高房價背后的“黑手”

近日，香港經(jīng)濟學(xué)家郎咸平撰文指出，中國房價的上漲，可以說都是腐敗惹的禍。這話雖然說得有點過頭，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的確是當前我國權(quán)錢交易的典型領(lǐng)域之一。

據(jù)介紹，根據(jù)我國當前法律法規(guī)，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目，要辦土地使用、規(guī)劃許可等5個證，蓋20多個公章。“只要有公章的地方，就有灰色成本的可能。”一名開發(fā)商嘆言。

而由此導(dǎo)致的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本增加部分，必然會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。一位業(yè)內(nèi)資深人士坦言：“如果權(quán)力都在陽光下運行，開發(fā)一個房地產(chǎn)項目的成本能降低15％左右！”

那么，現(xiàn)在這15％的成本是經(jīng)過哪些環(huán)節(jié)、怎樣造成的？

拆遷：官員受賄，游民要錢

城市開發(fā)，第一個環(huán)節(jié)就是拆遷。在拆遷過程中，有的人通過向拆遷部門的人行賄來獲取更多的拆遷補償；有的人通過“堅守陣地”，成為“釘子戶”來換取更多利益；還有的人則通過委托的方式，將自己房子的處置權(quán)交給一些游民，由他們出面與拆遷部門打交道，在得到了自己的心理價格后，多出部分則由這些游民處置。

馮楚生，南京市建鄴區(qū)房管局動遷科原科長。在拆遷過程中，馮楚生本人雖然一般不直接與被拆遷人打交道，而且拆遷的補償標準也是固定的，但是，只要找到馮楚生，他還是有辦法讓被拆遷人得到一些額外的補償。因為，他可以示意手下的人在房屋面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋裝修等方面做手腳，以提高補償款。經(jīng)查：2002年6月至2003年5月間，馮楚生利用職務(wù)便利，為房屋拆遷工程隊、被拆遷居民和單位在承攬工程和拆遷補償款等事宜中謀取利益，先后十多次收受上述人員和單位的賄賂22萬余元。

國土：“我不為難你，就是照顧你”

對任何一個開發(fā)商來說，土地是命根子。所以，土地管理部門也就有了“土地爺”之稱。

近年來，隨著國家土地宏觀調(diào)控的深入，以及通過招、拍、掛方式出讓土地的制度越來越嚴格，原來與相關(guān)官員合謀，以免費劃撥或者低價協(xié)議出讓的形式取得土地使用權(quán)的情況，越來越不可能實現(xiàn)了，但又出現(xiàn)了一些新的腐敗“變種”。例如，土地在進行招、拍、掛之前，有一個信息公示的過程，要求有關(guān)部門在媒體上公開土地出讓信息。他們則在公開信息的渠道和方式上做手腳，有的選擇關(guān)注度不高的媒體，故意縮小土地拍賣信息的傳播范圍；有的選擇周末等時間發(fā)布，到了規(guī)定時間，只有幾家打了招呼的開發(fā)商知道信息并做好了招投標的準備工作。

到土地管理部門辦理相關(guān)審批手續(xù)是開發(fā)商的另一大“心病”。芮小馬，南京市國土資源局土地利用處原副處長。據(jù)查，芮小馬在任職期間利用審批權(quán)，在審批期限上大做文章，跟開發(fā)商打時間戰(zhàn)。對于平時經(jīng)常“打點”的開發(fā)商，他往往在兩三天內(nèi)就辦理完畢；而對于那些所謂“不上路子”或不熟悉的開發(fā)商，則用足15日的辦理期限，甚至故意在15日的期限滿了才通知開發(fā)商，告知其材料不齊，需補足后重新辦理。開發(fā)商就這樣經(jīng)常被他無端地多耽誤一個辦理周期甚至更長時間。

“我不為難你，就是照顧你”，這是芮小馬等人的“辦事規(guī)矩”。在這種規(guī)矩下，開發(fā)商也只能忍氣吞聲。“送了，既擔風險又多花錢；不送，工程成本更大，拖不起、耗不起，甚至根本搞不下去。”一位開發(fā)商無可奈何地說。

規(guī)劃：給了錢就可以“鬼劃”

土地到手后，接下來的是規(guī)劃設(shè)計。開發(fā)商最希望能在容積率上做文章。容積率的高低直接決定可建房屋的大小，對開發(fā)商而言，哪怕是百分之幾的“出入”，影響的收益將以數(shù)百萬元甚至千萬元計。而更改容積率的大權(quán)掌握在規(guī)劃部門手中。“在目前這種高房價的情況下，我送他100萬元，就有可能換來1000萬元甚至幾千萬元。”一位開發(fā)商對記者說。

曹友楠，曾擔任南京市規(guī)劃局河西規(guī)劃處處長、規(guī)劃三處處長、城南分局局長，手中掌握有城市建設(shè)項目選址和用地規(guī)劃許可審批權(quán)。開發(fā)商林某在開發(fā)某地產(chǎn)項目時，找曹友楠幫忙。在被林某女下屬鄭某“俘虜”后，曹友楠不僅滿足了林某提出的所有要求，還主動提示其開發(fā)的樓盤間距比較大，樓層可以增高，林某便將原設(shè)計方案變更，把原來的6層加蓋到9層，大戶型改為小戶型，并且很快得到曹友楠的批準。由于大大增加了銷售面積，林某收益劇增。作為回報，林某一次就送給曹友楠30萬元現(xiàn)金。

受益于曹友楠“鬼劃”的還有開發(fā)商劉某。2001年，曹友楠在審批某組團項目時，游說與他熟識的一家房地產(chǎn)開發(fā)公司的老總劉某接盤：“如果你拿下這塊地，可建面積再增加一塊，我來審批。”后來，劉某在開發(fā)這塊地的過程中，曹友楠給劉某增加了6000平方米的可建面積，使劉某增加了1000多萬元財富。劉某給了曹友楠230萬元作為回報。

審批：有公章之處，就有滋生灰色成本的可能

除了國土、規(guī)劃部門外，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目還需經(jīng)過建設(shè)、人防、消防、環(huán)保、園林、衛(wèi)生防疫、交管、市政、物價等部門的審批或備案。

最近，南京市檢察機關(guān)對該市某區(qū)人防辦副主任劉某立案偵查。據(jù)初步偵查表明，劉某通過違規(guī)辦理審批手續(xù)，減免或緩交人防規(guī)劃費等手段，從中收取開發(fā)商巨額賄賂。更讓一些開發(fā)商頭痛的是，從審批到驗收，開發(fā)商行賄費用往往要重復(fù)支出。“因為每個部門出于自己工作的需要，或者美其名曰監(jiān)督的需要，審批時是一個人，驗收時是另一個人，使我們在疏通關(guān)系時一個都不能少給錢。”一位開發(fā)商說。

“還有一些在普通人看來不怎么重要的部門，對我們也非常重要，如物價、住房公積金管理部門。”一位在南京從事房地產(chǎn)開發(fā)的浙江老板介紹，雖然很多商品房的價格都是開發(fā)商依照行情自己定價，但還是要報到物價部門審批，“我們的銷售總價可以在審批價格的基礎(chǔ)上上浮8％或下調(diào)8％，而具體到某一套房子時，則可以上浮35％或下調(diào)35％，物價部門審批下來的價格直接決定我的利潤。”而公積金管理部門則通過控制公積金貸款量來控制開發(fā)商。

驗收：面積可以變大變小，質(zhì)量可以不管好壞

在開發(fā)商正式把房子交付給購房人之前，他們還有兩道坎要過：房屋面積的測量和房屋質(zhì)量的檢測驗收。由于相關(guān)法律、制度規(guī)定較為模糊，在這兩個領(lǐng)域索取賄賂現(xiàn)象比較普遍。最近，南京有3名商品房測繪人員被檢察機關(guān)立案偵查。去年，有4名建筑質(zhì)量監(jiān)督人員被繩之以法。

從被立案偵查的幾起案件可以看出，犯罪嫌疑人對房屋公攤面積的測算、執(zhí)行法律和政策的靈活性較大，開發(fā)商為做大公攤面積，往往通過賄賂手段收買測繪人員。此外，應(yīng)開發(fā)商的要求，一些測繪人員還采取技術(shù)手段做大房屋預(yù)測、實測面積，一方面為開發(fā)商謀取巨額非法利益，同時也以此為要挾向開發(fā)商索取高額賄賂。

房地產(chǎn)腐敗影響和諧社會建設(shè)

與教育、醫(yī)療等領(lǐng)域發(fā)生的腐敗現(xiàn)象相比，房地產(chǎn)領(lǐng)域的腐敗案具有隱蔽性強、涉案金額大的特點，而且普通百姓很難發(fā)現(xiàn)和察覺。“房地產(chǎn)關(guān)系到千千萬萬百姓的安居生活，是和諧社會的重要保障。從當前的現(xiàn)實情況來看，這個領(lǐng)域的腐敗不除，國家對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控效果將會大打折扣，建設(shè)和諧社會的目標也會深受影響。”東南大學(xué)政治系教授袁久紅說。

如何有效抑制這種腐敗現(xiàn)象的進一步蔓延？袁久紅建議：一是執(zhí)行完全透明的政務(wù)公開政策，特別是在各個審批環(huán)節(jié)，必須做到批前、批中、批后的公示，從而建立公開、透明的房地產(chǎn)市場。二是建立項目審批責任追究制，“誰允許不完全符合最初規(guī)劃標準的項目上市交易，誰私自更改規(guī)劃，就應(yīng)該嚴格追究誰的責任”。三是健全監(jiān)督機制，強化對公共權(quán)力的監(jiān)督制約，把公共權(quán)力置于法治和人民群眾的有效監(jiān)督之下。

（摘自《檢察日報》本刊有刪節(jié)）