人民幣升值對房地產行業影響研究

摘 要：分析了在人民幣持續升值的背景下房地產行業的影響。提出了在人民幣持續升值的背景下，需要針對人民幣升值對房地產市場的作用方式和渠道采取穩定升值預期，通過信貸、稅收和加強對國際熱錢的監管等手段調節房地產市場以避免經濟大起大落和金融風險的發生。

關鍵詞：人民幣升值；房地產市場；國際熱錢

中圖分類號：F81文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）06-0175-02

1 人民幣升值問題與中國房地產市場現狀

1.1 人民幣升值問題

自2005年7月21日，美元對人民幣交易價格調整為1美元兌8.11元人民幣。我國開始實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節的、有管理的浮動匯率制度。人民幣匯率不再盯住單一美元，形成更富彈性的人民幣匯率機制。

我國在相當長的一段時期內，都將面臨著人民幣升值的壓力。一方面，美國作為世界主要的儲備貨幣和流通貨幣國其財政赤字和貿易赤字過萬億，加之近來發生的次貸和次級債危機，對美國經濟造成了巨大的打擊，因此可以肯定的是，美元對世界主要貨幣的貶值趨勢依然會持續下去；另一方面，巨額的外匯儲備給國內經濟運行造成承重壓力。據央行公布的數據，截至2007年12月末，國家外匯儲備余額為1.53萬億美元。伴隨外匯儲備的不斷增長，人民幣投放的增多給國內造成了較為承重的通脹，2007年全年CPI上漲4.8% ，2008年三月漲幅CPI高達8.3%。盡管數次提高存款準備金率依然未能止住通脹高企的狀況。因此，通過人民幣再度適當的升值來減少外匯儲備的增速可能是是緩解當前通脹的一種途徑。

1.2 我國房地產市場現狀

據中國房地產協會和國家統計局數據顯示，2007年，由于流動性過剩、土地購買價格和開發建設成本上漲較快、對房價上漲的預期和房地產投資性比例提高及住房有效供應不足等原因，全國商品房價格普遍加速上揚。1至4月，70個大中城市房屋銷售價格同比漲幅還在5％至6％之間徘徊，進入5月，漲幅升到6％以上，6月漲幅突破7％，8月上漲8.2％，10月上漲9.5%，11和12月連續兩個月漲幅高達10.5％。雖然局部地區房價在年底出現一定的回調和振蕩，房價環比漲幅開始下降，但整體上仍在高位運行。從房價收入比來看，目前國際上公認發展中國家的“合理的住房價格”的“房價收入比”為3至6倍，據統計，我國2007年房價收入比的平均水平高達7.7.已經遠遠超出了普通居民的購買能力，可以肯定的是，房地產市場的泡沫的形成絕非單純滿足自主性需求的結果。其中，流動性過剩、物價上漲、通脹壓力、負利率和人民幣升值導致外資投機性需求可能是房地產價格居高不下的主要因素。

2 人民幣升值對我國房地產市場影響

2.1 人民幣升值對各決策主體的影響

2.1.1 對需求的影響

房地產市場是我國最重要的支柱產業之一，在國民經濟中的地位十分重要，人民幣升值必然對房地產市場的決策主體產生重要影響。房地產市場的需求主要分兩類：一類是真實需求，包括自主型需求和投資性需求；另一類是虛擬性需求，即投機性需求。其一，從自住需求的角度來看，中國正處于城市化進程的加速時期，城鎮居民住房結構的升級和農村人口的轉移加劇了對房地產市場的需求。人民幣升值意味著進口商品價格的下降，從而帶動國內一般消費品價格的走低，人民的實際收入增加，用于購房的可支配收入增加，人民幣升值帶來的收入效應導致了對房地產市場需求增加。其二，從投資性需求的角度來看，面對通貨膨脹的威脅和負利率的壓力，儲蓄者將房屋作為一種貨幣保值增值的手段。其三，人民幣升值的投機性需求可能是推高住房價格的主要因素。資本具有天生的逐利性，與投資性需求看重房地產市場的成長不同，投機只是一種短期的買賣差價的套利行為。目前在人民幣進一步升值的強烈下，使得大量熱錢通過直接投資項目下和貿易項目下的各種合法和非法渠道進入境內并轉化為人民幣資產，并預期可以獲得很大的升值和獲利空間。

2.1.2 對供給的影響

人民幣升值將增加開放商的土地儲備價值，在建工程和存貨價值也會增加；幣值上升也會降低房地產行業建筑材料、住宅設備進口價格，降低開發商的建設成本。人民幣升值增強了國外資本進入房地產領域的信心，國外資本不僅直接購買物業，同時也直接加大了于國內房地產企業的合作力度。在一定的程度上增加了房地產行業的資金來源。部分實力雄厚的企業甚至進行直接投資，如凱德置業（中國）自1994年進入國內以來，就一直活躍在房地產投資與開發市場，目前在華投資總規模已達120多億元人民幣。房地產開發投資領域盡管面臨調控壓力，但投資回報率仍然高達30%，因此，房地產開發仍然是資金追逐的投資“樂土”。

2.2 人民幣升值效應對房市的作用渠道分析

2.2.1 預期效應

國際熱錢之所以大量流入中國，主要是豪賭人民幣升值的預期所致。當一個國家的幣值升值時，在升值前如把外幣換成本幣，一旦本幣升值，投資者將本幣兌換成外幣就能獲得與本幣升值幅度相應的收益。這促使投資者追逐該國或者地區的資產，而最有吸引力的就是股票和房地產，因為投資者不僅能夠從人民幣增值中收益，而且能夠獲得股票和房地產本身增值的收益，可以說是一舉兩得。盡管自2005年匯改至2007年底，人民幣累計升值幅度為12%，但這樣的升值幅度并未達到國際熱錢的對人民幣升值的預期。從中國臺灣地區和日本來看，臺灣地區自1985年以來，新臺幣持續升值，同時貿易順差不斷擴大，大批熱錢流入臺灣套匯，致使貨幣供應量大幅增加，大量熱錢涌入房地產市場，導致了房地產價格瘋狂暴漲。1985年1美元兌40.6新臺幣，到1992年達到1：24.52，七年內升值比例達到70%。從日本的情況來看，1985年日本“廣場協議”簽署后，日元迅速升值，從1美元兌換240美元迅速下跌到1986年的160，之后日本政府實施了錯誤的貨幣政策使得大量的超額貨幣流入股市和房地產市場，造成巨大的經濟泡沫。我國自2005年以來，房地產市場和股市同步大幅上漲，造成了較為嚴重的泡沫，應該說和國際熱錢的涌入有很大關系。

從貨幣的資本化率理論來看，在其他影響房地產價格和貨幣資本化率不變的情況下，當人民幣升值預期已經實現但并沒有達到預期的升值幅度時，在短期內會有大量的國際熱錢涌入房地產市場。目前人民幣升值已經達到了15%，但是和國外金融機構預計的25%還有一定的差距，這樣依然給熱錢一個穩定的升值預期并且這種預期在緩慢升值的條件下還將被強化。按照購買力平價理論（PPP）并以發展中國家的物價為基準，人民幣的理論匯率值甚至達到一美元兌換5.63元（關世雄，2003）。進入2008年以來，截止4月9日，人民幣元/美元=7.0025（中國人民銀行），人民幣匯率即將進入“6”時代，從房地產市場的來看，在2007年10月以來股市大幅下跌的背景下，大量的熱錢依然會囤積在房地產市場并導致房地產價格繼續居高不下。

2.2.2 通脹效應

中國人民銀行公布的數據顯示，2007年12月末，我國外匯儲備余額為1.53萬億美元，同比增長43.32%。外匯大量流入導致外匯占款不斷增高，貨幣環境寬松、流動性充裕，給銀行擴張信貸提供了資金條件，加大了金融宏觀調控的難度。至2007年以來，存款準備金不斷上調，但是國內的流動性依然未能緩解，使得通貨膨脹高企，很大程度上是國際熱錢的涌入導致外匯占款的增加使得貨幣政策的效果大打折扣。在通脹高企的背景之下，人們為了避免通脹的損失，會傾向于拋出貨幣，轉而投向保值增值能力較強的資產，使得過多的貨幣追逐過少的資產使得房地產泡沫的發生。

3 人民幣升值背景下房地產市場調控對策

房價兩年來出現了比較快速的上漲，泡沫逐漸累積，已經遠遠高于普通居民的承受能力。住房問題關系到國計民生，房地產市場關系到國民經濟的健康發展。穩定住房價格，調控房地產市場成為構建社會主義和諧社會和促進國民經濟健康發展的重要方面。

3.1 穩定人民幣繼續升值預期

自2005年7月匯率改革以來至今，人民幣升值幅度已經超過15%。可以說升值速度是比較快的，這給國際熱錢一個強烈的預期使得大量資本進入中國套利。在人民幣進入“6”時代之后，我們一定要加強匯率的監管，在尊重市場的同時繼續采取增加匯率彈性、改革現行的外匯管理體制等必要的措施進一步拉長人民幣升值的時間，以此增大國際資本的機會成本，使得熱錢進入國內的速度得以減緩。

3.2 嚴格稅收和信貸政策

目前住房價格的上漲主要是投資性需求和投機性需求拉動所致，因此要合理的調控市場需求，促進房地產市場需求方面的結構性的調整。可以綜合運用信貸、稅收等經濟杠桿遏制投機性炒房，從嚴控制投資性購房，對中小戶型商品房和經濟適用房繼續給予稅收方面的優惠。比如信貸方面可以實施的差別化的信貸政策，對不同戶型采取不同的首付比例，對大戶型增加首付比例，對中小戶型相應減少首付比例。這種差別化的政策，既可抑制市場上不正常的過熱購房需求，同時又可充分滿足中低收入群眾的正當購房需求。稅收方面可以適當增加契稅，開征房地產物業稅和空置稅等。當然在實施這些政策的時候也要考慮到對各主體的影響，如果過于嚴厲可能造成房地產市場的蕭條和金融風險的發生。

3.3 加強對外資流入房地產市場的監管

目前外資在房地產市場是較為自由的，有著寬松的投資環境。針對這一現狀，可以采取以下措施加強對外資的監管。其一，可以設定外資在房地產行業的投資額度，這樣可以限制外資流入的速度和規模。其二，規定投資利潤匯出的最短年限。這樣一來降低了外資的流動性，加大了投機成本，有助于加強對國際資金的流出控制。加強對外資的監管尤為重要，目前房價的虛高主要是巨大的流動性所致，如果外資可以隨意進出我國所造成的結果是無法想象的。若外資大規模的集體撤離，被巨大的流動性推高的住房需求曲線有可能急劇下移，依靠政策維持的高房價將不可避免的墜落。對于被房地產綁架的中國經濟而言，若忽視熱錢的監管和控制可能將難以避免的造成經濟的大起大落甚至是金融危機。

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