解讀中國住房體制的“新政”

目前，地價、房價瘋漲的熱潮已經從一線城市推進到二三線城市，一線城市仍在漲，二線城市緊追不放，爭創“地王”現象助推全國房價猛漲。爭創“地王”使得土地價格嚴重背離市場，有一種解釋是一些開發商通過大量儲備土地來對抗調控。土地出讓中“價高者得”的方式必須修正。如今，房價成了各地城市身份和地位的重要參數。眼下，二線城市緊追一線城市，房價越高賣得越火，越來越多的市民買不起房，住不起房。

國家發改委主任馬凱表示，為了經濟發展成果更多體現到改善民生上來，我國下半年將著力解決住房、就業、物價等突出的民生問題。馬凱指出，將強化地方政府在穩定房價和住房保障中的責任，提高住房用地在建設用地中的比例，提高中低價位、中小套型普通商品房和經濟適用房在住房供應中的比例，加快建立健全廉租住房制度，提高土地出讓凈收益用于廉租房建設的比例。同時加強房地產市場監管。

“房改新政”的出臺

十年一次、萬眾期待的全國城市住房工作會議于2007年8月24日至25日在北京召開。會議以落實8月13日新鮮出臺的《關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》以及此前出臺的“國八條”及“國六條”中住房保障措施為主要議題，決定要積極采取措施，加強廉租房建設，解決好城市低收入家庭住房困難。

這一會議議題被外界稱為“中國住房體制第三次變革”，或簡稱為“房改新政”。“新政”的最大亮點有兩個，一是中國的“保障性住房”或“保障房”被提到了前所未有的高度，目前“重市場輕保障”的住房模式有望得到根本性轉變；二是對于商品房的漲價問題，政府將采取不同的調控思路和方式。

會議要求，積極采取措施，加強廉租住房制度建設，解決好城市低收入家庭住房困難。會議重申，城市新開工住房建設中，套型在90平方米以下的住房面積必須達到70％以上，廉租住房、經濟適用住房、中小套型普通商品住房供應量不得低于70％。其核心是把解決城市低收入家庭住房困難作為住房建設和住房制度改革的重要內容，加快建設健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。為確保落到實處，要做到五個落實：一是各項經濟政策、優惠政策要落實。二是建設用地要落實。對廉租房和經濟適用住房要在土地供應計劃中單列，對中低價位、中小套型普通住房的用地必須要達到70％以上。三是資金要落實。四是要有相應的管理機構和實施主體。五是計劃要落實。

過去的廉租房制度已推行了好多年，主要對象是住房困難的低保家庭。這次文件的調整，就是要覆蓋到低收入家庭群體。原來的經濟適用房供應對象主要是中低收入家庭，這次更加明確，經濟適用房解決的對象主要就是低收入家庭，而且明確規定，5年內不能上市，如果有特殊情況要上市，政府要回購。

房價調控之問責

我國政府一直在醞釀相關保障性住房政策，早在1998年。國務院下發的綱領性文件中就指出，“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”。當時規定，經濟適用房能夠覆蓋的群體約占到城市人口的60％－70％。十年過去了，結果是只有5％的人享受到了經濟適用房的政策。在執行的過程中，商品住房成為主體，而沒有享受到經濟適用房政策的那65％中低收入者到哪里去解決自己的住房問題呢?他們只有把目光投向商品房市場。而正是大量中低收入者的加入，形成了商品房市場中的剛性需求，導致商品房價格快速上漲。只有低收入者的住房供應量上來了，通過經濟適用房或者廉租房解決了他們的住房問題，將原來擠到商品房市場中的低收入者剛性需求分流出來，而中等收入者住房問題則可以通過“雙限”房政策得到解決，其余的人進入商品房市場。以前，宏觀調控走的是自上而下的調節路線，先從市場化程度相對高的商品房市場進行調節，結果是越調越亂，房價越調越高。而這次改革走的卻是自下而上的路子，將各種購買人群歸置到屬于自己的購買空間里邊行操作。

事實上，去年以來，各地尤其是大中城市的房價還是一路飛漲。不僅有的地方商品住房的價格出現一年翻番的“奇特景象”，而且房價暴漲的勢頭在全國已呈遍地開花之勢。有的開發商甚至公開口出狂言：每調控一次，房價就漲一次。面對如此“宣戰”，政府不能不再應戰。所以國務院對各級政府在住房上提出了“三負責”的“責任狀”，即“省級政府對轄區內住房保障、住房供應和房價穩定工作負總責，市縣政府是責任主體”。把“房價穩定”和住房供應及住房保障連在一起，作為對“責任主體”的地方政府進行住房行政考核的三大內容，表明中央高層對地方政府在抑制房價上的“無能為力”，已經感到難以容忍。這也表明政府在房價問題上有實實在在的行政作為，來維護人民群眾的最大利益。