國交置商業營業用房面積測算，全國空置商業用房中沉淀的資金達1000億以上，并浪費了大量的土地資源。
　　
　　高空置率的根源
　　
　　“以前我們是重開發不重經營，往往是有了地就開發，這個地適不適合商業發展？能不能適合各種商業形態？如果建了購物中心有沒有購買支持？這些問題往往沒有考慮。而國外選址時首先要解決能不能經營下去，最重要的第一是選址；第二是選址；第三還是選址。” 中國人民大學博士生導師黃國雄教授點出當前商業地產空置率高的一個原因。
　　記者從采訪中了解到，由于國內商業地產剛剛興起，開發商普遍缺乏經驗，往往是先建設后招商。許多商業項目在選址、內部結構、動線規劃、倉儲設施等方面無法滿足商業經營的要求，形成大量無效供給，很多地方的商業地產已經變成了“地產商業”，這也是商業地產大量閑置、經營不佳的重要原因之一。
　　
　　一位業內人士向記者透露，有70%左右的購買商鋪者只是投資，并不自己經營。不少開發商為吸引中小投資者，承諾將售出的商鋪由其出租，并許以高額的投資回報，一般年回報率為8%－12%，還有開發商甚至承諾在一定期限內回購投資者購買的商鋪。而全國商業平均利潤也僅約為2%左右，根本不能支撐如此高額的回報。
　　為何面對如此高的空置率和相應的風險，商業地產卻依然受到青睞，投資熱一直不退？
　　中國指數研究院資深分析師張化學認為，2006年年房地產宏觀調控的重點在住宅方面，相對來說對商業地產并沒有一些政策，這樣使得一些開發商把投資的重點從住宅逐漸轉移到寫字樓，促進寫字樓市場的發展。
　　“2001－2003年寫字樓市場占整個房地產市場的比重是在逐步下降的，但是在2003年走到低谷以后，2003－2006年又有上漲的趨勢?！睆埢瘜W分析說，從北京寫字樓的銷售面積可以看出，2005年以來國家對住宅市場的宏觀調控政策，相對寫字樓來說是一個比較好的機會，一些房地產投資或者房地產需求相當一部分轉移到寫字樓上面來。
　　“從投資的角度來看，商業地產能獲得一些比較穩定的租金收益。像潘石屹做的住宅開發比較成功，為什么他還要把一些資金轉到商業上來，這也說明商業投資潛力是巨大的。”張化學說。
　　“大中城市的商鋪價格一般是住宅的2－3倍；甚至是7－8倍；而成本僅是住房的2倍左右。一些城市商業用房預售均價為3萬元/平方米，部分城市地段較好的商業用房價格達到7－8萬元/平方米。如此高的價格很大程度上是開發商投機炒作的結果，也是人們熱衷的原因?！币晃粯I內人士向記者透露。
　　
　　宏觀調控力度將會加大？
　　
　　五合國際北京總經理曹一勇表示，2007年的商業需求雖然會隨著大量國外零售商的進駐而增長，但由于他們在國內的發展還處于適應期，而國內零售業發展又相對滯后。因此，預計2007年商業地產的空置率仍有增加趨勢。
　　基于此，有關人士預測，中國商業地產的政策環境和社會環境還不十分健全，與發展商業地產的要求還有一段的距離。隨著商業地產諸多此類問題的顯現，預計在2007年，對商業地產相對較為寬松的限制政策將有所改變，宏觀調控力度將會加強。
　　對于商業地產的未來發展，中國步行街商業委員會秘書長董利表示，從宏觀上講，今年有可能出臺有關城市商業網點規劃建設管理的條例，“這個條例醞釀很多年了，特別值得關注”；從微觀上講，商業地產應該逐漸由地產走向商業，大量的商業用房開發完了之后不能閑置不用，要招商運營起來，商業要能夠發展，經營管理非常好，才會獲得境外基金的青睞，這樣中國的商業地產會和國際投資型的物業接軌。
　　中國人民大學博士生導師黃國雄教授認為，2007年商業地產的發展會比2006年發展得更好，但是問題可能也會更多，中國的商業地產特別是北京將進入了大供給、大需求、大反差、大調整時期。因此，未來商業地產的開發必須謹慎介入、理性開發、精心經營。“地產開發商和商業的經營商如何合作，解決開發和經營關系，是解決商業地產空置率高問題的關鍵所在。”