全球調查：未來我們如何生活

科技和經濟的快速發展把世界每個角落聯系起來，想象逐漸變成現實。也許每個人的生活都會像RADO表廣告那樣，早晨還在上海的辦公室開會，晚上就到了巴黎時裝發布會的現場；也可能是到后海就能吃到法國松露，塞班島也能買到提籃叫賣的紅豆冰棍。

從社會學角度觀察，經濟全球化意味著大眾商業文化依托強勢經濟力量的流行。換句話說，影響我們生活和日常喜好的將不僅是民族、傳統或是家庭習慣，而是強勢經濟所在——對于重要城市的居民而言，他們已經感受得很明顯了——比如，在北京人認為高檔公寓讓外國人或是能源大亨抬高了數倍的同時，倫敦人也在抱怨來自金磚四國和中東的“暴發戶”們買走了本該屬于他們的房子。

隨著全球化的加劇，這種局面將會進一步延展到生活的方方面面，我們買房子、找工作、生兒育女甚至養老，都要把眼屆放寬到全球。

到哪里工作？

——全球外派成本和寫字樓租金調查

宋慧敏 王雪吟

#61607;對海外生活來說，莫斯科和巴拉圭的亞松森是成本最高和最低的城市

#61607;倫敦和香港的辦公室租金是全球和亞洲最貴的，而且還在日漸變貴

#61607;中國主要城市的兩項排名2007年都有所下滑

同樣是月薪1萬美元，你會選擇在莫斯科的工作還是北京的？當然，這個問題是問給第三方國家人士的，相信即使是來自吉爾吉斯斯坦的人，回答“北京”的概率也會比較大；即使是只在國內工作，我們也同樣面臨深圳更好還是上海更好的選擇。

你肯定會說：“又在說生活成本的話題了”，這是當然，沒有人會不考慮成本和收益的關系就貿然行事，事實上《錢經》想強調的是，有外派員工的公司很可能因為成本的差異而改變商業計劃，異國或異地工作的前景是與下面這些數字密切相關的。

這兩個全球調查，適用于面臨工作城市或者國家選擇的個人和計劃拓展市場的創業者。有時候為前途做出決定的就是幾個小小的數字。

生活成本調查，到多倫多去

做出“全球生活成本調查的”美世咨詢（MERCER RESOURCE CONSULTING）合伙人Rebecca Powers說：“由于公司將繼續派遣員工駐海外工作，就必須密切關注生活成本的變動，以確保其海外薪酬具有公平性和競爭性”。

這是覆蓋了全球六大洲143座城市，衡量了每個地區涉及住房、交通、食品、服裝、日用品和娛樂在內的200多項生活用品的相對成本的調查，如果看細分的單項指標，會發現各城市消費水平差距很大，但最終影響我們做出選擇的，往往是衣食住行這些必要支出的數據是否過高。

依照我個人的喜好，如果前提是這樣的：“金融行業、北美地區工作、1萬美元月薪”，我一定會選擇去多倫多。因為數據顯示，即使是美元貶值，美洲國家的生活成本排名下降，但大多數的國家的指數卻是在上漲的，而多倫多卻逆勢下降了4個點左右。選擇多倫多是因為它地處五大湖地區離美國很近，又是加拿大的財經中心，有著名的多倫多證券交易所，還是很多機構的總部所在地——對于金融行業的從業者來說，是一個舒適且有職業機會的城市。當然，還有它足夠低的生活成本，生活指數78.8意味著比在國內的很多城市更低的成本支出。專家認為，加拿大主要城市歷來在世界范圍內排名就不低，新的生活成本系數反應了當地低通貨膨脹率和穩定的房價，雖然加元對美元略有升值，但對歐元卻是貶值的。

1.莫斯科是連續第二年在這個榜上排名首位，對于派駐那里的人員來說，生活成本甚至會高于平均收入更高的倫敦和東京。

2.舉例說：莫斯科市民平均收入在1000美元/月左右，房價約6000美元/平米，本國公民只需600美元/平米，租房40～60平米就要600美元/月；普通的工作餐5美元左右，去餐廳兩個人至少60美元；公交月票和地鐵月票是4美元，自己開車每月50美元油費，但是每年車檢要排好長的隊，請人代理大約要50～100美金。。

隨著物價上漲等因素，各國生活成本在不斷抬高的同時，差距卻在縮小。以紐約的生活成本系數100為基準，莫斯科的生活成本就是134.4，高于亞松森的生活成本系數（50）268.8％，而上一年度的差距是284.82％。“排名自去年以來出現了一些重大變化。這主要是由于外匯匯率波動，尤其是歐元的升值和美元表現疲軟”Powers評論說。

事實上，真正需要進行選擇的是那些具有很多共同性或是替代性很強的城市，比如：悉尼和惠靈頓、香港和新加坡或者是廣州和深圳。我們無法逐一列出這樣的“對子”，因為每個人都有自己的偏好，但有效的數據可以幫助你了解情況。

比如：澳大利亞和新西蘭，地域、文化、科技、教育等的相近，很多人喜歡在兩個國家間玩蹺蹺板。我的一位朋友Julie正是典范，留學于新西蘭，如今對澳大利亞卻有著無比的向往。據調查顯示，惠靈頓是該澳洲地區生活成本最低的城市，排名第111位，生活成本系數為71.8。而澳大利亞的海外員工相對于新西蘭的海外員工，仍面臨更高的生活成本。悉尼仍然是澳大利亞生活成本最高的城市，排名第21位，生活成本系數94.9、墨爾本排名上升了10位，生活成本系數82.5。

所以，如果是移民，或者打算去這兩地發展，一定好摸清情況再決策。

全球寫字樓調查，香港仍是亞洲商業中心

有人認為，生活成本永遠只是選擇工作地的一個層面，該地區的經濟活力及前景如何才是決定性因素，因此我們就來看一下國際物業顧問DTZ戴德梁行最新的一份調查“全球寫字樓租務開支”調查報告，其中涵蓋了全球49個國家共137個商業區的寫字樓租務開支及走勢。

寫字樓是現代商業的標志之一，同樣是一個城市經濟活力的折射面，通過其供求變化情況可以看到企業對某地的信心及前景預期如何，為工作前景的選擇提供依據。

1.2007年香港寫字樓租務開支次于倫敦（西區），為亞太區內最昂貴商業區、全球排名；以美元計算，有89.8%地區的租務開支在2007年呈現增長，8%出現下調，余下2.2%則保持平穩。

2.可以看到，“金磚四國”表現搶眼，莫斯科和新德里增幅明顯，而且遠于上海浦東第25位的排名。

3.上表以每平方英尺為計價單位，故美國曼哈頓區未進入排名十大，如果以每一工作間計算，曼哈頓區仍是全球最昂貴的寫字樓之一，因此在紐約的辦公成本仍然很高。

在主要的幾個商業活躍地區中，亞太和北美、西歐的表現差異巨大，得益于2007年的經濟強勁表現，亞太所有城市的的寫字樓租務開支均有所上升，反映出商用物業的需求極為殷切。DTZ戴德梁行北亞區策略發展顧問部主管陶汝鴻對此評價：“受惠于金融、保險、房地產及相關專業服務行業，以及信息科技行業發展蓬勃，亞太區在去年經濟表現強勁，帶動寫字樓需求急增。”這一現象正契合了《錢經》關于全球投資機會的建議；另一個比較大的變化是北美地區寫字樓增長及排名下跌的城市有20%，原因之一就是受到次級按階信用貸款危機的影響，承租商遭受虧損或是對前景預測不佳。

由此可見，寫字樓在反映某地區商業環境或是經濟變化時，頗為敏感。

對比歷年的調查數據，我們可以得出這樣的結論：

1.倫敦一直是全球最重要的商業中心，而香港在近四年來已經變得越來越重要，DTZ的預測數據表示，這一情況還將繼續下去。就擇業者而言，這兩個地區除了生活成本頗高、競爭激烈之外，還有另一個共同點是：城里地少房價高，置業困難。

2.新加坡增速極快，為全球之冠達到106.3%，寫字樓竟然出現新增供應不足的情況，在未來的兩年間這一價格還有可能繼續上漲，直到2010年濱海灣金融中心（Marina Bay Financial Centre）落成這一局面才會緩解，投資商應該關注這一情況。

3.亞太區經濟活躍將繼續，但首爾等“舊”的商業中心增幅放緩（而在上一份報告中，首爾生活成本甚至高于香港），新加坡、莫斯科和馬尼拉租務開支升幅排名靠前；租務開支跌幅最大的三個地區則全部位于美國，投資人普遍對美國經濟表現擔憂，但其商業氛圍仍在。

在哪里置業？

——GLOBAL PROPERTY GUIDE 全球最貴城市調查

王雪吟

#8226; 在經濟蓬勃和低通貨膨脹的助推下，新加坡住宅價格增長排名世界第一

#8226; 歐美的房地產市場正在經歷價格回歸，現階段有投資風險

#8226; 倫敦、莫斯科和紐約是世界上房價最貴和房租最高的第一城市梯隊（又是莫斯科）

現代社會講究“先立業后成家”，究其原因可能是立業的難度系數小一些。姑且不論國內房價的漲幅有多么令人嘖嘖，但就放眼全球而言：出國留學、工作、旅行、經商甚至移民都變得越來越容易，但購置物業卻越來越困難，原因所有主要城市的房子都在漲價。

在我們上一個調查榜中，亞洲的很多城市生活成本排名上升或是寫字樓租金提高，國際水準的住房成本推動就是原因之一。舉例來說，印度2005～2006年，班加羅爾的地產價格翻了一番，港口城市孟買智2006年一年，高尚住宅區的房價就上漲了90%，大大超過了同時期印度首都新德里60%的房價漲幅，當然，寫字樓的漲幅同樣創新高。

在房地產研究公司Global Property Guide (環球房地產指南)的一份名為“2008全球最貴城市”的調查報告中指出，再經歷了美洲和歐洲的高物業價格之后，亞洲也成為“貴宅”集中地。其中新加坡非有地私宅價格在2007年上漲了31％，比2006年全年10.2％增幅高出兩倍，漲幅是1999年以來新高。其中，位于中央區以外(Outside Central Region)的私宅價格在去年見證了有史以來的最快速增長，全年漲幅為27％。

1.我們能從圖片左下方的表格中看到，2005～2006年三季度，新加坡的住宅價格增長平穩，那之后幾乎每兩個季度漲幅就能翻一倍。數據顯示，豪宅的漲幅要高過平均值很多。

2.受金融危機影響，新加坡房價曾大幅回落（1997年到2003年大多數亞洲國家的平均房價下降了20%～50%，香港更高達60％），目前仍未達到高峰時的價格，因此很多機構投資者判斷，亞太的房價升幅將會在2008年繼續。

亞太區的房地產熱還將繼續

Global Property Guide的報告認為，2007年國際房地產市場的熱點向亞太地區轉移，受之前金融危機影響的亞洲國家房地產市場正顯示強勁復蘇，如新加坡、韓國和日本。但與“非典”爆發前相比，價格仍被低估。預計中國、泰國、日本、澳洲等地區的房地產市場將成為領頭羊。

《經濟學人》的一篇文章曾引述這樣的數據：加拿大一位分析師認為，基于房價與人均國內生產總值的長遠關系，中國是世界上最被低估的地產市場之一；國際貨幣基金組織最近一項研究也認為，沒有證據顯示大多數亞洲國家有房產泡沫，因為1999年以來，房價上漲速度慢于收入的有韓國、泰國、香港和中國，而且，亞洲的預期樓價也在不斷攀升中。

如果說房價上漲的長期動力是收入的話，那么以房價收入比衡量，由于亞洲經濟近年來的發展快速平衡了這一比值，而且泰國、日本、馬來西亞過去一年房價是下跌的。

需要加以警告的就是別在孟買買房。前兩個調查報告向我們清晰的展示了這一年來在孟買發生的巨大變化，商品價格在飛升。通過上面的圖我們可以看到房屋平均價格上升水平超過了平均收入水平，而且是唯一的一個房價上漲速度超過美國的國家。報告中分析，孟買以南的公寓價格是上海的三倍以上，幾乎和東京持平。但是我們知道，印度的收入要比東京低很多。而且有資料顯示，孟買和班加羅爾的樓價由于抵押貸款利率大幅上升，已經開始下滑，對于未來來說，問題在于下降多少而非是否下降。

從這個角度看，購置物業的建議是尋找那些收入增幅高于房價增幅的城市，二者的差距越大，支撐房價堅挺的力量也就越強。但老實說，在一個全球資產膨脹的時期，以較高的貸款利率置業并非明智之舉，畢竟物業投資所動用成本相對高、變現能力也低于金融資產。

全球置業指南

“建就得建最高檔次的公寓……

戶型最小也得四百平米……

樓子里站一個英國管家，戴假發，特紳士的那種，

業主一進門(兒)，甭管有事(兒)沒事(兒)都得跟人家說：

“may i help you sir？”

一口地道的英國倫敦腔，倍兒有面子！

社區里再建一所貴族學校，教材用哈佛的，

一年光學費就得幾萬美金。

再建一所美國診所(兒)，二十四小時候診，

就是一個字兒——貴！

看感冒就得花個萬八千的。

周圍的鄰居不是開寶馬就是開奔馳……

你說這樣的公寓，一平米你得賣多少錢?”

七年前，電影《大腕》里這段耳熟能詳的臺詞中最高檔的公寓也不過就每平米“四千美金起”，如今的價格可不是這樣了。

我們可以看到，倫敦、 紐約和莫斯科是世界上公寓價格及房租最貴的三個城市。倫敦中心城區每月的房屋租金可以在南非的約翰內斯堡買10平方米的房子，在北京能買5.7平方米。

以上的數字明確指出了選擇“備選城市”會節約多少支出。比如，同在北美地區的多倫多，房價只有紐約的30％不到，售價相當于澳洲的新西蘭，可是經濟發達程度卻高出后者許多。

作為全球把房子買的最貴的城市，集中了倫敦上流住宅區的西區如貝爾格萊維亞（海德公園附近）、切爾西、梅費爾、諾丁山……等地的房價在每平米21800美元到36200美元之間，溫布爾頓和richmond等地區價格稍賤，但也超過了14142美元每平米。

Global Property Guide本次的數據與英國地產商萊坊早前發布的《2007年度財富報告》中的數據趨于一致——富豪名流云集的倫敦、摩納哥和香港等地公寓價格昂貴，中東和非洲的房租則相對便宜。一般來說，樓價昂貴的地方通常稅率都不高、資金流動自由，因此能吸引外國移民或投資資金前來置業，而且由于財富的集中速度加快，房地產價格很可能保持明顯的分化——貴者俞貴，因為土地的不可再生性。

這樣看來，集中在倫敦、上曼哈頓、巴黎、香港和東京的富裕人群會越來越多，無形又推動了當地豪宅價格的攀升。數據顯示，香港一年來房價上漲了7％左右，東京是4％左右，我們知道，高檔物業的增速是高于平均值的。

在亞洲，最貴的四個城市仍為香港，東京，新加坡和孟買；而澳洲的悉尼的頂及公寓價格是在 每平米6290～9690美元之間，新西蘭要便宜很多，只有4360～4500美元左右，價差小，成長潛力極大。非洲和中東的房價可以說是全球最宜人的了。舉例來說，在埃及的開羅，Maadi區周圍的公寓價格最高只有900美元/平米；黎巴嫩的貝魯特是1250美元左右，迪拜的房價是3590～4130美元（當然這不是棕櫚島等島嶼的售價）。

關于物業的投資建議是：

1.物業投資中，住宅投資的需求彈性比較大，不同于商業物業的波動相對平緩；而且在投資時需要細化普通住宅與豪宅市場，因為普通住宅受本地區經濟增長預期和市場需求增長潛力的影響比較大，而豪宅或是頂級物業則更像是奢侈品投資，價格由稀缺性決定。

2.今年二季度開始，標準普爾指數服務報告顯示，全球房地產和房地產投資信托基金在連續7年牛市之后開始下跌。在美國房地產市場受次貸危機影響的同時，標普花旗歐洲房地產指達到歷史最低，兩地房地產市場的高峰很可能完全過去。

3.全球面臨房地產降溫季，而亞洲卻一支獨秀。過熱的流動性可能會導致亞洲市場的波動和風險加劇。

（除署名外，本篇數據均來源于GLOBAL PROPERTY GUIDE的相關報告）

我們該如何退休？

——匯豐集團“未來的退休生活”全球調查

王雪吟

#8226;新加坡和日本人更希望延遲退休年齡，而中國和瑞典人則更傾向于增加稅收用以養老。

#8226;全球范圍而言，提早退休并不是很多介于40到59歲的正在工作的人士的選擇。

#8226;目前中國39%的未退休人士和67%的退休人士不擔心日后經濟問題。

與我們的父輩相比，處于30和40年齡段的社會中堅壓力更大：有研究表明，中國的人口紅利會在2020年前消失，在那之后退休的群體難免會發出“他年養我知是誰”的疑慮。而且，我們正在經歷一個新的生育高峰期，這些孩子要在20年之后才能為社會創造價值，2020年到2030年中的這10年，我們要如何度過？

理財師會說：你需要一個嚴密的理財計劃以應對養老基金的不足。所以，中國迎來了全民投資熱，年輕人要賺錢為以后打算，老年人要賺錢多留些給兒孫……

但匯豐集團的全球退休調查卻指出，十多年來我們一直把著眼點停留在用養老基金的融資、保險甚至是法律手段解決人口結構帶來的沖擊上，卻鮮少有人問這個問題：“作為個人，我們需要什么樣的晚年生活？”

答案決不僅僅是帳戶里的一筆數字那么簡短。

有關于退休的三個問題

據聯合國的統計數據顯示，1950年二戰剛剛結束的時候，全世界60歲以上的“老年人”只占全球人口比例的1/12，到2050年，這個數字變成了1/5，而且分母中還包含了同樣是消費群體的青年和兒童。人口老齡化不是新出現的問題，但如何應付現代社會復雜的老齡化問題卻是任何政府和團體都缺乏經驗的。

匯豐集團連續三年在全球范圍內進行“未來的退休生活”的年度調查，探究人們對老齡化和退休規劃的看法，提供了新的解決思路。調查目標為我們將重點探討以下的三個問題：

1.傳統的退休模式是否會被取代？

2.不同文化背景的人解決老齡化問題的積極程度有多高？

3.老年人能否依靠家人贍養？

有調查機構的數據顯示，越來越多有計劃移民的人士開始關注“退休養老”的問題，相關數據十年來已經上升了近20個百分點；另一方面，發達國家的公共養老金開支對GDP的占比越來越高，由于未來50年內，全球勞動人口相對于65歲以上老人的比例將從目前的4.5：1降至2.2：1，因此許多國家未來有可能超過20％（目前發展中國家的平均水平約為5％）。

在匯豐的調查中發現：

1.全球各地的被訪者對于老年人和老齡化的態度迥異，但對老年人的歧視和卻普遍存在，盡管老年人對社會做出了巨大的貢獻。有青年人不同的是，退休人士比我們想象的更有活力，對晚年的生活也抱有更積極的態度。

2.位退休所做出的準備還不夠周全。不同國家應對人口變化的準備不同，而實際上，個人、企業、金融機構和國家都應該進行更為充分的準備。發達國家的老齡化問題更嚴重，如果理想化前提在全世界范圍內進行選擇的話，南歐如意大利，未來幾十年的人口結構變化不大，而且氣候適宜養老。

3.未來的各代老人可能無法像想象的那樣，得到家庭的經濟支持與照顧，越來越多的人也意識到了這一現實。導致這樣的原因一是社會上的有效勞動力必須用更多的時間去創造價值，另一面則是退休人員仍渴望繼續發揮自身作用。

#8226;未來退休是否會出現新模式？

這項調查認為，以往退休人士的經濟來源有：公共養老金系統、私人儲蓄、來自其它家庭成員的支持和商業保險幾個方面，但人口結構及生活方式的轉變有可能改變現有的情況。不僅僅是一代又一代的人活得更長、退休得更早，并對生活水準預期更高，還有中國的城市化使得原本的家庭生活關系發生了變化。

在發達國家，財務壓力源自現有的社會福利，其中的養老金系統原先計劃支持個人退休后10年的生活，現在卻要支持個人最長可達40年的退休生活。在中國，退休人士可能最需要的就是克服傳統思想，接受專業的養老服務而不是同兒女生活在一起。

這種差異性一定程度上說明了財富分配的不同：中國的老人不同于西方，他們大多數擁有充足的個人儲蓄，因此并不過分擔心晚年生活，但這并不表示他們對子女的“要求”低，因為其中有67%的人期望，子女會照顧自己的晚年生活。

2007年的報告還顯示了內地退休人士覺得有能力做自己想做的事情并強烈感覺到家庭責任感，雖然過了退休年齡仍繼續工作的人群與其他國家和地區相比較小，但是退休人士仍然積極參與社會生活，并熱心貢獻并為樂于為家庭成員提供財務支持。調查顯示，作為志愿者，退休人士每周平均志愿工作4.8小時；有27%介于70到79歲的人士和42%介于60到69歲的人士在過去六個月內為親屬或朋友提供過財務支持，但接受財務支持的比例卻非常小。

#8226;應該如何看待自己的退休生活？

匯豐的報告評價，在內地退休后生活比預期的更好。目前的數據中，只有8%的未退休人士預計，一旦退休，會想念同事；而實際退休人士中，想念同事的人士占同樣的比例；相對較少的未退休人士擔心不能承擔退休后的經濟負擔，超過四分之一（39%）的未退休人士和超過三分之二（67%）的已退休人士不擔心這方面的問題。

在發達國家，上世紀四五十年代，退休被認為是休息；七十年代，退休被看作是獎勵；到了八十年代，退休被認為是權利——工作生涯結束后一段有保障的閑暇時光。經濟的富裕使健康活躍的人們提早退休，享受更長的閑暇時光。然而，經濟是支持長期的退休休閑生活的保障，因此我們內可以看到，那些開始富裕的國家的一個標志就是：大量中老年人以家庭為單位出國旅游，以前的日本現在的中國，都出現過這樣的情況。

近來有跡象顯示，發達國家的退休人士更愿意繼續從事工作，即使他們并沒有迫切的經濟需求。相反，在不太富裕的國家里，人們希望退休后不再工作，而是“享享清福”。現在，全球新興的趨勢是工作與休閑結合過“二度人生”，以維系與世界、朋友和家庭成員之間的關系，甚至在很多發展中國家的城市中，人們會跳過“退休即閑暇”這個過程而直接進入“退休為延續的工作活動”，這一種積極的貢獻型的退休方式將會影響更廣泛。

調查顯示，全球都對退休持積極態度，并希望最好地利用退休時間。雇主和個人都認為退休應該及早，以便有大量的時間來享受退休生活。但是，很多人都想要或需要在法定退休年齡后繼續工作，有時候把退休和工作結合起來，其中22%的人認為工作使生活更有價值，21%的人認為繼續工作可以保持身心活躍。

#8226;退休后誰來供養我們？

經濟充足是能否安度晚年的是決定性前提。讀者們一定還記得經常拿來做反面教材的前巴西首富之子若熱，由于計算錯誤，導致生命中的最后幾年只能在救濟中度過。盡管表面看來，我們可以選擇：雇主、國家、子女和自己養活自己四種方式，而事實上可選擇的余地并不大。根據調查結果，年輕人日漸擯棄“老有所養”的觀點，他們對待退休的觀點和老年人的相差很大，這也是養老院變多的原因之一；昔日雇主和國家退休保障機制更多看起來與法律相關，適應真實需求及社會變化與否尚不能做出最后判斷；好在，有50%的受訪者提到了，要自行承擔退休費用，而且，在加拿大這一比例高達96%。

但是，如何確保我們所做的準備是有效的呢？將以如下：

1.了解政府相關政策，確知你的權利和義務，別放棄他們。

2.理清楚你所有的養老帳戶：社保、商業保險和用于養老的投資，明確知道自己的財產狀況。

3.越早開始越好，這是我們一貫宣揚的理念。而且是越早開始專業理財越好。

4.專業的金融服務機構能夠提供產品和服務，信任他們的專業要比信任自己更理智，他們會幫你考慮匯率、cpi以及其它各種問題。

（主要觀點、數據出自匯豐“未來的退休生活”全球調查2005，2006，2007）