十問“物業(yè)稅”

從某種程度上來說，只有把人們對物業(yè)稅的種種疑問，在政策和制度的設(shè)計層面上都解決得較好時，才可以說，開征物業(yè)稅的“時機已經(jīng)成熟”。

物業(yè)稅不僅“含金量”高，在有些國家是數(shù)一數(shù)二的大稅種，而且還不能像現(xiàn)有的其他房地產(chǎn)方面的稅種那樣“一次完成”，房產(chǎn)和地產(chǎn)方面的應(yīng)稅人群，年年都要為此交出“真金白銀”。

如此，當(dāng)下有關(guān)“物業(yè)稅”的爭論也把人們引向更多的疑問和思考。

一問:開征物業(yè)稅， 如果不能大幅降低房價，還有多少“必要”？

早在2003年十六屆三中全會發(fā)表的《關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》中，“物業(yè)稅”的提法第一次出現(xiàn)在官方的權(quán)威文件上。

當(dāng)時提出物業(yè)稅有一個基本的背景，這就是通過開征物業(yè)稅，把以往房產(chǎn)成本中需一次性繳納的房地產(chǎn)稅費、特別是數(shù)額巨大的土地出讓金，以物業(yè)稅的名義改為按年收取。在當(dāng)時，土地出讓金一般占到了房價的三分之一至二分之一。開征物業(yè)稅后，住房土地使用權(quán)期限為70年，在房價總成本中占到很大比例的土地出讓金，也就可以分為70次分別繳納。通過大大降低房價成本中的稅費水平，大幅降低房價的水平，降低買房者的“門檻”。

但4年后的今天，人們再一次提起物業(yè)稅的時候，它的含義已在今年初由中國稅務(wù)學(xué)會學(xué)術(shù)研究委員會“完善稅制改革研究”課題組的一份報告中就明確提出，“物業(yè)稅就是房產(chǎn)稅”。并認(rèn)為，“作為房產(chǎn)稅，不能將目前房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)收取的多項稅費納入其中”。這份報告還特別指出，土地出讓金“不宜一并納入房產(chǎn)稅”。

有人說，這份報告，實際上代表了現(xiàn)在稅務(wù)部門在物業(yè)稅上的“主流思想”。如果真的以此來操作的話，以“抑制投機者炒房”為由，不加區(qū)分的一律再按年收取物業(yè)稅，這樣“稅改”的結(jié)果，只能是進(jìn)一步加重老百姓的負(fù)擔(dān)。

這就提出十分重要的問題，將要實行的，究竟是一個可以使房價大幅降低的“物業(yè)稅”，還是一個不斷加重買房者負(fù)擔(dān)的“物業(yè)稅”？

二問:不加區(qū)分的“物業(yè)稅”，會不會造成重復(fù)收費收稅？

據(jù)有關(guān)人士統(tǒng)計，在現(xiàn)在的商品房中，稅費不僅包含了70年的住房土地出讓金，而且還包括了房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段的營業(yè)稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅等，此外還有房地產(chǎn)占用的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等。附加到房地產(chǎn)方面的各種“費”更是多得五花八門。

既然現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場中該收的稅費一個不少，這就意味著對這些商品房的購買者來說，傳統(tǒng)意義上的“物業(yè)稅”已經(jīng)是應(yīng)繳盡繳。在這樣的情況下，新開征的物業(yè)稅，如果不加區(qū)分地讓這些已經(jīng)繳納了各種房地產(chǎn)稅費的商品房購房者，另外再按年繳納物業(yè)稅，當(dāng)然就是“重復(fù)收稅收費”。

三問:物業(yè)稅的征收，該不該城鄉(xiāng)有別？

根據(jù)統(tǒng)計測算，我國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民住房約100億平方米。農(nóng)村居民現(xiàn)有的住房面積，則高達(dá)225億平方米。除了在城鎮(zhèn)20多億的商品住房繳納過各種房地產(chǎn)稅費以外，其余百分之九十多的居民住房，尤其是農(nóng)村的200多億平方米的農(nóng)民住房，基本上就沒有繳納過各種房地產(chǎn)稅費。

從理論上講，所有這些從來都沒有繳納過、或者大多數(shù)的房地產(chǎn)稅都未繳納的住房，不管是“姓城”還是“姓鄉(xiāng)”，都是物業(yè)稅征收的對象。按道理，“法律面前人人平等”，稅收政策也不應(yīng)該例外。稅改方面的一個內(nèi)容，就是如何促進(jìn)城鄉(xiāng)稅制的“一元化”。

但是，如果物業(yè)稅在開征后沒有政策上的區(qū)別對待，對平均收入只有城鎮(zhèn)居民三分之一的農(nóng)民，以及生活在平均線以下的城市貧民，這些社會的“弱勢群體”也統(tǒng)統(tǒng)要求每年繳納物業(yè)稅，沒有任何政策上的優(yōu)惠，勢必就背離了稅收在社會二次分配中應(yīng)起的“調(diào)節(jié)社會財富分配、促進(jìn)社會公平的”基本功能。

如果物業(yè)稅在農(nóng)村對所有的農(nóng)民都一律免收，那么對繳納物業(yè)稅的城市普通市民來說，就顯得十分不公。農(nóng)村有的先富階層，人均的住房面積都在上百平方米以上，不少還是獨門獨院的大別墅。如果這些人就是因為占了一個“農(nóng)”字被劃分在了免繳或少繳物業(yè)稅的行列中，而那些居住條件遠(yuǎn)比“富農(nóng)”們的“鄉(xiāng)間別墅”落后的城市居民，卻要繳納更多、或者是稅率更高的物業(yè)稅，這樣的稅改結(jié)果，同樣也是一種“劫貧濟富”，違背了征稅的宗旨和稅改的目的。

所以，在物業(yè)稅的征收上，既不能以城鄉(xiāng)為界、以戶籍來劃分，也不能忽略收入的差別，不加區(qū)分地以同一標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運作。

四問:房改房和商品房，物業(yè)稅的征收該不該區(qū)別對待？

眾所周知，在中國城鎮(zhèn)的上百億平方米的居民住房中，除了少量的老宅是繼承下來的私房，以及20多億的商品住房外，估計在六七成以上的大多數(shù)，還是1998年房改中福利分房的產(chǎn)物，也就是人們俗稱的“房改房”。當(dāng)然，在20多億的商品住房中，也有不少是國家機關(guān)和國有企事業(yè)單位購買，然后再以“房改房”的名義，“論資排輩”地進(jìn)行分發(fā)。

一個誰也不能否認(rèn)的事實是這一輪以突擊分房為特征的所謂“房改”，有的“強勢部門”房改后，手上有2套以上住房的不乏其人；有的掌管大權(quán)的“實力官員”，“房改”后一下子就名正言順地?fù)迫×藬?shù)百平方米的豪宅。而對那些沒有財力保障實施房改的單位和職工來說，“無錢買房”和“無房可分”，“房改末班車”的最后優(yōu)惠只能是“水中望月”。雖然在國家的房改文件中還有所謂的“貨幣化分房”政策，但不僅每平方米的“貨幣化的標(biāo)準(zhǔn)”僅僅只有房價實際的幾分之一，甚至是十幾分之一，而且就是這些少得可憐的“補貼”，在絕大多數(shù)單位也成了“泡影”。

這里需要特別指出的是，這些靠著國有資產(chǎn)和財富在實行“房改”中一夜暴富、獲取超標(biāo)準(zhǔn)、高價值“房改房”的強勢群體，不僅絕大多數(shù)沒有盡繳納土地出讓金的義務(wù)，而且也免繳了大部分的房地產(chǎn)方面的稅費。這對繳納過土地出讓金和方方面面房地產(chǎn)稅費的購買商品房的人群，就構(gòu)成了一種社會不公。

五問:生存必需的居民住房和盈利致富的工商用房，誰更應(yīng)為物業(yè)稅買單？

物業(yè)稅中的“物業(yè)”，顧名思義是指“已建成并投入使用的各類房屋及與之配套的設(shè)備、設(shè)施和場地”，所以，物業(yè)稅征收的對象，當(dāng)然不僅僅是居民的住房，也包括建立在工業(yè)用地和商業(yè)用地基礎(chǔ)上的所有不動產(chǎn)。

長期以來，中國的經(jīng)濟發(fā)展存在著一種“重發(fā)展、輕民生”的錯誤傾向。不少地方為了爭取投資，不僅在稅費上“大免特免”，而且對投資者的工商業(yè)建房用地，也實行低成本、甚至是“零成本”出讓。這樣的政策導(dǎo)向，也使今天的中國出現(xiàn)以地生財、擁有上千億家產(chǎn)的“超級大土豪”。

與此成鮮明對比的是，不少地方把老百姓生存所必需的居民住房用地當(dāng)成了政府的“錢袋子”，甚至還產(chǎn)生了中國特色的“土地財政”。造成的結(jié)果是住房用地價格越來越高，開發(fā)商也借勢大漲房價。

站在人權(quán)、民生的高度，物業(yè)稅的設(shè)計和實施，應(yīng)該把這種“顛倒的歷史”糾正過來。對不同類別的房屋和土地，不僅要一視同仁地征收物業(yè)稅，而且還應(yīng)根據(jù)“生存權(quán)”和盈利性兩者本質(zhì)的不同，對不同的物業(yè)，制定和征收不同水平的稅費。如果要促進(jìn)地方經(jīng)濟的發(fā)展和就業(yè)率的提高，可以通過其他的政策進(jìn)行反補，這也可以有效地防止利用土地暴富的情況發(fā)生。

六問:物業(yè)稅的矛頭指向，是開發(fā)商，還是普通購房者？

有人說，物業(yè)稅的出臺，主要針對的還是購房者中的炒賣者，而真正推高房價的開發(fā)商，并不是主要的目標(biāo)。

如果物業(yè)稅的政策設(shè)計者真的是如此設(shè)想的話，那么新開征的物業(yè)稅，就很難起到調(diào)控房地產(chǎn)市場、抑制和降低房價的應(yīng)有作用。因為占用土地，囤地、捂盤最多的，不是普通的買房人，而是開發(fā)商。有的開發(fā)商為了獲取最大的利益，囤積的土地，可以開發(fā)幾十年；有的開發(fā)商雖然開發(fā)了樓盤，但同樣是為了暴利，捂盤惜售，造成人為的短缺。

其實，不管是囤地還是捂盤，他們都有一個共同的特征，就是已經(jīng)占有了土地和住房這些不動產(chǎn)物業(yè)。這就標(biāo)志著已經(jīng)進(jìn)入了“物業(yè)稅”的范疇。

所以，物業(yè)稅的開征，要想達(dá)到抑制和降低房價的功能，使社會中由此而引發(fā)的不和諧因素得到化解，就必須把“發(fā)力”的著重點放在開發(fā)商上。對人為操控的“空置房”和“空閑地”，在物業(yè)稅的稅率上制定最高的稅負(fù)水平，這樣，不僅可以有效地打擊開發(fā)商的囤地捂盤，還可以制衡投機的炒房者，可謂是“一箭雙雕”。

七問:物業(yè)稅的收取，是照面積算，還是按房價收？

民間對物業(yè)稅的議論中，有一種很流行的觀點，這就是物業(yè)稅的征收，應(yīng)該按照人均占有住房面積的辦法進(jìn)行。這樣的想法很有建設(shè)性，也很樸實，但不夠完善和成熟。

之所以這樣說，是因為在1998年房改時，我們就有過按面積分房的教訓(xùn)。當(dāng)初房改辦制定“房改”的補貼標(biāo)準(zhǔn)，就是按照面積來計算的。比如，一般干部職工的補貼面積標(biāo)準(zhǔn)為75平方米，科級干部為90平方米，處級干部為110平方米，廳局級干部為135平方米。如此的細(xì)分，忽略了一個問題，就是對同一城市來說，因為區(qū)域和地段的不同，房價的差異也很大。

正是因為以面積為標(biāo)準(zhǔn)的方式在政策上留下了如此大的“空間”，所以到了“利為己謀”的官員手里，這樣的政策又成了斂財和擴大財富差別的利器。他們借助“房改”的“面積標(biāo)準(zhǔn)”，動用巨額國有資金，以單位的名義高價買取黃金地段的高檔豪宅，然后個人只需付出十幾分之一、甚至是幾十分之一的“房改房價”，就可以名正言順地獲取由國家買單的高檔商品住房。而普通干部職工或是被打發(fā)在房價最低的最差的地段“補齊標(biāo)準(zhǔn)”，或者干脆“無房給分”。這在中國已經(jīng)是一種很普遍的現(xiàn)象。

通過“面積補差”，官員和普通百姓之間的家庭財富差別，一下子拉高了十多倍甚至更高。從某種程度上講，“面積標(biāo)準(zhǔn)”的“房改”，也是造成主城區(qū)房價不斷高漲的原因之一。

所以，物業(yè)稅的征收，如果還是繼續(xù)按照面積計算的方法，而不是以房屋的實際價值來確定稅率，就極有可能繼續(xù)推高各個城市主城區(qū)的房價，而且還勢必造成貧者越貧，富者越富的兩極分化現(xiàn)象繼續(xù)擴大。

八問:沒有全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，物業(yè)稅開征的“技術(shù)保障”從何而談?

現(xiàn)在開征物業(yè)稅的一個重要的指導(dǎo)思想，就是希望通過物業(yè)稅，大幅提高“過度占有住房和土地”的炒房者總的稅負(fù)水平，大大提高炒房成本，使房地產(chǎn)市場的需求和消費重新回歸到“健康和良性”的軌道上。

這里出現(xiàn)了一個最基本的“技術(shù)問題”，怎樣判定誰是“炒房者”？在目前的房產(chǎn)登記中，不少地方同一城市內(nèi)，在市區(qū)買房和郊區(qū)縣買房都不在一個地方登記，這就使同一城市內(nèi)也難以核實誰是“多占者”；又比如，在不同城市“異地購房”，房產(chǎn)登記也是在各自不同的城市，而各城市間市民的住房信息系統(tǒng)又不是互通的，這就很難對異地購房的炒房者進(jìn)行有效“治理”；再比如，有的人不僅在城市有房，而且在農(nóng)村還有面積很大的“宅基地”和住房。但這些“關(guān)鍵的信息”，不僅房產(chǎn)部門難以獲悉，而且從權(quán)屬上也管理不到。因為建設(shè)部及各城市的房產(chǎn)部門包括相關(guān)的房地產(chǎn)法，管理和適用范圍只是在城鎮(zhèn)，而農(nóng)村則“超出”了他們的權(quán)限。

所以，沒有全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)，期望通過物業(yè)稅來制衡“房地產(chǎn)上的過度占有者”就無從談起。

九問:不搞清楚土地的屬性，物業(yè)稅征收的合理性能夠成立嗎？

有人提出，現(xiàn)在所有的城市土地，包括政府從農(nóng)民那里征收過來的城市建設(shè)用地，從法律上說都屬于國有土地。政府不過是把它們的使用權(quán)有期限地轉(zhuǎn)讓給了開發(fā)商，而開發(fā)商在造好房子出售的時候又把這種使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了購房者。要知道，土地連地面的房子都在一起，才構(gòu)成真正的“物業(yè)”概念。那么，土地仍然歸國家即政府所有，地面上的商品房無非是在政府臨時出租土地的背景下蓋的，政府如果要征物業(yè)稅，其中的至少一半其實是要向政府自己征，因為政府是“物業(yè)”中土地的所有者。難道政府要自己向自己征稅嗎？如果向只是租借了土地使用權(quán)的居民收取其并不完整之物業(yè)的“物業(yè)稅”，這樣做合情合理嗎？而且，政府此前已經(jīng)一次性收取了長達(dá)幾十年的各種土地稅費，即便要收物業(yè)稅，也要等到這幾十年期滿以后吧？而且，政府在出讓這些土地的使用權(quán)以前并沒有申明以后還要收物業(yè)稅，現(xiàn)在“臨時加稅”，豈不有違當(dāng)初的契約？

十問：征收的物業(yè)稅，究竟應(yīng)該用在何處？

物業(yè)稅的開征，無疑使地方政府的財政收入又多了一大塊。而且由于物業(yè)稅征收的面廣量大，使它成為地方財稅收入中“數(shù)一數(shù)二”的大戶。

但面對“天上掉下來的大餡餅”，應(yīng)該如何的“用之于民”？

筆者認(rèn)為，物業(yè)稅的獲取來自于房屋、土地等不動產(chǎn)物業(yè)的相關(guān)利益人。它的本質(zhì)，實際上就是對過度占有土地和房屋利益人的一種“收入分配再調(diào)節(jié)”。所以，以對土地和住房資源過度占有為開征對象的物業(yè)稅，就應(yīng)該把主要支出用于補助和保障那些在不當(dāng)住房政策和房地產(chǎn)導(dǎo)向下的受害者。幫助和補貼這些社會的弱勢群體。

按照建設(shè)部的統(tǒng)計，在十一五期間要由政府提供廉租房的困難戶就有980萬戶。為每戶投資10萬元建造60平方米一套的廉租房，就需要政府投入9800億元。實際上，需要政府提供廉租房來解決住房問題的困難家庭的戶數(shù)要遠(yuǎn)大于此。據(jù)測算，如果全國城鎮(zhèn)10%的低收入者家庭都能靠政府提供的廉租房來解決居住問題的話，全國每年至少要拿出4000億元的財政投入。而這些巨額投入，目前都因沒有財稅來源而成為“空炮”。物業(yè)稅的開征，就可以為久久未能實施的城鎮(zhèn)低收入群體的住房保障，提供 “來之不易”的財力支持。

（摘自《小康》2007年第11期）