對(duì)住房結(jié)構(gòu)調(diào)控的分析

摘 要：住房市場(chǎng)是一個(gè)多層次的市場(chǎng)，只有使各種結(jié)構(gòu)的住房協(xié)調(diào)發(fā)展才能滿(mǎn)足人們不同的住房需求。對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)控中的兩類(lèi)住房即保障類(lèi)住房和普通商品房、存量住房和增量住房的現(xiàn)狀作了分析，指出了后一階段住房結(jié)構(gòu)調(diào)控的重點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：住房；結(jié)構(gòu)；調(diào)控；協(xié)調(diào)

中圖分類(lèi)號(hào)：Ｆ７１文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）04-0108-02

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2007年10月份，“國(guó)房景氣指數(shù)”為105.74，比9月份上升0.75點(diǎn)，同比上升2.34點(diǎn)。1-10月份，全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資19192億元，同比增長(zhǎng)31.4%，其中住宅累計(jì)完成投資13726億元，增長(zhǎng)33.7%。

全國(guó)住宅施工面積16.45億平方米，增長(zhǎng)24.0%。10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲9.5%，為2005年7月中國(guó)擴(kuò)大月度房?jī)r(jià)調(diào)查范圍以來(lái)的最大單月漲幅，漲幅比上月高0.6個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上漲1.6%。房?jī)r(jià)上漲的同時(shí)，上海、北京、珠海、蘇州等一些地方的成交量卻在下降，形成住房市場(chǎng)這種“成交下降、價(jià)格竄升”的反常現(xiàn)象固然有多種因素，但最主要和最根本的原因是住房供求結(jié)構(gòu)不合理。作為供給方的開(kāi)發(fā)商，生產(chǎn)大量高檔住房，而中低檔住房比重偏低。從“國(guó)八條”“國(guó)六條”提出改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)到九部委“十五條”在套型面積和小戶(hù)型所占比率提出90平方米和雙70％的標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控也從總量調(diào)控調(diào)整到結(jié)構(gòu)調(diào)控上來(lái)，但是從以上數(shù)據(jù)來(lái)看，效果不是很明顯。筆者認(rèn)為在住房結(jié)構(gòu)調(diào)控中須注意以下兩個(gè)問(wèn)題：

1兩種協(xié)調(diào)關(guān)系

1.1 保障性住房和普通商品房的協(xié)調(diào)

住房具有雙重屬性，既有商品屬性，又有社會(huì)保障屬性。在住房供應(yīng)體系中，通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)其商品屬性，解決大多數(shù)人的住房問(wèn)題，滿(mǎn)足多樣化的消費(fèi)需求；通過(guò)保障體系，實(shí)現(xiàn)其社會(huì)公共品的屬性，解決低收入家庭的住房問(wèn)題，使他們的基本住房需求得以保障，兩者有機(jī)結(jié)合實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的人居環(huán)境。住房商品化是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求，實(shí)施住房制度改革的根本方向和指導(dǎo)思想， 是國(guó)家的基本住房政策；而住房社會(huì)保障制度則是對(duì)一定的特殊群體實(shí)施的局部政策，實(shí)行住房分配的宏觀調(diào)控。二者之間不是對(duì)立的，而是相輔相成，互為補(bǔ)充的。一方面，在實(shí)行住房市場(chǎng)化之后，低收入群體由于承受能力低，買(mǎi)不起或租不起市場(chǎng)價(jià)住房，成為住房困難戶(hù)，為保障其基本生存需求，政府通過(guò)房租補(bǔ)貼等手段，幫助他們解決住房問(wèn)題，維護(hù)居住公平和社會(huì)安定。從這個(gè)角度看，住房社會(huì)保障可以看作是住房市場(chǎng)化必不可少的補(bǔ)充，具有彌補(bǔ)市場(chǎng)、調(diào)節(jié)缺陷的作用。另一方面，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，即使是保障性住房供應(yīng)，也要利用市場(chǎng)機(jī)制加以調(diào)節(jié)。實(shí)踐中，既要充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制在調(diào)節(jié)和優(yōu)化住房資源配置中的作用，以提高效率，又要顧及低收入群體的住房生存需求，以實(shí)現(xiàn)公平公正，達(dá)到較好的協(xié)調(diào)。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的商品房建設(shè)取得了很大的進(jìn)步，而住房保障制度則一直處于薄弱環(huán)節(jié)。資料顯示，截至2006年底，全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房投資不滿(mǎn)商品房開(kāi)發(fā)投資的6%，廉租房建設(shè)投資不滿(mǎn)商品房投資的2%。截至2005年底，全國(guó)累計(jì)用于低收入家庭住房保障的資金僅為47.4億元，2006年全年投入的低收入家庭住房保障資金不足20億元。從下表可以看出，盡管經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)投資總額和年度新開(kāi)工面積是逐年遞增的，但是其開(kāi)發(fā)投資總額占住宅開(kāi)發(fā)投資總額的比重和新開(kāi)工的經(jīng)濟(jì)適用房面積占新開(kāi)工住宅面積的比重是呈下降趨勢(shì)的。在廉租住房建設(shè)方面，目前仍有 13 個(gè)省（區(qū)）沒(méi)有將廉租住房制度建設(shè)納入省級(jí)政府對(duì)市（區(qū)）、縣政府工作的目標(biāo)責(zé)任制管理，70 個(gè)地級(jí)以上城市沒(méi)有建立廉租住房制度；廉租住房資金來(lái)源渠道不穩(wěn)定，部分城市財(cái)政預(yù)算安排資金不足。一方面，取得經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)買(mǎi)資格排隊(duì)等候的人數(shù)越來(lái)越多，經(jīng)濟(jì)適用房的供求矛盾極其突出。另一方面，由于近幾年房?jī)r(jià)的快速增長(zhǎng)，還出現(xiàn)了“買(mǎi)不著”經(jīng)濟(jì)適用房但又“買(mǎi)不起”商品房的“夾心層”，出現(xiàn)了“買(mǎi)不起”經(jīng)濟(jì)適用房又“不夠條件”住廉租房的“夾心層”。這說(shuō)明我國(guó)住房市場(chǎng)上有效供給不足，保障性住房與普通商品住房的矛盾突出，住房保障制度亟待完善。

1.2 存量房和新增房的協(xié)調(diào)

統(tǒng)一的住房市場(chǎng)實(shí)際上包括兩部分，住房一級(jí)市場(chǎng)和住房二級(jí)市場(chǎng)。住房一級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商新開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，也稱(chēng)增量市場(chǎng)；住房二級(jí)市場(chǎng)則是居民自有的商品房在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，實(shí)現(xiàn)房屋的流通和置換的市場(chǎng)，也稱(chēng)存量市場(chǎng)。房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)不是各自獨(dú)立的市場(chǎng)，而是相互關(guān)聯(lián)，具有密切的關(guān)系的兩個(gè)市場(chǎng)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易中，既有增量市場(chǎng)中新建商品房的購(gòu)買(mǎi)，也有通過(guò)存量市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)，還有在兩個(gè)市場(chǎng)中同時(shí)完成的，在一個(gè)成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房交易主要是在存量市場(chǎng)中完成的，即一部分“以舊換新”的梯度消費(fèi)者在增量市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)新房，而大部分人則是在存量市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)需求，實(shí)現(xiàn)房屋資產(chǎn)的流動(dòng)和住房狀況的轉(zhuǎn)變。據(jù)了解，美國(guó)每年新造房屋僅為存量房的1％，1990年后建造的新房，大約占總量的15％，1950－1979年期間建造的房屋占總量的49％，美國(guó)平均房齡為30年。根據(jù)美國(guó)全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)2005年發(fā)表的一個(gè)報(bào)告顯示，2005年1月份美國(guó)二手房銷(xiāo)量比2004年12月份增長(zhǎng)了3％，達(dá)到609萬(wàn)套，二手房與新房的交易比例為3.22：1。這份報(bào)告是就美國(guó)全國(guó)范圍而言的，在美國(guó)的大城市，二手房的交易數(shù)量要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于這個(gè)比例。根據(jù)美國(guó)房產(chǎn)交易的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，在大城市中，所成交的4套房產(chǎn)中，二手房至少占到3套。

在我國(guó)，由于存量市場(chǎng)不發(fā)達(dá)，大量購(gòu)房需求投向增量市場(chǎng)，加大了增量市場(chǎng)壓力。2005年深圳市商品房住宅銷(xiāo)售面積為901.13萬(wàn)㎡，二手房住宅交易面積為595.67萬(wàn)m2，二者之比為1.51：1；2005年北京商品房住宅銷(xiāo)售面積為3366.7萬(wàn)㎡，二手房住宅交易面積為712.5萬(wàn)㎡，二者之比4.73：1；2005年武漢市商品房住宅銷(xiāo)售面積為756.91 萬(wàn)平方米，二手房住宅成交面積為330.13萬(wàn)平方米，二者之比2.29：1。即便在交易很發(fā)達(dá)的上海，存量住房交易的面積也遠(yuǎn)不如商品住宅銷(xiāo)售面積，所以我國(guó)住宅市場(chǎng)的現(xiàn)狀是存量市場(chǎng)規(guī)模小而增量市場(chǎng)規(guī)模大。長(zhǎng)期以來(lái)存量市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后，使得旺盛的住房需求只能在增量市場(chǎng)中解決，由于缺少存量市場(chǎng)“蓄水池”的作用機(jī)制，增量市場(chǎng)持續(xù)火爆，房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升。

2 住房結(jié)構(gòu)調(diào)控的方法和手段

2.1 加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)和管理

完善的住房制度是市場(chǎng)化和社會(huì)化并重的制度，單純依靠市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)解決不了低收入家庭的住房問(wèn)題，市場(chǎng)失靈必須由住房保障來(lái)彌補(bǔ)。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)和管理，加大對(duì)貧困人群的關(guān)注和扶持，是走向和諧社會(huì)，實(shí)現(xiàn)2020年全面建設(shè)小康社會(huì)目標(biāo)的關(guān)鍵，具有重要的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)意義。加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)和管理包括：1.各地要嚴(yán)格執(zhí)行“90.70”建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租住房的土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房的土地供應(yīng)，堅(jiān)決停止別墅類(lèi)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)。2.市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐纷》績(jī)r(jià)格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口結(jié)構(gòu)等因素，規(guī)定享受購(gòu)買(mǎi)或承租經(jīng)濟(jì)適用住房的條件及面積標(biāo)準(zhǔn)，并向社會(huì)公示，嚴(yán)格審查購(gòu)買(mǎi)人或者承租人的條件，讓真正的中低收入者享受到國(guó)家的住房保障。3.建立經(jīng)濟(jì)適用房的“退出機(jī)制”，完善經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房人的收入跟蹤監(jiān)測(cè)制度，設(shè)定退出條件，從根本上抑制經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)度消費(fèi)，同時(shí)調(diào)整經(jīng)濟(jì)適用房的再轉(zhuǎn)讓政策，限定流通范圍，減少環(huán)節(jié)和成本，形成高效的經(jīng)濟(jì)適用房再流通市場(chǎng)。

2.2 積極盤(pán)活住房存量市場(chǎng)

二手房市場(chǎng)被業(yè)界稱(chēng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“穩(wěn)定器”，擴(kuò)大二手房市場(chǎng)規(guī)模，對(duì)調(diào)整市場(chǎng)供求關(guān)系、抑制過(guò)多的房地產(chǎn)投資有重要的意義。盤(pán)活住房存量市場(chǎng)，促進(jìn)住房市場(chǎng)的健康發(fā)展，應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手：1.減輕住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)，降低交易成本。在交易過(guò)程中，交易稅費(fèi)一般占成交額的 2％—7％，交易次數(shù)越多，房?jī)r(jià)中所附加的交易成本也越高，要讓人們輕松跨過(guò)交易大門(mén)，必須減輕稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。2.推進(jìn)住房產(chǎn)權(quán)制度的明晰化，嚴(yán)格各類(lèi)住房上市交易準(zhǔn)入條件，對(duì)存量住房進(jìn)行規(guī)范化的管理。3.加大對(duì)二手住房貸款的金融支持力度。積極開(kāi)創(chuàng)多種貸款方式，包括二手房的公積金貸款，對(duì)貸款年限、貸款自由資金、貸款利率等條件實(shí)行多樣化組合。同時(shí)，依托有關(guān)部門(mén)，開(kāi)辦置業(yè)擔(dān)保公司，解決中、低收入家庭貸款難問(wèn)題，使居民對(duì)住房的潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。4.發(fā)展規(guī)范中介組織，為二手房交易創(chuàng)造一個(gè)良好的交易環(huán)境。政府部門(mén)要積極培育中介市場(chǎng)，嚴(yán)格規(guī)范行業(yè)行為，提高從業(yè)人員素質(zhì)，樹(shù)立行業(yè)道德意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)監(jiān)督管理，引導(dǎo)中介積極健康發(fā)展，使廣大居民對(duì)房地產(chǎn)中介服務(wù)有信任感和安全感，真正發(fā)揮中介服務(wù)商品流通的主渠道作用。

住房市場(chǎng)是一個(gè)多層次的市場(chǎng)，住房結(jié)構(gòu)體系除以上兩種結(jié)構(gòu)關(guān)系外，還包括戶(hù)型結(jié)構(gòu)、住房市場(chǎng)中租售比例關(guān)系等等，只有使各種結(jié)構(gòu)協(xié)調(diào)發(fā)展，才能真正滿(mǎn)足不同層次人們的需求，實(shí)現(xiàn)“人人享有適當(dāng)住房”目標(biāo)。在住房結(jié)構(gòu)調(diào)整過(guò)程中，還應(yīng)倡導(dǎo)一種“梯度消費(fèi)”的消費(fèi)理念，遵循“租小房→租中房→買(mǎi)小房→買(mǎi)中房→買(mǎi)大房” 的梯度變化規(guī)律，不能一味圖大圖全。住房結(jié)構(gòu)調(diào)整既關(guān)系到房?jī)r(jià)穩(wěn)定，又關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。鑒于住宅產(chǎn)品需要較長(zhǎng)的建設(shè)周期，因此，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)是一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，不可能一蹴而就。要在住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的改善上進(jìn)一步取得成效，還要靠各地堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)務(wù)院有關(guān)政策，創(chuàng)造性地工作，還要下更大的功夫。

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注：本文中所涉及到的圖表、注解、公式等內(nèi)容請(qǐng)以PDF格式閱讀原文。