專業市場十大運作環節

　　專業市場，是對某類產品的極大化，它應該是一個平臺，既可以做大宗交易，也可以面對零售市場，所以無論對硬件還是軟件都有特殊的要求。專業市場要求開發商對某類專業產品的特性非常了解，包括產地、各地廠商的分布狀況以及生產廠商在開拓市場時所面臨的問題、各級代理情況、物流狀況、零售市場需求，同時開發商也更要預測未來10-20年內該專業產品的發展趨勢，其經濟增長點在哪里，對于在此經營的商家（無論是企業還是個人）如何可以賺到錢，品牌形象是否可以得到提升，等等。
　　基于這些特質，開發商在運作專業市場時必須關注十大環節：
　　
　　1．地段
　　
　　開發商應該對自己的物業位置有客觀的認識，因為專業市場通常面對的不單是本地市場，還包括全中國乃至全世界。無論何種商業的投資都離不開交通。一個繁華的地段，一個成熟的商業圈，永遠都是吸引開發商的最主要因素。對于商業開發商來說，擁有了黃金地段就擁有了客流，客流意味著現金流，有了現金流就有了回報率，也就增強了商戶的信心，商業地產項目就成功了一半。所以選擇好地段是商業項目成功的開始。
　　
　　2．資金的籌措與準備
　　
　　專業商鋪與普通地產的獲利方式不同，長線和拉鋸的投資占據著主導地位，即使采取分割商鋪出售的方式，理性的商家及投資者也要“眼見為實”，這就要求開發商資金準備充足，不然出現后續資金斷流、項目難以繼續、工
　　程不能正常進行等情況，招商就會更加困難，項目也難以如期開業。
　　
　　3．市場調研
　　
　　在項目開發前期開發商就要注意分析市場數據，了解商圈內最為需要的商業和服務是什么？評估消費力、消費習慣及其趨向。市場調查的內容因項目的具體情況不同而有所區別，但有些基礎的市場調查是相通的，包括：一、市場環境調查，如：稅收政策、金融政策、招商引資政策、產業發展、城市建設規劃和區域規劃等。二、經濟狀況調查，如：項目所在城市的經濟結構、區域居民收入、消費水平和結構、理財觀念、以及外商投資和對外貿易的發展情況。三、市場現狀調查，如：硬件設施、周邊高消費人口的密集程度等。
　　
　　4．效益分析
　　
　　效益分析不可忽視的一點是對將來出現的競爭對手要有充分考慮，現今商業地產已經成為投資熱點，其競爭的激烈程度也是不容低估的。投資的商業地產項目已經進入或還沒有進入穩定的收益時期，周邊會不會有新的類似的
　　商業項目冒出來，應當予以考慮。
　　
　　5．商業策劃
　　
　　開發商與專業顧問應當以市場調研及效益分析為基礎，對其所開發的專業市場作出商業策劃。專業市場前期規劃正確與否，是該商業地塊開發成功的關鍵一環，只有做好前期商業規劃工作，才能做到事前規避風險、減少失誤，否則將增大項目失敗的可能性。
　　
　　6．前瞻性及對變化的快速反應
　　
　　房地產開發尤其是商業地產項目的開發周期長，從項目規劃到項目落成、招商、開業往往需三年的時間，在這段時間里市場處在不斷變化的狀態，行業的走向也可能發生轉變，大眾消費者的喜好也在不斷調整，甚至政府的宏觀調控政策法規都有可能變化并影響項目在市場中的地位。開發商在初期進行項目設計規劃的時候，應扎實地做好市場調研并對相關市場、行業、金融、政策法規等作出具前瞻性的判斷，并對可能的變化準備快速應變方案。也就是說：項目藍圖永遠超前于當時當地的市場狀況，并具備專業能力對重要條件的變化作出快速及準確的反應。
　　
　　7．打造開發商知名度
　　
　　房地產開發企業打造品牌的工作是繁瑣的，樹立品牌的過程也絕非短期行為，正所謂“冰凍三尺非一日之寒，滴水穿石非一日之功”。品牌既然是生產力，那么打造企業的品牌形象是開發企業著眼于未來長遠戰略計劃的必修課。
　　
　　8．團隊、專業人才
　　
　　專業市場核心競爭力的第一要素是團隊優勢，其中具有長期經營管理經驗的團隊，在市場開發和經營全程中應當成為主導。人才指的不是單一的個人才干，而是一個專業團隊。專業市場成功的基礎在于優勢團隊在資源整合下形成良好而合理的商業規劃、招商、推廣及管理。對于開發商來講，培養一支全才的商業管理團隊，需要花費龐大的資金。通常開發商為了減少開銷，常以外包的方式請專業公司來做，這樣既可以節約，又可以借助各專業公司的優勢來進行最佳管理組合。
　　
　　9．商鋪“有效率”
　　
　　如何評價一個商鋪的“有效率”，就是用零售商的月銷售額或毛利額與月租金和管理費相比， 所得出的數據與行業標準進行比較， 一目了然地知道租金的合理性、租戶的承租能力等信息。
　　
　　10．經營性
　　
　　商鋪切割銷售的方式在前幾年非常盛行，商業地產盲目求大的現象非常突出，這些項目的開發商的回報方式基本上是大量的銷售套現。究其原因，是由于開發商更多地看重商業地產本身的價格比普通住宅和寫字樓要高很多，有超額的利潤空間，但是他們忽視了商業地產與住宅地產一個本質的差別，就是商業地產應該是經營性地產，不能簡單地按開發銷售實現回報的這種模式操作。
　　專業市場可以通過它的經營來增值，所以首先要考慮它的經營價值，就是在這個地方適不適合商業進行有效經營，然后是適度的經營規模，多大的專業市場是市場能支撐、能保持其健康成長，這個問題必須考察清楚。（摘自2007年4月號《安家》雜志）