北京經適房回購面臨定價瓶頸

北京市建委的一紙文件，將經濟適用房回購推進現實，但面對市場價5年漲三成的經適房，回購的定價問題成為政策能否有效搭建回購渠道的能力。

一直以來，有關北京經濟適用房（下稱“經適房”）將由政府回購的消息接連不斷，每次的“風吹草動”都足以引起豐富的猜測。

但隨著一份文稿的出臺，經適房回購，似乎終于成為眼前的現實。

6月7日，北京市建委出臺《北京市經濟適用房管理辦法（試行）》（下稱《辦法》）征求意見稿，明確規定了經適房只能自住，不得上市轉讓、出租或出借以及從事居住以外的任何活動，但可向申請人戶口所在區縣住房管理部門申請回購，回購價格按照屆時同地段新建經濟適用房住房重置價格結合重新確定。

“回購”將成為現實

“看到《辦法》的規定，感覺心里踏實了一些。”在回龍觀住了6年的劉先生作為“早期”經適房的購買者告訴記者：“《辦法》出臺之前，當聽說政府要對經適房進行回購，郁悶了很長時間。”

劉先生說：“理由很簡單，以前我們購買經適房的時候沒有提到回購，合同上也沒寫，這幾年房產的升值幅度不小，我們有權利享有房產升值所帶來的收益——卻突然聽說政府要回購了。”

而現在劉先生 “放心”了，是因為《辦法》中有規定，《辦法》施行前已售出的經適房再上市交易，管理仍按照原有規定執行。補交費用標準可依法適時調整。劉先生說：“對于這種‘新人新辦法，老人老辦法’的舉措，我能夠接受。”

據記者了解，北京市有關經適房回購政策的確立可謂一波三折：最早是2006年9月30日，北京市規劃委在官方網站公開《北京住房建設規劃（2006年－2010年）》公示稿，明確了“要探索建立經濟適用住房實行‘內循環’的流轉模式，即經濟適用住房不得直接上市，由政府回購。”

之后的2006年11月4日，該規劃正式通過市政府批準，與公示稿不同的是，公示中原有的“經濟適用住房不得直接上市，由政府回購”的說法被刪除。然而不到一周，11月9日，北京市建委在其舉行的“行風政風”通報會上，又公布了政府將要重新確立“回購”政策的消息。

回購價格成為最大制約瓶頸

盡管很多經適房的購買者對回購表示了接受，但在眾多業內人士看來，回購政策細節仍待完善，其操作性仍需要進一步細化，尤其是如何確定回購的價格成為最大的制約瓶頸。

“如果我現在能夠購買新建的經適房，那幾年之后政府回購時折舊怎么算？我們當初購房貸款利息成本怎么算？這些在辦法中都沒有明確的規定。”打算購買經適房的李先生說。

在李先生看來，回購價格過低，經適房的業主可能還會想辦法通過其它途徑轉讓；而如果按市場價回購，政府介入回購將失去意義。

目前，北京市現有70個左右的經適房項目，最大的當數回龍觀和天通苑，根據今年上半年的數據，其交易價格與5年前購買時相比，上漲幅度已達30%左右。比如，目前回龍觀新經適房售價在2600元/平方米左右，而二手經適房售價已經在4000元/平方米左右。

“如何確定回購價格尤其需要仔細研究，即如何依據當時的購房價格、住房折舊價格和現地段的經適房價格，核定出比較合理的價格。”建設部政策研究中心副主任王玨林對記者說。

“這樣操作的難度確實很大。”中國社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海研究員對記者說。在他看來，由于市場評估的基本方法是市場比較法，用目前的價格行情回購，對所在區縣的住保辦也是一個巨大壓力，而且如此高的成本也不能納入經適房和廉租房計劃。

在北京鏈家地產副總經理金育松看來，作為一種政府行為，回購能否實施，關鍵要看政府是否具備了搭建回購渠道的能力。