中國房價虛高的博弈分析

摘 要：我國房地產市場正在經歷高速發展，房地產的價格已經成為了人們關注的主要焦點。針對目前中國房地產價格虛高的現象，通過對房地產市場不同參與主體之間的博弈分析，試圖探究房地產價格形成過程中房價虛高的原因。

關鍵詞：房地產市場；博弈論；房價

中圖分類號：F29文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）06-0023-02

1 中國房地產市場現狀

我國房地產業逐漸發展成為國民經濟中的支柱產業。然而隨著國內的投資速度放緩，但是消費需求依然旺盛，供給結構不合理，導致房價虛高，空置率居高不下。雖然我國房地產投資額平均增長率達到20％以上，房地產銷售額也以每年超出27％的速度增長，但一個無法回避的事實卻是：中國房價總體已高得離譜。從中國社會科學院發布的《2007年中國房地產藍皮書》來看，中國的房地產的增幅一直保持在20%以上，同時房地產價格一直呈顯著上升的趨勢。

2 房地產市場中博弈行為分析

2.1 房地產市場的內涵

房地產市場是一個很復雜的市場，是整個房地產產權交易的集合。房地產的交易過程就是房地產博弈過程，同時房地產的價格也是市場上主體之間博弈行為的結果。隨著產權的受讓方以一定的價格獲取房地產產權，產權讓渡方讓渡房地產產權以獲得相應的資金回報，交易的價格由此形成。 

2.2 房地產市場的博弈主體

房地產市場中的博弈主體有很多，一般包括房地產開發商、銀行、房地產的消費者、房地產相關專業人員、政府以及其他的金融機構。但是從價格的決定性因素角度來看，房地產市場的主要博弈主體還是開發商、政府和消費者。他們之間既有相互之間的博弈，也有同類主體之間的博弈，最終決定了房地產的價格。

3 博弈模型與博弈分析

3.1 地方政府與開發商的博弈分析

首先我們通過土地的供給與需求曲線來看一下土地價格為什么會如此高？

通過圖形可以看出，土地的稀缺性，房屋開發量不足決定了房地產商的需求曲線會向右移動（由demand1曲線向右移動變成demand2曲線），如今房地產商不惜投入大筆的資金進行土地的儲備，大勢“攻城掠地”的行為已經證明了他們的需求曲線向右移動；與此同時，政府也把有限的土地資源拿到市場上進行拍賣和拋售，說明了土地的供給在不斷減少，而政府對于農村郊區土地的開發和強制征用也證實了可用作開發的土地在減少，這樣土地的供給曲線就會向左移（supply1曲線向左移動變成supply2曲線）。經過曲線的移動后，兩條曲線的均衡點也由E1變成了E2，很容易得到土地的價格升高了。

模型分析：首先對于某一塊土地，假設當地政府和開發商是信息完全的，雙方都知道對于這個房地產項目開發的收益為多少，雙方博弈的焦點就在于如何分配這個收益E。作為政府，這塊土地的成本就是基本的行政費用，而作為房地產商，他的整個項目的成本主要包括地價、建安費、銷售費用等等。假設土地市場的逆需求函數為p=a-b×Q(p)，土地的固定成本為C，那么政府的收益函數為

即土地的價格就會有所提高。

將此情況擴展到有市場上有多個競拍的地產商時，政府的行為沒有變化而房地產市場則變為了典型的寡頭競爭。其市場均衡決定的價格會更加高。而上漲部分的錢都進入了政府的腰包。實際交易過程中，我國當前的土地市場仍然存在“尋租”行為的發生，開發商要想取得土地就必須與行政權利拉近關系，處于雙方的利益，雙方很容易在博弈中形成聯盟，形成官商勾結，共同獲利，實際上無形中就把房價又抬高了。

3.2 開發商與消費者間的博弈分析

假設一套房子的開發成本為15萬，開發商開始要價為20萬，而消費者期望價格為10萬，消費者和開發商可以接受的價格又在16-18萬之間，若最終成交，則雙方的收益矩陣為（見圖2）：

當雙方進入了談判階段，作為開發商，他會極力的以高于18萬的價格把房子賣出，在這個博弈過程中，信息是極其不對稱的。房地產開發商就有房地產專業人員為其決策提供信息，如產品定位、成本預算、客戶群體的消費偏好、消費心理、購買力等，因此開發商掌握了購買者的信息。 開發商在談判的過程中有極大的優勢，可以同時和多個買家談判，價高的消費者可以得到房子，這樣，這個博弈的謝林點就找到了 。而博弈中真正能幫助消費者的買房中介市場卻還沒有形成，信息不完全使這部分超額利潤流入了開發商的腰包了，房價所以也一高再高。

3.3 政府與消費者間的博弈分析

在這個博弈中，我們的政府選擇了一個相機戰略 ，即在不確定時間發生時才會采取的戰略（見圖3）。假設消費者和政府的利益之和是零，通過博弈的樹形圖可以看出：當今的我國政府選擇了一個混合戰略，即在房市比較火爆的時候，有大量的消費者進行購房行為時，政府采用抑制的宏觀政策來控制市場，此時政府因為解決了部分住房問題而得到收益5，而人們因為一定的高價格而得到收益-5，使得壟斷利潤沒有完全被開發商拿走；當市場比較低迷的時候，政府則會通過行政手段來起到啟動房地產行業的目的，保持房屋的高價格。 通過對中國對房地產消費需求總體上樂觀預期可以看出：中國的房地產相對供給不足，房地產多年沒有達到市場上需求的均衡要求。鼓勵建設經濟適用房、消費者不合理的預期和“跟風”的心態都造成了房價的居高不下。

3.4 開發商與開發商在房地產市場中的博弈分析

假設某雙寡頭壟斷企業包括A和B兩家房地產公司。由古諾模型可知，寡頭企業先各自推斷對手的產量，然后根據對方的產量，由產業需求曲線可以得到自身的需求曲線，這樣在自己需求曲線上找出利潤最大的產量。假設產業需求函數為： Q=11000-1000p，生產成本為5，因此作為完全理性的兩家公司會以同樣的戰略選擇產量從而實現自身利潤的最大化。引入具體數據如下：A與B公司可以建造出1500，2000，3000套房子，我們可通過計算得到收益矩陣如下（見圖4）

根據供求分析法，若生產者A與B按照完全競爭行事，產量均為3000，完全競爭價格為5。而本例的古諾納什均衡（Cournot-Nash equilibrium）為（2000，2000）。其他的戰略組合不是相對于對方產量決策的最優反應，被排除。結論：古諾納什均衡的價格為7，高于完全競爭價格5. 由上述模型可以得出，在地產行業內，特別是地區性行業內，本身各開發商之間存在著千絲萬縷的聯系。所以他們無疑會選擇“合作”與“串謀”，在暴利的驅使下，必然會抬高房價，這一點已經得到了實證的證明。

3.5 消費者和消費者間的博弈分析

在中國的房地產市場上，消費者成了完全的價格接受者。而消費者中存在著主要兩種類型：買房自足者和買房投機者。其中前者希望房價越來越低而后者則相反，這樣兩股勢力形成了博弈群體在房地產市場上進行博弈。

4結論

從宏觀的角度上來講，中國的房地產價格與中國持續走高的經濟現狀有很大的關系。但仔細分析中國房地產市場主體的行為，可以發現中國房地產業的現狀是有幾股社會力量反復博弈的結果，其實質是不同的利益集團之間的利益之爭。在不完全的市場機制下，房地產主體之間的博弈導致了中國的房地產價格虛高同時空置率也居高不下的現狀，雖然在部分城市出現了“拐點”的現象，也不能由此得出中國的房地產市場開始出現緊縮。所以對于房價的控制以及房地產市場的規范仍然是重要任務需要通過宏觀調控去完成。本人認為不排除中國現在有房地產泡沫的可能，政府需要對房地產泡沫的端倪實施直接管制，利用行政干預等手段降低房價，抑制無效供給，減少房地產泡沫發生的風險，防止類似上世紀90年代“北海”、“南海島”房地產泡沫的再度發生。

參考文獻

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