股市＆樓市，一對歡喜冤家

“股市”和“樓市”，已成為很多中國老百姓天天嘮叨的兩個詞匯。如今，滬深兩市超過一個億的開戶數(shù)，讓人驚罕不已，4月30日一天100萬的開戶數(shù)更是超過了2005全年總量。孰料，正當(dāng)舉國皆股神之時，忽然殺出個千分之三的印花稅，于是股指開始上演大跳水，連續(xù)四天跌停板的股票多達(dá)幾百家。提起樓市，也不是個“省油燈”，中央自2003年開始宏觀調(diào)控，可是房價越調(diào)越高，至今仍有北京、深圳、廣州等大城市的房價同比增幅保持在10%左右的高位，是買還是不買——是千千萬萬國人正面臨的難題。

股市和樓市，既有區(qū)別又有聯(lián)系，從市場屬性分析，股市是純粹的投資和投機市場，樓市首先是一個以住宅為主的消費市場，然后才能算作投資市場。顯而易見，投資屬性是這兩個市場的共同點。對普通民眾而言，從世界范圍看，股市和樓市是公認(rèn)的最重要的兩大投資市場，而對于投資產(chǎn)品比較缺乏的中國來說，股市和樓市成為很多投資者非彼即此的選擇。在此，筆者不妨先比較一下這兩大投資市場的特征。

首先，二者的投資風(fēng)險度高低有別。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，是投資皆有風(fēng)險。但同樣是風(fēng)險，股市和樓市的性質(zhì)卻有些區(qū)別。股市屬于高風(fēng)險高回報，適于短線炒作。若以長期而論，成熟的股市是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，只要GDP在增長，股指總的趨勢必然是上升的，其實股市的最大風(fēng)險來自于所選個股，正如眾多散戶5月份狂炒ST股和概念股，結(jié)果“黑色5#8226;30”的下跌中，多數(shù)股民因此被深套。房產(chǎn)雖然極具保值功能，但其風(fēng)險主要在于價格并非只漲不跌，一次樓市泡沫破滅后，可能導(dǎo)致幾年內(nèi)都呈跌勢，亞洲金融危機后的香港、泰國，以及今年的美國都是如此。

其次，二者投資收益穩(wěn)定性不同。股市屬于高風(fēng)險、高收益的市場，但若以長期眼光考量，還是具有相當(dāng)回報空間的。比如根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，1940年到1990年50年間，美國股市年平均回報率約為7.6％，如果能夠長期穩(wěn)定獲取15%以上者，便可稱為“股神”（巴菲特即是），正由于此，退休金和保險金也才敢于入市。而樓市投資，讓人更多稱道的是其保值和增值功能，因為土地的稀缺性和城市的持續(xù)發(fā)展全世界同理，而且中國現(xiàn)階段的快速城市化更強化了這一點。當(dāng)然，短期而言，投資樓市一樣可以獲取暴利，比如2004年第四季度，上海房價大漲約30%。

再次，二者在市場運行節(jié)奏上性格迥異。在市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，股市和樓市往往在一定程度上隨著國民經(jīng)濟(jì)周期性發(fā)展而潮起潮落，上世紀(jì)九十年代初日本經(jīng)濟(jì)、股市、樓市一起跳水就是明證。既然存在周期性波動，那么投資的時機選擇就非常重要。在周期性特點上，兩個市場明顯不同。在牛市中，股市是波浪式前進(jìn)，每次大的沖高后都要回調(diào)，熊市則反之，所以不管是牛市還是熊市，都存著豐富的短線炒作機會。而樓市的上升期和下行期，基本上拉出的分別是一條平滑的大陽線和大陰線，這就意味著在上升通道中，只要投資就能獲利，而在下行通道中，基本上可以說沒有任何短線炒作價值。

從歷史上觀察，大多時候股市和樓市存在“蹺蹺板”效應(yīng)：即股市漲時樓市跌，樓市牛時股市熊，比如中國2001-2005年樓市繁榮時，正值股市低靡不振。其原因在于，有限的資金在一定時間內(nèi)匯聚于一個投資市場，相較而言，另外一個市場顯得冷清。從投資者的心理分析，一般人都有從眾心理，很容易形成“羊群效應(yīng)”，越是這樣，越是形成火者更火，冷者更冷。但在特殊歷史時期，股市和樓市也會同進(jìn)退， 比如1929年美國發(fā)生經(jīng)濟(jì)危機時兩市皆崩；再如1985年之后，日本股市和樓市的資產(chǎn)價格同步飆升。

就目前我國股市和樓市而言，也出現(xiàn)同步繁榮的跡象。股市持續(xù)暴漲，獲利資金回流樓市現(xiàn)象明顯。具體又可分為兩種情況，一種屬自住欲望大于賺錢需求，一旦財力達(dá)標(biāo)就要買房；另一種屬于畏懼越來越高的股指，出于分散風(fēng)險的原因而重入樓市。在豬肉價格飆升的年代，存款利率實際是負(fù)值，經(jīng)歷這輪股票、基金等賺錢教育的民眾，已很難把錢重新放回銀行。所以，股市的繁榮，一方面導(dǎo)致樓市資金流入股市，尤其是原來的投資客賣房入市，擴大了二手房供給，另一方面，股市的造富運動又快速增強了樓市的消費力，購房需求抬頭。

如若深究，則兩個市場一起繁榮的根源主要是流動性過剩，在人民幣持續(xù)升值、貿(mào)易順差規(guī)模較大、外資不斷涌入、內(nèi)需遲遲難以大振、通貨膨脹加速的諸多因素的綜合作用下，十幾萬億的居民儲蓄不可避免地正在進(jìn)行“搬家運動”。國外發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗表明，現(xiàn)階段我國宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速增長，注定了眼下股市和樓市比翼齊飛的格局。

(作者為上海易居房地產(chǎn)研究院首席評論員)