為何增速越快，離幸福越遠？

中國已經到了必須從根本上改變土地制度與政策的時候了。

最近，應沃爾瑪等邀請，我有機會到美國許多地方訪問講學。其間，我特別關注美國人的住房情況。然而，考察的結論非常令人沮喪，那就是：盡管中國經濟增長速度越來越快，但中國人民離美國式的幸福生活卻越來越遙遠。

美國人三年能買別墅！

筆者發現：在美國，別墅類的住房均價一般不超過每平方米8000元人民幣。以美國人均收入超過4萬美元的水平，普通家庭三四年的收入即可輕松購入一套別墅類住房。

筆者還查閱了芝加哥市自1930年以來的生活費用統計，結果發現：近100年來，美國人的家庭收入相對于新房購買的能力來說，都沒有發生太大的變化，基本上都是三年左右的收入即可輕松購買一套住房。

要知道，按美國的標準，美國的別墅是真正的別墅，即帶花園、草坪甚至森林，容積率極低的住宅類型。相比之下，中國所謂的“別墅”，按美國的標準大多只能稱作“獨棟”，因為根本沒有足夠的花園面積。然而，即便這樣的“別墅”，已經讓普通中國人根本不敢想像，并且越來越不敢想像。事實上，在中國各主要城市，由于房價飛漲，其增速大大超過居民收入增長的速度，目前70％～80％的人無力購買新房。而按目前的趨勢，必然導致的結局是：中國普通居民以住房為標準，其離幸福生活目標的距離只能是越來越遠。

很顯然，中國的房價收入比一直保持在較高水平，京滬房價收入比在近年一直保持在10倍以上，遠遠超出了5～8的合理范圍。城鎮一般家庭僅靠正常的工資收入購買商品房是很困難的，并且隨著房價的上漲將越來越困難。這樣的房價收入比必然超出社會一般公眾的承受范圍，并成為社會矛盾的焦點。

中國人何以雪上加霜？

何以美國人民居之如此容易，中國人民居之卻大不易，并且越來越雪上加霜呢？有幾個可能的解釋：其一，是過去計劃經濟不注重消費尤其是住房消費，所以存在著歷史的欠賬。其二，是當前中國人收入水平太低，因此無法達到美國的住房消費水平。

顯然，我們的確存在著歷史欠賬。然而，第二個解釋并沒有太大道理，因為我們這里說的是收入相對于住房的購買力，是一個相對指標。而這個相對指標，美國在100年中幾乎都沒有大的變化，中國也不應該有如此巨大的變化，尤其是不應該出現差距越來越大的變化。

住房方面的“生活”與整個社會的“生產”之間出現悖論的關鍵原因，是土地的供應不足。我們對中國房地產調控政策效果的實證分析發現：我國的土地價格指數與房地產價格指數呈正相關，因此可以認為我國土地供給的松緊政策明顯影響著房地產均價。

而我國目前的基本土地制度及政策就是，政府將所有的城市開發土地都捏在自己手里，然后再像擠牙膏一樣擠出一小點一小點來。如此一來，土地價格不狂漲進而帶動房價狂漲才怪。政府房地產調控了好幾年，甚至開始建設住房保障體系，但在這一最根本的制度與政策問題上，卻幾乎沒有任何動作。

如果我們持續這一類似于香港殖民地式的土地制度與政策，那么中國人永遠不可能實現美國式的居住夢想。

只有土地私有化！

所以，中國的發展到了必須從根本上改變土地制度與政策的時候了。

怎么改？筆者前幾年就談到過，土地的私有化以及多樣化的土地供應方式勢在必行。中國只有實現土地私有化，才談得上是真正的市場經濟。而中國的住房發展模式，只有建立在大量、開放的土地私人供應的基礎上，才能實現健康、良性的發展。以中國的人地資源條件，也許最終仍沒有辦法像美國那樣可以普及化地住上漂亮的別墅，但住房條件日益改善卻是一定的。

（本文作者系北京科技大學教授、博士生導師）

責任編輯：楊光