樓市調(diào)整 無須諱言

4月27日，社科院發(fā)布2008年“房地產(chǎn)藍(lán)皮書”，聲稱房價仍會上漲，只是上漲幅度會降低。

高房價損害億萬百姓福祉，“藍(lán)皮書”一出，引來板磚無數(shù)。剛享受到樓市回調(diào)的些許快意，專家學(xué)者的“唱多”論調(diào)就成了眾矢之的。社科院看多樓市，多少撫慰了一下開發(fā)商那脆弱的心臟，專家學(xué)者喊喊，對提振市場信心終歸是有好處的。但恐怕開發(fā)商也早已意識到：氣候不一樣了。

2007年，樓市演繹飆升生死時速，多少人扯著嗓子喊泡沫，也無礙大型開發(fā)商囤地，小型開發(fā)商囤房。雖然很多人看空，但信心還是滿滿的。現(xiàn)在，深圳、廣州等部分城市的樓價縮水超過三成，全國房地產(chǎn)價格已經(jīng)出現(xiàn)明顯下滑，喊上漲就顯得信心不足了。這多少有點像大家摸黑過墳場，吵吵嚷囔壯聲勢，卻還是怕得要命。

先知先覺者早就做出了反應(yīng)。2007年底，萬科董事長王石在一次房產(chǎn)商閉門會上告誡同行：“（樓市）‘拐點’就像是禿子頭上的虱子，明擺著。”一時間引來恥笑無數(shù)。然后，廣州、深圳房價真的拐了，有人就謾罵王石是叛徒。更有開發(fā)商老總找到王石，讓他向媒體忽悠：“樓市不拐了，要漲！”

行勝于言。王石“賣拐”，策略性地降價，換來真金白銀無數(shù)。而那些死扛、壓根聽不得樓市趨軟的開發(fā)商，則面臨著無比的煎熬。

最近幾個月，有開發(fā)商把去年高峰期拍的地還給了政府，繳納的首期費用也不要了。主動放下身段賣兒賣女找投資、找合作的開發(fā)商也多了。而在過去樓市高漲時期，銀行和房地產(chǎn)基金主動邀開發(fā)商打高爾夫都找不來。開發(fā)商不再抱怨代理行無能了，以往自己賣都是一抖而空，現(xiàn)在給出很多傭金，還是賣不動。

對很多開發(fā)商來說，不怕價格賣得低，就怕賣不動。在地產(chǎn)行業(yè)，如果一家房地產(chǎn)公司只靠利潤積累和自有資金，不向銀行借貸，就會被認(rèn)為是傻得冒泡。根據(jù)國家政策，開發(fā)商只需要35%的資本金，就可以貸65%的開發(fā)款。這其實是10個井口7個蓋的大冒險，如果銷不好，款回不來，整個鏈條就崩潰了。

社科院居廟堂之高，當(dāng)然不知道身處江湖的開發(fā)商現(xiàn)在已經(jīng)麻煩纏身。去年在樓市最高點拿了很多地，以現(xiàn)在的住宅銷售價格看，相當(dāng)部分是地價高過樓面價，面粉貴過面包。地囤不起，即使能找到資金死扛，也要在政府限定時間內(nèi)開發(fā)，否則要收取土地閑置費。即使熬過當(dāng)下的難關(guān)，擴張過猛的開發(fā)商還要在相當(dāng)長的時間內(nèi)，改善公司高負(fù)債的財務(wù)結(jié)構(gòu)，擺脫為銀行打工的角色。

當(dāng)然，從長期來看，越來越多的人涌進了城市，大量青年人到了適婚年齡，住宅仍有旺盛的需求，這也是樓市長遠(yuǎn)發(fā)展的動力所在。但如果談及市場，都以長期剛性需求衡量，難保不一葉障目。危機當(dāng)前反倒有點自欺欺人。

也許，支撐政府不會坐視樓市崩潰的心理底線的一大原因是：樓市崩盤將危及銀行。任志強就講過“銀行先死、開發(fā)商后死”這樣頗具要挾意味的話。但別忘了，政府主導(dǎo)下的樓市，配置資源的仍舊是市場。政府壟斷一級土地市場也有著很強的盈利沖動。

國務(wù)院三令五申要嚴(yán)保耕地紅線，但大家下去看看，就會發(fā)現(xiàn)地方政府正以數(shù)十平方公里為單位的大手筆轉(zhuǎn)讓土地，目前沉淀在遠(yuǎn)郊區(qū)菜地和荒地上的資金高達(dá)上萬億元。沒有幾年時間是消化不完的。

多年來，樓市一味背離廣大購買人群的消費能力，2007年更是達(dá)到了頂峰。在供求力量不對等的市場中，漲多了就要跌，漲快了就跌得猛。如果真正尊重市場，就會承認(rèn)去年的加速上漲是不正常，也就別諱言樓市會有大調(diào)整。