住房新政要令天下寒士俱歡顏

　　
　　胡星斗教授：
　　“不能將住房等同于日用品來市場化，政府至少要讓百姓有房住。”
　　“對于城市中低收入者來說，不一定要買房，也可以租房，政府一定要提供相當數量的保障性住房。”
　　“發達國家為什么能夠抑制住房炒作？就是靠開征不動產稅的方法，中國也應盡快出臺物業稅。”
　　“腐敗大大增加了購房者的成本。”
　　
　　中央政府在新一屆全國城市住房工作會議上提出，要積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。這一議題被外界稱為"中國住房體制第三次變革"。那么，住房新政是否能夠有效地解決城市低收入者的住房問題？對于任志強提出的，介于低收入群體與有能力購買商品房的富裕群體之間的“夾心層”們而言，新政的意義又在何處？長期以來關注“中國問題”的胡星斗教授今日“做客”本刊，與大家暢談住房新政。
　　
　　中國市場：您認為此次的住房新政能否有效地解決低收入者的住房問題？
　　胡星斗：我認為住房新政還是能夠起到很大作用的，主要的核心是要建立保障性住房。過去中國的住房是市場化的，自從1998年之后各個單位的住房基本都貨幣化了。這樣就造成我們中國人的自有住房率非常高，城市里達到了82%到84%，遠遠超過了美國的60%。而中國人也因此背負上了很多的債務，成為了房奴。另外，中國的房價與收入比也實在是太高了。世界上平均房價與收入比是5倍到6倍左右。按照聯合國和世界銀行的標準，可能3倍到4倍是比較合適的。但中國的這一比率可能達到了15到20倍。
　　所以中國的住房市場化是有些過分了，好像是完全依靠市場來解決住房了，把住房完全看作是一個市場化的商品，這樣不太合適。我認為可以把住房分成公共品和市場品。市場品就是商品，當然由市場來調節，但保障性住房應當看作是公共品，主要由政府來負擔。所以世界上一般國家的廉租房都有20%左右。我國過去一直沒有廉租房，但搞了一些經濟適用房。但它同時產生了很多弊端。很多經濟適用房的面積超大，戶型豪華，而且有一半的經濟適用房都是被富人買走的，而不是住不起房的窮人。可以說經濟適用房的很多發售方式都含有暗箱操作，至少是沒有嚴格的限定。
　　而在香港、新加坡，他們對低收入者的住房問題解決的都很好。他們的住房面積一般也只限于30到60平米，一般不會超過70平米。香港的保障性住房能夠占到住房總量的一半。所以這次的住房新政的確有矯正過去住房市場化過度的趨勢。住房不是個普通的消費品，不能夠完全靠市場來調節。應該說它是關系到人們的日常生活的特殊商品，也是個昂貴的高檔商品。對這樣的商品不能等同于日用品來市場化，所以政府起碼要讓普通百姓有房住。
　　
　　中國市場：您認為對于城市中低收入者而言，買房和租房哪一類更加適合他們的收入水平？
　　胡星斗：對于這些中低收入者來說，不一定要買商品房，應當由政府提供相當數量的保障性住房。所以老百姓也要轉變觀念，就是把那種一結婚就買房的觀念轉變為先租房，等有一定經濟條件再買，買也從小戶型買起，或者從二手房買起。讓人們根據自己的經濟實力量力而行。
　　像法國巴黎，他們那里是租房成風。他們對買房也有很多限制，比如稅費非常高，所以一般人就不買房，買也買二手房。所以他們的二手房市場也非常繁榮。而中國的就相對蕭條，而且收的各種稅費過多了。前些日子又出臺了新規定，增加了二手房的交易成本，其實政府的目的是想遏止房價，不讓你買房子然后轉手倒賣。但也抑制了二手房市場的發展。但房價高企的解決之道不在這，不是要控制他倒手賣，而應當鼓勵。因為問題的關鍵是國家要放開建筑用地，多提供土地，并盡可能地降低各種稅費。現在的情況是國家供應的建設用地非常少，然后又說要降低房價，那怎么可能呢？光中央政府收的各種稅費就有6種，地方收的則高達幾十種、上百種，加起來要占房價的一半。如果政府在土地出讓金等地方可以少收點，房價就能降低不少。所以要降低房價首先是要增加土地供應，改變國家壟斷土地供應的方式，方法之一就是小產權房的合法化。當然，前提是保護好耕地和環境。要允許農民在荒地、廢棄用地上建房出售，這樣就增加了土地供應。現在的土地都是讓國家征收然后再倒手高價出售，所以說占用耕地的罪魁禍首不是開發商，而是各級地方政府。
　　
　　中國市場：能否具體談談房地產行業在稅費改革方面應當有哪些舉措？
　　胡星斗：具體是這樣，有很多房地產方面的稅費都是可以合并的。現在有很多都是重復收取的。當然，還要抑制炒作，要逐漸地實行不動產稅即物業稅。我認為物業稅在新舊業主上要有所區分，已經買房的顯然不能再讓人家交，但新買的要交。但同時政府其他方面的稅則要降。這樣一來，費用不是一次交清，而是要每一年都交一點，這樣就抑制了買多套住房。你如果買了房子囤積居奇，想炒房或出租，那就不劃算了。因為你每年都要交很高的物業稅。第一套可能交得少，第二套，第三套就交得越來越多。所以發達國家為什么能夠抑制住房的炒作，就是用不動產稅的方法。比如我在美國的同學，他家住的是兩層的小別墅，他那房子每年的不動產稅就是一萬六千美元，一般的家庭都交不起。這樣你如果還要買第二套、第三套房子，則一般家庭都難以承受。所以中國也是有必要盡快出臺物業稅的，讓那些想通過房產升值賺錢的人反而會因重稅而虧本。
　　另外，還可以征收房屋空置稅等。2006年提出的兩年不開發收回土地，一年不開發收空置稅的政策今年就要實行了，我認為這個是很合理的。因為在發達國家，土地控制得都非常嚴格，必須要在規定時間內開發，否則罰得非常嚴重。中國各省的規定也是在逐漸地完善的。
　　還有一點，就是要對房地產商偷逃稅的行為加大懲罰的力度。房地產商的利潤高得驚人，內部人士指出，房產商表面的利潤率不高，是因為他開發資金中80%的錢都是借來的，在融資上有很高的杠桿比例。比如一塊錢就可以借來十塊錢。他實際的自有資金是有限的，如果以這部分資金來算利潤率，那就非常高了，會有100%或200%。因為很多錢實際是銀行投的而不是他投的，但最后大筆的利潤是他賺的。所以其利潤率遠遠超過了一般的工業生產。據有關資料介紹，審計署對一部分房產商的納稅情況進行檢查，結果是平均每戶欠稅四千萬左右。
　　
　　中國市場：那么是什么原因造成了這種偷逃稅行為的存在呢？
　　胡星斗：這一切背后的原因就是政府的腐敗。一般來說，房地產商的成本中有5%是用來行賄的費用，這是報紙的報道上說的。而我認識的房產商和我說，這個費用至少要占到總房價的10%才夠。注意，還不是成本中，是房價中。這部分錢最后就由買房的人來承擔。所以要控制房價，實際還是一個反腐敗的問題。郎咸平他們不是也這樣說的嗎？是腐敗大大加大了購房者的成本。
　　
　　中國市場：有“地產總理”之稱的任志強先生最近也針對住房新政提出了“夾心層”的概念，即那些超出了保障性標準又暫時靠收入無法或無力購買商品房的所謂工薪人群。您認為應當如何解決這一群體的住房問題？
　　胡星斗：對于任志強提出的“夾心層”問題，我認為可以通過靈活掌握廉租房的標準來解決，另外，政府應當給予補貼。比如廉租房或者你所租的其他房屋的租金，如果超過了你收入的30%到40%，那么超過的部分政府就給你補貼。當然，對你租的房也有一定的限制，不能說讓你租一套豪華的。也不一定非租廉租房，社會上的房子也可以，總之按這個額度給補貼就行。而且還要擴大廉租房供給的范圍，由私人建筑商來建，建好之后不允許出售，只允許出租。那租了虧本了怎么辦？那就是政府給補貼。政府規定廉租房的租金，超過部分由政府來支付給開發商。可以讓開發商的某一處樓盤的20%劃為廉租房，其他80%可按商品房出售賺錢，而這80%則只能出租，基本上就是保本或微利。通過這種方式來解決廉租房的供給問題。等于給開發商加了一項義務，因為他商品房的利潤率是相當高的，所以應當通過建設廉租房來履行社會責任。
　　長遠來看，新政對房價肯定是會有影響的。特別是現在兩限房也納入了保障性住房的范圍，而且規定土地出讓給的5%必須用來建設廉租房。當然，這個比例仍然是嫌小。我主張把國有企業的分紅的一部份用來建設保障性住房。這樣就可以專款專用，把這筆壟斷企業的利潤用來保障民生，促進百姓的住房、醫療、養老等條件的改善，坐到取之于民用之于民。
　　這樣的話，在保障性住房方面的土地和資金也就更多了。那可能逐漸會有更多的人不選擇買房，或者買也買經濟適用房。這樣就抑制了需求。而且要能同時有物業稅出臺來相互配合，就更有利于降低房價了。我覺得從長遠來說，房價降低個10%到20%是完全有可能的，而且最終應降低到一個國際公認的合理水平。
　　另外還有一個重要因素就是中國人收入需要提高，房價收入比居高不下，一方面是房價的原因；另一方面也是因為我們的收入太低。因為中國人的總工資只占GDP的12%，，而發達國家有50%到60%，世界平均水平也要40%到50%。因為中國長期靠低成本的廉價勞動力來增強其國際競爭力，所以不斷地故意壓低工資。所以中國雖然GDP很高了，財政收入也不斷提高，工資卻一直很低。在當前流動性過剩的情況下，大量的資金都涌向了樓市，的確應當開發出更多的投資渠道。不能把房子作為投資渠道，這樣風險太大，一旦樓市崩潰，大家都要負債累累。
　　
　　中國市場：請問您認為新政出臺后，獲益最大的群體是哪些人？
　　胡星斗：我認為獲益最大的應該是廣大的中低收入階層、工薪階層。在中國，土地歸國家所有，即使買了住宅土地也不是你的。所以房產證的意義并不是太大，只要房屋能夠長期居住就可以了。所以，只要人們轉變觀念，廉租房政策又能夠靈活掌握，是能夠令天下寒士俱歡顏的。