淺議農村宅基地的集約利用

農村宅基地的利用和管理，對農村建設起著十分重要的作用。在新一輪新型村莊建設中，提倡和實行農村宅基地的集約利用尤為必要。

一、農村宅基地在利用上存在的問題及原因

目前農村宅基地在利用上還存在著一些突出問題，主要表現在以下幾個方面：

（一）宅基地超占問題。這一問題在很多地方都較為普遍，其主要形式有：一戶一宅超占，宅基地面積超過法律法規規定的標準，這種現象大都是歷史上形成的；一戶多宅超占，超占戶擁有兩處以上宅基地，其宅基地面積之和超過規定標準，主要表現為建新未拆舊；生產用房超占，廚房、禽圈和廁所等實際生產用房占地超過規定。

（二）宅基地浪費問題。宅基地未認真規劃，占地較大或布局不合理，或宅基地外延寬大不規范，形成浪費；建房戶不愿原地翻建，占用新的建設用地，致使舊的宅基地閑棄，形成浪費；建新不拆舊，舊屋占地較大且不能充分利用，造成浪費；村莊內宅基地集約化程度不高，土地利用率較低，整體布局不合理、不科學，形成“空心村”現象。

（三）宅基地違法問題。未批先占，宅基地未批下即開始建房，形成非法占地；違法批占耕地，明明是耕地，卻弄虛作假，以非耕地騙取報批；非法轉讓宅基地，造成宅基地資源流失，主要是宅基地隨地上房屋買賣、繼承、贈與等發生轉讓，也有的地方村鎮組織借新農村建設為名，以集體名義倒賣宅基地。

形成上述問題的原因主要有以下幾點：

一是用地意識問題。一些地方集約用地意識還很淡薄，少數群眾的法律意識還很不夠，有的為了滿足自身利益，故意超占宅基地，形成宅基地浪費，更有甚者，置法律法規于不顧，違法用地、非法占地。

二是宅基地的規劃問題。近幾年農村村莊面貌已發生了翻天覆地的變化，但有的地方實行的村鎮建設規劃和土地利用總體規劃，還是多年以前編制，與新農村建設的發展觀念、發展思路已難以吻合和適應，急待修改。

三是宅基地的管理問題。有的地方在宅基地放樣和審批時，不能做到按規劃辦事，宅基地的基礎工作薄弱，管理缺位，“三到場”還未真正落實到位，宅基地登記工作還不到位，有的地方對宅基地家底還不清。

四是執法不嚴，約束力不夠。有的地方人情大于法，對宅基地違法行為制止不力，對違法案件執法不力，不能從根本上遏制違法用地。

二、加強農村宅基地管理，實行宅基地集約利用

（一）牢固樹立集約用地意識。要加大宣傳和教育的力度，要使節約用地觀念深入人心，營造“節約用地光榮，浪費用地可恥”用地氛圍，讓全社會都來自覺維護土地資源保護國策，樹立法制觀念，確立土地利用規劃意識、集約意識。一是對農民宅基地進行科學規劃，合理布局，建設新型居民點或新型社區，縮小村莊整體用地，集中、集約宅基地。二是鼓勵農民建設高層樓房，減少占地規模；鼓勵利用宅基地地下空間，節約地面占地空間；鼓勵農民建聯排樓房，減少房屋間空隙占地。三是節約耕地，新建的宅基地要充分利用村內空閑地、荒廢地、劣地；鼓勵農民移村上山、移房上山，盡力騰出耕地。

（二）加強宅基地管理，嚴把宅基地審批關。新的宅基地審批，要嚴格執行村鎮規劃和土地利用總體規劃，土地管理員要實行“三到場”，實行宅基地審批、宅基地放樣、宅基地公示、宅基地登記、宅基地發證五統一，同時要實行限時辦結制。要進行宅基地普查，了解宅基地利用現狀，科學編制宅基地利用規劃，做好基礎管理工作。

（三）開展宅基地專項整治。從空心村專項整治入手，接照《江蘇省土地管理條例》規定的宅基地面積標準，控制宅基地建設面積，嚴格實行一戶一宅。進行建新拆舊整治，對宅基地超占的、特別是框大院的進行清理，加大治理力度，拆除超占部分，實行縮宅退超、復墾還田。制定切實可行的整治方案。同時，尊重歷史、面對現實，教育與處罰相結合，促使宅基地利用意識和行為的轉變。

（四）加大宅基地違法行為的執法力度。對不符合土地利用總體規劃，不符合宅基地審批條件，占用耕地，弄虛作假的違法戶，嚴格執法，嚴肅處理。

（五）探索宅基地集約利用的政策途徑和創新機制。從鼓勵集約用地的角度，探索宅基地流轉的政策途徑和創新機制，鼓勵建設農村新型社區，從政策導向、輿論氛圍，到實際管理，始終貫穿宅基地集約利用這一主題。

（作者單位：鎮江市國土資源局丹徒分局）