物權(quán)法與普通民事糾紛

《物權(quán)法》的頒布，為維護(hù)國(guó)家基本經(jīng)濟(jì)制度、維護(hù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序、保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)提供了民事法律依據(jù)，同時(shí)也為不久的將來(lái)我國(guó)民法典的問(wèn)世打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，其意義重大、深遠(yuǎn)。但本文的視角是在微觀層面，選取幾類(lèi)百姓日常生活中已經(jīng)出現(xiàn)或者可能出現(xiàn)的民事糾紛，結(jié)合《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定加以分析運(yùn)用，以饗讀者。這些問(wèn)題，在《民法通則》中未有規(guī)定或規(guī)定甚少，之所以稱(chēng)“普通民事糾紛”是為了與司法實(shí)踐中主要發(fā)生于單位之間的“經(jīng)濟(jì)糾紛”以示區(qū)別。

“一房二賣(mài)”與預(yù)告登記

一物一權(quán)是物權(quán)法的基本原則，即一物之上只能有一個(gè)所有權(quán)，不能并存兩個(gè)以上的所有權(quán)。現(xiàn)實(shí)生活中，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于工作失誤、利益驅(qū)使或者其他原因?qū)⒁惶鬃≌群笫塾趦晌粯I(yè)主，先簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同未經(jīng)登記，而后買(mǎi)者辦理了登記手續(xù)，結(jié)果房屋是交付給后買(mǎi)者，由此引發(fā)糾紛訴至法院。后法院判決：房屋產(chǎn)權(quán)歸后買(mǎi)者所有，房產(chǎn)商賠償先買(mǎi)者相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。以上事例，雖然先買(mǎi)者可以得到一些經(jīng)濟(jì)方面的補(bǔ)償，但心理、精神方面的缺憾無(wú)法彌補(bǔ)，全家人精心挑選地段、房型、樓層的新房子最終無(wú)法得到。什么原因呢？因?yàn)榉课菟袡?quán)是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的享有和變動(dòng)的公示方法均為登記，即是說(shuō)在靜止?fàn)顟B(tài)，你是否享有某住房的所有權(quán)是看房屋產(chǎn)權(quán)憑證上登記的內(nèi)容；在流動(dòng)狀態(tài)，你簽訂了買(mǎi)房合同，新房的所有權(quán)歸不歸你，要看是否辦理登記，如未登記你還不是物權(quán)人，你只是房產(chǎn)商的債權(quán)人。在法理上，物權(quán)是支配權(quán)，物權(quán)人可以支配標(biāo)的物（如房屋等物）；而債權(quán)是請(qǐng)求權(quán)，債權(quán)人只能請(qǐng)求債務(wù)人為一定行為或不為一定行為，而不能支配標(biāo)的物。如上所述，在房產(chǎn)商違約的情況下，先買(mǎi)者有權(quán)請(qǐng)求房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任，而不能成為新房的主人，而后買(mǎi)者因?yàn)橐艳k理登記手續(xù)，從而成為該房的物權(quán)人（所有權(quán)人）。

《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。”該法條已明確地告訴我們，業(yè)主購(gòu)買(mǎi)商品房的“期房”，與房產(chǎn)商簽訂預(yù)售合同時(shí)，可以申請(qǐng)預(yù)告登記，從而使自己成為物權(quán)人，以此避免“一房二賣(mài)”并有效地保護(hù)自己的物權(quán)利。

“物業(yè)糾紛”與業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

此處的物業(yè)糾紛，是指住宅小區(qū)的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在管理內(nèi)容、服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)態(tài)度及管理水準(zhǔn)等方面產(chǎn)生的糾紛。現(xiàn)實(shí)生活中，業(yè)主與物業(yè)公司發(fā)生矛盾糾紛的現(xiàn)象已不乏鮮見(jiàn)，如果這種矛盾無(wú)法調(diào)和，就只能換物業(yè)公司了。上海曾經(jīng)發(fā)生某小區(qū)業(yè)主將原物業(yè)公司解聘，聘請(qǐng)了新的物業(yè)公司，而原物業(yè)公司不愿撤退，于是發(fā)生了新舊物業(yè)公司在小區(qū)大鐵門(mén)內(nèi)外對(duì)峙、無(wú)法換班的極端事件。業(yè)主有無(wú)權(quán)利更換物業(yè)公司、參與小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的決策等這些問(wèn)題在《物權(quán)法》中可以找到明確答案。

《物權(quán)法》第76條規(guī)定，業(yè)主有權(quán)共同決定：選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。《物權(quán)法》第74條還指出，“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”上述法條表明：業(yè)主不僅有權(quán)參與小區(qū)物業(yè)管理重大事項(xiàng)的決策，而且有權(quán)在物業(yè)公司不稱(chēng)職時(shí)，共同決定更換物業(yè)公司。特別要指出，《物權(quán)法》將占有業(yè)主共有道路和其他場(chǎng)地的停車(chē)位明確規(guī)定為業(yè)主共有，合理地維護(hù)了全體業(yè)主的物權(quán)利益。

業(yè)主對(duì)物業(yè)管理?yè)碛械臋?quán)利來(lái)源于建筑物區(qū)分所有權(quán)，這是我國(guó)的民事立法中首次確認(rèn)這一權(quán)利。在歐洲大陸法國(guó)家和地區(qū)，民法中稱(chēng)其為“住宅所有權(quán)”、“樓層所有權(quán)”、“區(qū)分所有權(quán)”等。建筑物區(qū)分所有權(quán)是一種復(fù)合型的物權(quán)，《物權(quán)法》第70條指出：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專(zhuān)有部分享有所有權(quán)，對(duì)專(zhuān)有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。”據(jù)此可知，建筑物區(qū)分所有權(quán)是由三種權(quán)利構(gòu)成的：①業(yè)主對(duì)建筑物的專(zhuān)有部分（套內(nèi)面積）享有所有權(quán)；②業(yè)主對(duì)建筑物的共有部分（走道、綠化設(shè)施等）享有共有權(quán)；③業(yè)主對(duì)共有部分的物業(yè)享有共同管理權(quán)。前兩種權(quán)利在《民法通則》中已確認(rèn)，第三種權(quán)利是《物權(quán)法》第一次規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權(quán)的立法承認(rèn)，為業(yè)主充分行使房屋所有權(quán)、正確處理業(yè)主個(gè)體與整體以及業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)系提供了準(zhǔn)確的法律依據(jù)。

“追繳贓物”與善意取得

《物權(quán)法》第106條規(guī)定了善意取得法律制度。善意取得，是指動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)由無(wú)權(quán)處分的占有人轉(zhuǎn)讓給善意（不知情）第三人時(shí)，第三人一般可依法取得該動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，原所有人不得請(qǐng)求第三人返還而只能要求轉(zhuǎn)讓人賠償損失。善意取得的構(gòu)成要件：①讓與人無(wú)轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的權(quán)利；②以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)虎凼茏屓耸茏屫?cái)產(chǎn)時(shí)是善意；④轉(zhuǎn)讓人對(duì)財(cái)產(chǎn)處于合法的占有狀態(tài)；⑤不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓經(jīng)過(guò)登記，動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓已交付給受讓人。于此受讓人從無(wú)處分權(quán)人處受讓財(cái)產(chǎn)符合上述條件，即取得該財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，原所有人無(wú)權(quán)追回，但有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。例如：甲將從朋友乙處借來(lái)的字畫(huà)賣(mài)與丙，丙不知情付了款并得到該字畫(huà)，丙即取得該字畫(huà)的所有權(quán)，甲無(wú)權(quán)向丙追討字畫(huà)，而只能向乙請(qǐng)求賠償損失。

現(xiàn)實(shí)生活中有人從他人處受讓了物品，后被告知是贓物，由公安、檢察部門(mén)收繳而去。受讓人對(duì)此感覺(jué)很冤屈，他在購(gòu)買(mǎi)該物時(shí)并不知情，主觀上是善意，而且支付了合理的價(jià)款，為什么不能得到該物的所有權(quán)？不適用善意取得制度？主要的原因是不符合善意取得的第四項(xiàng)要件，轉(zhuǎn)讓人在交易時(shí)對(duì)轉(zhuǎn)讓物不處于合法的占有狀態(tài)（盜竊、受賄是違法行為）。但是，應(yīng)當(dāng)指出：根據(jù)《物權(quán)法》的立法精神，如果受讓人是通過(guò)拍賣(mài)或者向具有經(jīng)營(yíng)資格的經(jīng)營(yíng)者購(gòu)得該物的，權(quán)利人請(qǐng)求返還原物時(shí)應(yīng)當(dāng)支付受讓人所付的費(fèi)用。

“遺失物返還”與拾得人權(quán)利

“拾得遺失物，應(yīng)當(dāng)返還權(quán)利人。拾得人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知權(quán)利人領(lǐng)取，或者送交公安等有關(guān)部門(mén)。”“權(quán)利人領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)向拾得人或者有關(guān)部門(mén)支付保管遺失物等支出的必要費(fèi)用。”上述內(nèi)容是《物權(quán)法》對(duì)遺失物拾得如何處理所做出的規(guī)定，《民法通則》中我們也能見(jiàn)到相類(lèi)似的條款。在《民法通則》的基礎(chǔ)上，《物權(quán)法》于維護(hù)遺失物拾得人權(quán)利方面又增添了新的內(nèi)容。該法第112條第2款指出：“權(quán)利人懸賞尋找遺失物的，領(lǐng)取遺失物時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照承諾履行義務(wù)。”這一規(guī)定，為解決新類(lèi)型的民事糾紛提供了法律依據(jù)。曾有媒體報(bào)道，某女青年丟失了一條心愛(ài)的小狗，四處尋找無(wú)著，結(jié)果食寢不安，工作無(wú)心。后登廣告曰：找到小狗并送還者，一定重賞！事后有人將狗找到，但在“重賞”的數(shù)目上雙方意見(jiàn)不一，糾紛最后鬧到派出所去解決。遺失物拾得人可以獲得報(bào)酬權(quán)，甚至在規(guī)定時(shí)間內(nèi)失主不認(rèn)領(lǐng)，拾得人可以取得遺失物的所有權(quán)，這在西方的德國(guó)、意大利，日本等國(guó)的民法上均有明文規(guī)定。《物權(quán)法》沒(méi)有全盤(pán)移植大陸法國(guó)家的該項(xiàng)制度，而是根據(jù)社會(huì)主義國(guó)家的具體國(guó)情，在維護(hù)遺失物拾得人權(quán)利方面作出適當(dāng)?shù)陌才牛谇橛诜ň山邮堋?/p>

(作者系上海大學(xué)法學(xué)院副教授、國(guó)泰律師事務(wù)所兼職律師)

編輯：靳偉華