現(xiàn)行市價法在林木資產(chǎn)評估中的運用

[摘 要] 《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）》中明確指出，現(xiàn)行市價法是森林資源資產(chǎn)評估的基本方法之一。但由于目前現(xiàn)行市價法運用的前提條件還不夠充分，所以很少被采用。但是隨著林權(quán)制度改革的不斷深入與活立木市場的發(fā)展，現(xiàn)行市價法的運用條件將日漸具備，該方法將可能成為未來森林資源資產(chǎn)評估的主要方法之一。本文就此方法的涵義、意義、基本程序及具體評估程序進(jìn)行了闡述。

目前森林資源的合理開發(fā)利用和其生態(tài)環(huán)境的保護(hù)已經(jīng)引起各級政府的重視，而進(jìn)行林權(quán)制度改革，針對性地培育和規(guī)范活立木市場，實現(xiàn)森林資源這一生產(chǎn)力要素的合理流動是新世紀(jì)中國林業(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略中的核心內(nèi)容。隨著活立木市場的建立與發(fā)展，林木資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等產(chǎn)權(quán)交易行為將日益頻繁，所評估林木近期內(nèi)與其用途和現(xiàn)狀相同或相似的林木交易案例也將越來越多，評估師運用現(xiàn)行市價法評估林木資產(chǎn)將成為可能。

一、現(xiàn)行市價法應(yīng)用的條件

《森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）》在林木資產(chǎn)、林地資產(chǎn)與森林景觀資產(chǎn)評估中都將現(xiàn)行市價法排在評估方法的前列。現(xiàn)行市價法的本質(zhì)是根據(jù)替代原則，經(jīng)比較分析評估森林資源的價值。如落葉松和楊樹是我國的主要樹種。落葉松占東北林區(qū)針葉樹材總蓄積量的40％以上，楊樹在我國的種植面積達(dá)到666萬公頃，且這兩個樹種都是速生林，因此交易量都將會很大。在未來的活立木市場上采用市場法評估林木資產(chǎn)價值時，挑選這兩個樹種的可比性交易案例將比較容易。

二、現(xiàn)行市價法的基本程序

（一）搜集和選擇交易案例

現(xiàn)行市價法的關(guān)鍵是參照案例選擇的可比性問題，就是應(yīng)盡量選擇與待評估林分相近，交易時間盡可能接近評估基準(zhǔn)日的交易案例。另外，為避免某個參照案例中特殊性因素和偶然性因素對成交價不正常的影響，應(yīng)盡可能多選擇幾個交易案例。

（二）在待評估對象與參照案例之間選擇比較因素

對于不同的林木資產(chǎn)評估方法，影響其評估價值的因素各有側(cè)重。現(xiàn)行市價法中影響林木資產(chǎn)價值的主要因素有樹種、市場條件、交易日期、產(chǎn)權(quán)類型、林分生長狀況、立地質(zhì)量及地利等級等。其中交易情況是指交易行為中是否包含特殊因素，如存在特殊因素，則需要排除掉這些特殊因素導(dǎo)致的交易價格偏差；林分生長狀況是指林分的林齡、株數(shù)、樹高、胸徑和蓄積量等主要生長指標(biāo)；立地質(zhì)量是指坡位、坡向、坡度、土壤種類和厚度等因素；地利等級是指可及度和運距等。

（三）量化差異與調(diào)整綜合

將參照案例與評估對象的對比因素進(jìn)行比較，把比較的結(jié)果數(shù)量化，再根據(jù)量化后的比較因素指標(biāo)對參照案例的成交價格進(jìn)行調(diào)整。

（四）綜合分析確定評估結(jié)果

根據(jù)調(diào)整的參照案例的結(jié)果，采用簡單平均、加權(quán)平均、中位數(shù)等方法得到最終的評估結(jié)果。

三、現(xiàn)行市價法的案例

待評估估對象的概況：待評估林木資產(chǎn)為黑龍江省伊春市烏馬河林業(yè)局伊東經(jīng)營所第65林班314小班的落葉松，評估基準(zhǔn)日為2007年6月14日。

（1）比較案例選擇

從我們掌握的資料中選擇以下三個林分用途相同，作業(yè)區(qū)接近的案例作為比較案例。

（2）比較因素選擇

我們選擇對林木資產(chǎn)價值影響大的交易情況、交易日期、林分生長狀況、立地質(zhì)量及地利等級共五個因素作為比較因素。

（3）編制比較因素表

比較因素表

（4）編制比較因素指數(shù)表

在綜合分析影響林木資源資產(chǎn)價格的各項因素的基礎(chǔ)之上，市場法確定評估對象在評估基準(zhǔn)日2007年6月14日的評估結(jié)果為44，225元人民幣。

參考文獻(xiàn)

[1] 全國注冊資產(chǎn)評估師考試用書編寫組.資產(chǎn)評估.中國財政經(jīng)濟(jì)出版社，2005.

[2] 《黑龍江森林》編輯委員會.黑龍江森林.東北林業(yè)大學(xué)出版社 中國林業(yè)出版社.

[3] 國家國有資產(chǎn)管理局，林業(yè)部.森林資源資產(chǎn)評估技術(shù)規(guī)范（試行）.1996. （作者單位:黑龍江國林資產(chǎn)評估公司）