保障性住房制度問題研究

王天

摘 要：住房是人的基本權利，同時，受傳統文化的影響，實現“住有所居”更是國人的愿望，自98年以來，我國逐步完成了由福利分房向商品房制度的轉變，但是，由于住房市場自身的缺陷性，以及近年來房價的不斷上漲，使得部分中低收入居民難以通過自身收入來解決住房問題，這已成為非常重要的民生問題。

我國是社會主義國家，解決中低收入者的住房問題是政府的重要職責。同時，黨的十八大報告中指出：建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理。同時還提出了“住房保障體系基本形成”的新要求，由此可見，研究保障性住房制度具有重大的理論意義和現實意義。

關鍵詞：保障性住房制度；經濟適用住房；公共租賃住房

一、保障性住房制度的相關概念

（一）保障性住房

保障性住房指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由經濟適用住房和公共租賃住房構成。這種類型的住房有別于完全由市場形成價格的商品房。

（二）住房社會保障制度

指政府和單位在住房領域實施社會保障職能，對城鎮居民中的低收入家庭進行扶持和救助的一種住房政策措施的總和。其要點如下：

1.從住房供應的角度——多層次住房供應體系的組成部分之一；

2.從社會保障的角度看：住房社會保障制度是整個社會保障體系的重要組成部分；

3.責任主體是國家或政府；

4.目標：滿足中低收入家庭的基本居需求；

5.保證制度實施的依據是社會立法。

二、 保障性住房制度的主要內容

目前我國的保障性住房制度主要包括：經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房以及住房公積金制度。但2013年，住房城鄉建設部、財政部、國家發展改革委于聯合印發了《關于公共租賃住房和廉租住房并軌運行的通知》（以下簡稱《通知》）提出，從2014年起，各地公共租賃住房和廉租住房將并軌運行。同時，住房公積金制度屬于相對獨立體系，故本文主要對經濟適用住房以及公共租賃住房進行介紹。

（一） 經濟適用住房

經濟適用住房，簡稱經適房，指由政府出資扶持，具有經濟性和適用性兩方面優點的社會保障住房。所謂經濟性，是指住房的價格相對同期市場商品房價格而言是適中的，符合中低收入家庭的負擔能力。而適用性，是指在房屋的建筑標準要達到一定的使用效果，不能低于基本標準和要求。經濟適用住房是國家為解決低收入人群住房問題做出的政策性安排。

（二） 公共租賃住房

公共租賃住房，簡稱公租房，是對住房困難人群采取的過渡性解決方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人群，提供的住房幫助。公共租賃住房不歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受得起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，外地遷移到城市工作的群體等。公共租賃房有規劃合理、配套完善等優點，但在實際實施過程中也存在戶籍、租金等問題。

經濟適用住房和公共租賃住房，再加上住房公積金制度，共同構成了保障性住房的制度體系，通過對二者的概念進行分析，我們不難看出，雖然經濟適用住房與廉租住房均屬于保障性住房，但二者還是有一定的區別，例如，在政策目標，針對的具體人群，房屋的性質等方面均有較大的不同，下表對于二者做出了詳細的區分。

三、住房保障制度存在的問題

（一）準入和退出機制存在問題

1.準入機制

目前反映出來的主要問題如下：第一，收入狀況確定難度大，容易產生“搭便車”的現象。第二，人均住房面積這一標準設定過于簡單。雖然操作簡單，但是難以真正體現住房困難程度，第三，審核力度不足，監督機制急待完善。依靠社區審核，可能使得審核往往流于形式；另一方面房管部門對居民相關信息進行復核，工作量繁重，人手缺乏。

2.退出機制

由于保障性住房資源較為缺乏，因此，必須加強保障性住房的循環流動，以確保保障性住房真正的為存在住房困難的家庭居住。然而，在現階段，我國的保障性住房的退出機制缺乏相關方案。這就使得退出機制難以真正、有效實施。

（二）保障性住房管理制度建設滯后

1.分配管理環節

經濟適用房作為一種準公共產品，住房困難群體就是直接受益者。盡管目前為保證制度的公開、透明，設置了事前審查，事中搖號，事后公布等一系列環節，以防止暗箱操作，但是經常能夠看到有關保障性住房分配管理的負面消息。

2.住房保障管理機構缺失，法律建設滯后

盡管保障性住房建設推進速度很快，但是，從事該項目的機構和人員均存在數量不足現象。一方面，機構的缺乏使得研究工作進展困難，也影響了政策的推進和實施。另一方面，工作人員不足，又使得管理工作效率低下。同時，相應制度的實施，離不開法律作為基本保障，然而目前國家尚未制定出臺相關法律，使得制度推進缺乏相應的依據。

（三）保障性住房財政支持力度不足

保障性住房的建設，離不開財政政策的支持，但在現階段，也存在一定的問題。

1. 住房保障的投入比例過低

相較于我國房地產投資規模，對保障性住房的投入遠遠不足，根據相關統計資料顯示，2014年實際用于保障性安居工程支出4319.49億元，2015年，全國財政一般公共預算安排保障性安居工程資金3602.28億元，比上年增長7%。雖然對于保障性住房的財政支持呈現逐年上升的趨勢，但是，僅有部分地區能獲得中央財政補貼，而其余地區只能從當地財政預算中提取資金。這就造成困難地區對保障性住房的投入力度不足，制約了保障性住房的發展。

2.稅收優惠政策缺失

以發達國家為例，美國、德國等發達國家都對低收入家庭實行稅收減免的優惠政策，以提升低收入家庭的購房能力，然而我國卻缺乏類似的政策。這些都需要我們進一步的制定和完善。

通過以上的分析不難看出，我國目前保障性住房制度還不夠完善，存在著較多的問題，較發達國家而言，還存在著巨大的差距，但是，需要明確的是，我國相較于發達國家，在政治制度、國情、經濟發展狀況方面均有很大的不同，因此，對于國外的先進制度，不能一味的照搬照抄，而要結合我國實際，針對現階段存在的主要問題，進行深入分析，以期制定出能解決實際問題的措施，例如：完善準入和退出機制；設置相應管理機構，出臺相關法律；進一步加大財政扶持力度，推出稅收優惠手段。使得保障性住房制度能夠發揮真正的作用，以解決中低收入階層的住房問題。（作者單位：山西財經大學）

參考文獻：

[1] 郭若思 中國保障性住房制度問題研究[D]中央民族大學碩士畢業論文 2012

[2] 王本麗 中國保障性住房制度問題研究[D]河南大學碩士畢業論文 2013

[3] 黃海洲 汪超 王慧 中國城鎮化中住房制度的理論分析框架和相關政策建議[J]國際經濟 評論 2015年3月