商業地產泡沫何時消退

　　如何看商業地產的“啤酒”和“泡沫”？
　　
　　商業地產發展空間大，據統計，2005年全國商業營業用房投資額達到2000億元，已竣工商業營業用房在5290萬平方米以上，并保持年均20％的增長率。
　　我們看到，商業地產的高速發展有兩大推動力：
　　一是城市化進程和商業發展的推動。隨著中國國民經濟的快速增長、人民生活水平的提高以及國家持續推動內需戰略產業政策，零售業已成為中國經濟發展中增長最快的產業之一，特別是大型連鎖超市、百貨店、SHOPPING MALL、商業街等城市商業綜合體的需求愈加旺盛。隨著中國城市化進程的加快，城市現代化商業基礎設施的建設，特別是大型商業物業出現從一線城市到二三線城市的擴展和興盛。
　　二是房地產投資已經成為國家和地方GDP增長的重要支柱。我國持續的經濟增長靠持續的內需，而房地產投資作為一個拉動金融、財政稅收、建筑、商業、原材料供應、居民消費等多行業發展的龍頭，自然成為經濟增長的重點投資領域。
　　但商業地產發展極不平衡，表現在大城市大型商業物業項目過于集中，空置率達到50％（空置原因很多，其中采用商鋪出售而租售價格過高，商業經營者很難從中獲利是最大因素之一）。
　　2005年，全國商業用房的空置面積已經達到3872萬平方米，占各類商品房空置總面積的27.1%，空置面積同比增長23.2%，增速比商品住宅的空置面積增速還要高出7.5個百分點，表現出很多“泡沫”。但無論如何，“泡沫”之下，“啤酒”還是實實在在的，這就是功能、性必要性的商業設施實實在在建設起來了，而且多于“泡沫”。，這就是市場機制在起作用。商業地產在總體規模上有了極大的發展，除了結構性的不合理需要市場自身調節外，在未來還有巨大的發展空間。
　　“泡沫”主要反映在商業用房空置率高，說明商業地產發展還很不成熟。不成熟的因素很多，可以在地方經濟需求上找，也可以在開發商的盲目沖動性上找，但更多原因是因為我們的市場環境還是個初級階段，在金融體制、資金市場、投融資工具和手段、以及適應市場選擇和生產要素組合的政策及法律機制上都還是處于“幼年”期。有機構透露，中國商業地產未竣工和已竣工面積實際已經達到一億個萬平米，盡管國家已經控制了超大規模的商業設施建設立項，但商業地產的真正需求空間仍然巨大，看看我們的城市就知道了。我們的投資商和開發商對于零售商的需求不清晰，為此所做的研究不充分，信息也不對稱，加之運營能力幼稚等原因，出現“空置”，出現招商和運營的失敗，是很自然的事。
　　“泡沫”還反映在商業地產過分依賴銀行貸款，缺乏退出機制，欠貸規模居高不下。目前，銀行在商業地產的貸款有8000多億，貸款余額達到7700多億，余額占96%，銀行承擔了較大的風險和壓力，所以，金融界和媒體喜歡把承擔的“信貸風險”叫作“泡沫”。如何去除多出的“泡沫”，倒好商業地產這杯酒？可能需要我們細心把握好發展商業地產的內在規律。
　　商業地產是以租金收益為目的的長期房地產投資，其本質是資產持有型的出租物業。主要包括零售購物類、旅游休閑類、商務寫字樓類、物流倉儲類商業用途的物業開發和經營。其投資贏利模式一般為純出售型、租賃型、租售結合型、只租不售型。商業地產總的發展規律是從粗放到精細、從低級到高級、從零散到大型化、從單一投資結構到資本社會化。
　　商業物業的回報主要來自兩個方面：一個是經營性回報，租金回報，一個是物業本身的升值保值。按國際慣例，商業地產的發展需要3~5年，甚至更長的培育期，按投資成本，有10~20年的經營回報期。為達到統一經營和管理，國外企業一般對商業物業擁有95%的持有率，只租不售是商業地產的主流經營模式。所以，一方面國家要推進以MBS為主要手段的資產證券化，另一方面要鼓勵REITs等多元化投融資機制的建設。
　　
　　開發商、投資商如何做好商業地產的“啤酒”
　　
　　商業地產關鍵是在特定的商業環境中做好商業內容。由于商業業態存在多樣性，不同業態在選址和物業結構等方面的要求各不相同，所以一般采取先招商，再根據商家對物業結構的不同要求進行建設，即“訂單式開發”。這就要求開發商在建設初期，不僅要注重商業地產項目本身的持續發展，更要注意商業地產項目開發與外部資源利用之間的關系，盡可能減少資源的浪費，以滿足社會可持續發展的需要。不能背離“兩個基礎”，一個基礎是不能背離當地的市場規模和消費檔次，不能背離當地人口數量和消費能力，不能沒有真正的量化分析；再一個是不能背離商業發展規模和經營能力，很多大型商業物業，現有的商業業態和品牌企業根本就填不滿四五十萬平方米的體量，大的主力店最多要四五萬平方米，餐飲店最多也就需要幾千平方米，酒吧，咖啡店就更少。同時，在選址、內部結構、動線規劃、倉儲設施等方面必須交給專業化服務體系，才能保障未來商業經營的復雜需求和變化。
　　現在有一個現象，就是開發商都熱衷做大。但是開發商僅算自己的帳不行。從全國情況看，商業地產開發一定要前期做好規劃，研究商圈和社區的商業體量到底有多大，未來的商業業態是什么樣子的，不能憑空想象。
　　做好商業地產，還要堅守一個根本的原則，這就是“心中要有買單人”，這就是老百姓。老百姓的消費和投資才是商業地產的真正希望和發展動力。如果不以人為本，不以顧客為先導，以為盤大消費能力就強，隨隨便便做商業項目，就可能一敗涂地。
　　
　　如何認識商業地產的“金融產品屬性”，防止“泡沫”
　　
　　商業地產比住宅地產更復雜也