《物權(quán)法》，保護(hù)我們的家

《物權(quán)法》去年正式頒布了，從醞釀到出臺(tái)歷經(jīng)13年之久，可謂“千呼萬(wàn)喚始出來(lái)”。

《物權(quán)法》對(duì)咱老百姓太重要了，可以說(shuō)與百姓的生活密切相關(guān)。當(dāng)你想有個(gè)家，需要購(gòu)房，先要看看《物權(quán)法》，了解你所擁有的基本權(quán)利和可能承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)；當(dāng)你擁有了自己的住宅，入住生活小區(qū)之后，成為一名業(yè)主，也許會(huì)碰上物業(yè)管理方面的問(wèn)題、糾紛，需要咨詢《物權(quán)法》；當(dāng)你在房產(chǎn)買(mǎi)賣等過(guò)程中發(fā)生產(chǎn)權(quán)糾紛，更要利用《物權(quán)法》保護(hù)好自己的正當(dāng)權(quán)益。物權(quán)時(shí)代，學(xué)好、用好《物權(quán)法》能幫我們過(guò)上更和諧的“安居”生活。

這里有一些鮮活的案例。

小區(qū)里面安了家糾紛咨詢《物權(quán)法》

《物權(quán)法》有關(guān)于物業(yè)管理方面的規(guī)定，明確了業(yè)主與物業(yè)的權(quán)利義務(wù)，尤其強(qiáng)調(diào)對(duì)業(yè)主合法權(quán)益的保護(hù)。

物業(yè)公司疏于管理，業(yè)主如何維權(quán)

案例：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在北京市房山區(qū)開(kāi)發(fā)了一個(gè)住宅小區(qū)，并委托某物業(yè)管理公司對(duì)該小區(qū)進(jìn)行管理，雙方簽訂了3年的管理合同。業(yè)主們陸續(xù)入住小區(qū)后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理公司的服務(wù)不佳，給小區(qū)的居民帶來(lái)極大不便。例如，門(mén)口的保安執(zhí)勤很不嚴(yán)格，致使小區(qū)多次發(fā)生失竊事件；小區(qū)的下水管道經(jīng)常壞掉，雨天居民出行受阻；電網(wǎng)總是隔三岔五地出故障，物業(yè)維修不及時(shí)；物業(yè)管理公司幾乎沒(méi)有公布過(guò)收支賬目……于是，業(yè)主們憤怒了，集體決定拒絕給付物業(yè)管理費(fèi)，直到物業(yè)公司改善服務(wù)。物業(yè)公司呢，并不接受意見(jiàn)，也不肯善罷甘休，直接切斷了小區(qū)的水電，給業(yè)主施加壓力。這樣一來(lái)，雙方的矛盾迅速升溫。

說(shuō)法：在本案中，物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量較低，小區(qū)居民的基本生活條件不能保障，導(dǎo)致業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害?！段餀?quán)法》使得這一問(wèn)題有了解決合法途徑。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人根據(jù)業(yè)主的委托，管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主的監(jiān)督權(quán)體現(xiàn)在什么地方呢？主要體現(xiàn)對(duì)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的監(jiān)督，以及對(duì)物業(yè)管理收支狀況的監(jiān)督，業(yè)主們可以依法行使該項(xiàng)權(quán)利。另外，《物權(quán)法》還確認(rèn)了業(yè)主有解聘物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)的權(quán)利，即“對(duì)建設(shè)單位聘請(qǐng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換”。就是說(shuō)，假如原來(lái)的物業(yè)服務(wù)不好，業(yè)主有權(quán)將它換掉。當(dāng)然，行使這一權(quán)利有一個(gè)前提，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

具體而言，在與物業(yè)公司協(xié)商不成的情況下，業(yè)主的維權(quán)措施應(yīng)該是向物業(yè)公司的主管部門(mén)、小區(qū)所在市（縣、區(qū)）的居住小區(qū)管理辦公室、土地管理局、物價(jià)局、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等部門(mén)投訴，也可以申請(qǐng)有關(guān)部門(mén)調(diào)解或者直接向人民法院提起訴訟。

物業(yè)費(fèi)用怎樣收取，且看合同如何約定

案例：北京美麗園小區(qū)業(yè)主委員會(huì)經(jīng)過(guò)核查，對(duì)該小區(qū)物業(yè)管理公司每平方米2.72元的物業(yè)費(fèi)測(cè)算產(chǎn)生了疑問(wèn)，認(rèn)為物業(yè)公司增收了物業(yè)費(fèi)，并以“物業(yè)收費(fèi)不實(shí)”為由將物業(yè)管理公司告上法庭。一審法院駁回了業(yè)委會(huì)的訴訟請(qǐng)求。業(yè)委會(huì)提出上訴，之后，二審法院依據(jù)北京市居住小區(qū)管理辦公室核準(zhǔn)的《美麗園小區(qū)房屋使用、管理、維修公約》認(rèn)為，該公約對(duì)物業(yè)公司及全體業(yè)主均有約束力，凡未經(jīng)對(duì)方同意，自行增加、減少物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目或者變更收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，都屬違約行為。物業(yè)公司拒絕執(zhí)行二審判決，向法院提出再審。最后，法院對(duì)此案作出再審判決，宣布駁回訴訟，維持原判。

說(shuō)法：物業(yè)費(fèi)用始終是業(yè)主最關(guān)心的話題。近年來(lái)，很多業(yè)主反映物業(yè)公司收費(fèi)不明，而物業(yè)公司也不得不面對(duì)某些業(yè)主拒交物業(yè)費(fèi)的棘手問(wèn)題。物權(quán)法規(guī)定，建筑物及其附屬設(shè)施的費(fèi)用分?jǐn)偂⑹找娣峙涞仁马?xiàng)，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例確定。也就是說(shuō)，諸如保安費(fèi)、保潔費(fèi)、電梯運(yùn)行費(fèi)、設(shè)施管理費(fèi)等物業(yè)費(fèi)用的收取，應(yīng)首先根據(jù)當(dāng)事人之間的合同約定，如果沒(méi)有約定，業(yè)主就要按照專有部分占建筑物總面積的比例繳納該費(fèi)用。至于小區(qū)的建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，《物權(quán)法》則明確規(guī)定由業(yè)主共同決定籌集和使用，并且該資金屬于業(yè)主共有。

小區(qū)公共綠地，業(yè)主是否所有

案例：侯某家所在小區(qū)綠化非常好，而且假山、噴泉應(yīng)有盡有，可謂賞心悅目?？墒呛镁安婚L(zhǎng)，不久，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始不斷占用公共綠地，將之改造為停車場(chǎng)等公用設(shè)施，如今綠化面積已經(jīng)縮小了近一半，風(fēng)景日漸減少，侯某等業(yè)主對(duì)此非常不滿。

說(shuō)法：根據(jù)物權(quán)法規(guī)定，小區(qū)內(nèi)綠地歸誰(shuí)所有，主要看是否在建筑區(qū)劃以內(nèi)，如果綠地在建筑區(qū)劃內(nèi)，則屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的小區(qū)綠地屬于公攤面積，業(yè)主在購(gòu)房時(shí)也往往考慮綠化因素，綠地理應(yīng)歸業(yè)主所有。在本案中，開(kāi)發(fā)商侵犯了全體業(yè)主的共有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

七旬老人維護(hù)自己房屋的采光權(quán)

案例：7l歲的張大爺已經(jīng)退休了，他家住在天津市一個(gè)居民區(qū)的小二樓的一樓，而王紅住在張大爺?shù)臉巧?。王紅在小院內(nèi)自建小房的屋頂、屋頂上的隔熱層、雜物等擋住了張大爺家住房朝陽(yáng)面窗戶的五分之四之多。張大爺認(rèn)為自家住房的通風(fēng)與采光受到了嚴(yán)重的影響，于是將王紅告上法庭，要求王紅排除妨礙，拆除影響他家住房窗戶采光和通風(fēng)的妨礙物，還以原貌，并賠償經(jīng)濟(jì)損失1000元。

說(shuō)法：天津市河西區(qū)法院審理后認(rèn)為，張大爺住房的正常通風(fēng)、采光權(quán)應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)，王紅購(gòu)得住房及附屬設(shè)施，由于自己院內(nèi)小房屋頂妨礙張大爺住房陽(yáng)面窗戶的通風(fēng)、采光，當(dāng)然應(yīng)當(dāng)對(duì)妨礙予以消除。而張大爺提出的經(jīng)濟(jì)損失，由于不能提供充分的證據(jù)予以證明，法院不予支持。所以，法院依據(jù)《物權(quán)法》第三十五條、第三十七條的規(guī)定，判決王紅負(fù)責(zé)將自家院內(nèi)小房屋頂對(duì)張大爺住房陽(yáng)面窗戶的通風(fēng)、采光有妨礙的部分予以消除，遮擋部分拆至與張大爺家窗戶齊平。

小區(qū)房頂曬臺(tái)歸誰(shuí)所有

案例：一直以來(lái)，一幢樓房的房頂及房頂?shù)臅衽_(tái)往往被頂層住戶獨(dú)占，因?yàn)闆](méi)有明確的法律規(guī)定，樓下住戶有怨無(wú)處說(shuō)。但是自從物權(quán)法頒布實(shí)施后，浙江省青田一幢房子的住戶就以此為依據(jù)，就房頂及房頂曬臺(tái)的所有權(quán)與頂層鄰居打起了官司。

鎮(zhèn)花園路9號(hào)4幢的業(yè)主，基本是郵政電信系統(tǒng)的職工和家屬。去年6月前后，業(yè)主因?yàn)槲蓓敃衽_(tái)的使用問(wèn)題發(fā)生糾紛。樓下的住戶有一天突然發(fā)現(xiàn)，通往房頂?shù)拈T(mén)被頂樓的3戶業(yè)主鎖上了，其中一戶業(yè)主還在房頂?shù)臅衽_(tái)上蓋起了違章建筑。頂樓住戶的做法讓樓下業(yè)主很生氣，4幢屋高8層，地勢(shì)相對(duì)較低，周邊被高樓阻擋，采光性不是很好，平日里樓下業(yè)主的衣服被子都曬在屋頂，現(xiàn)在曬臺(tái)讓頂樓的業(yè)主占去了，他們當(dāng)然不答應(yīng)。當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)局隨后向頂樓住戶下達(dá)整改通知書(shū)，責(zé)令3家住戶恢復(fù)屋頂曬臺(tái)原狀，但一直沒(méi)有得到回應(yīng)。在向頂樓3家住戶發(fā)出律師函，要求對(duì)方立刻將房頂大門(mén)打開(kāi)供全體住戶共同管理、使用的要求再次遭拒后，樓下16家住戶集體向法院提起訟訴。

說(shuō)法：《物權(quán)法》明確規(guī)定，業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利；業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)，并且不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。法院維護(hù)了樓下住戶的合法權(quán)利，判令7樓的3戶鄰居交出通往頂層的鑰匙，保障全體住戶對(duì)房頂所享有的共有和共同管理的權(quán)利。

房產(chǎn)買(mǎi)賣或糾紛，用好《物權(quán)法》

父子爭(zhēng)房

去年10月初，天津市南開(kāi)區(qū)法院受理了一起房產(chǎn)權(quán)屬糾紛案。

該案的原告是一名父親，而被告是他的兒子。爺兒倆因?yàn)橐惶追孔哟蚱鹆斯偎尽８赣H在訴訟中稱，他于1998年購(gòu)買(mǎi)了一套房屋，因當(dāng)時(shí)自己已有一套住房，老夫妻倆協(xié)商后決定：房屋產(chǎn)權(quán)所有人登記為兒子的名字。此后，一家三口一直和睦地居住在這套房?jī)?nèi)。去年，父子倆因家庭瑣事產(chǎn)生矛盾，當(dāng)年7月，他的兒子以結(jié)婚為由，讓父母搬出此房，后又稱要賣出此房，父子因此鬧到法庭。作為原告的父親，自認(rèn)為很有道理，要把自己買(mǎi)的房子收回來(lái)。根據(jù)是，此房由他出資購(gòu)買(mǎi)，并且他與妻子自始至終都居住在該房中，請(qǐng)求法院作主，確認(rèn)這套房產(chǎn)歸自己所有，并將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)回到自己的名下。而兒子卻另有道理，堅(jiān)持說(shuō)房屋產(chǎn)權(quán)證上是自己的名字，所以，自己才是房屋的真正主人。

結(jié)果，天津市南開(kāi)區(qū)法院經(jīng)過(guò)審理認(rèn)為，父親母親在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)，已自愿將該房產(chǎn)權(quán)登記在兒子名下?，F(xiàn)在，父親母親要求重新確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，于法無(wú)據(jù)，法院不予支持。所以，法官運(yùn)用《物權(quán)法》的第九條和第十七條，駁回了老人的訴訟請(qǐng)求，房屋判歸兒子一方。

房客不交租金行嗎？

2003年12月，長(zhǎng)沙市落實(shí)房屋政策，將位于芙蓉區(qū)稅務(wù)局巷5號(hào)2樓一套房屋的所有權(quán)發(fā)還給李福蓮、李瑞芳等4人共同所有。但此前，該房屋內(nèi)西側(cè)有一房間由劉某居住，他是向房屋管理部門(mén)租住的。在落實(shí)房屋政策，房屋產(chǎn)權(quán)易主之后，劉某既不與新的房屋所有人李福蓮、李瑞芳等4人簽訂房屋續(xù)租合同，也不支付房屋租金，更拒絕退還房屋。雙方多次為此交涉，都沒(méi)有結(jié)果。

劉某認(rèn)為，既然他是向房屋管理部門(mén)租住的，沒(méi)有與李福蓮等人簽訂房屋租賃合同，雙方就不存在房屋租賃合同關(guān)系。去年6月25日，李福蓮等人向長(zhǎng)沙市芙蓉區(qū)人民法院提起訴訟，要求法院認(rèn)定原被告雙方存在事實(shí)租賃關(guān)系、并判令被告劉某立即退還房屋同時(shí)賠償損失。法院經(jīng)審理認(rèn)為，原告對(duì)該處房屋的所有權(quán)應(yīng)該受到法律保護(hù)。在該房落實(shí)房屋政策發(fā)還產(chǎn)權(quán)前，劉某與公房管理部門(mén)簽訂有公房租賃合同。其間，該處房屋所有權(quán)發(fā)生變動(dòng)而發(fā)還給原告，雖然劉某未與原告簽訂續(xù)租合同，但是合同仍然有效。而在原公房租賃合同的租賃期滿后，雙方未簽訂續(xù)租合同，則劉某拒絕騰退該房的行為已構(gòu)成惡意占有。

10月8曰，芙蓉區(qū)人民法院依據(jù)《物權(quán)法》對(duì)此案作出一審判決，判令被告搬出房屋，并賠償相關(guān)損失。

她能要回自己的房子嗎？

去年10月，成都市金牛區(qū)法院受理了《物權(quán)法》實(shí)施后該院的第一起訴訟。原告是原來(lái)家住金牛區(qū)、出國(guó)已經(jīng)多年的王女士，她在訴訟中稱，2006年下半年，她曾經(jīng)委托在成都的妹妹照看一下自己的房子。沒(méi)想到，一年多不見(jiàn)，自己的房子已經(jīng)成為了別人的家?！拔胰チ艘惶私憬愕募?，沒(méi)想到里面住了別人，姓張。一問(wèn)，姓張那個(gè)人說(shuō)她已經(jīng)買(mǎi)下了這所房子，并拿出產(chǎn)權(quán)證給我看。她說(shuō)是從房產(chǎn)中介買(mǎi)的房，房子的主人是唐某。經(jīng)過(guò)調(diào)查，我發(fā)現(xiàn)，早年在姐姐家當(dāng)過(guò)保姆的唐某，去年4月偽造了假的繼承公證書(shū)將姐姐的房子過(guò)繼到她的名下，然后通過(guò)中介把房子賣給了張某?！蓖跖康拿妹谜f(shuō)。為此，王女士將唐某和張某一起告上了法院，要求判決歸還她的房子或者賠償房子的等價(jià)款以及產(chǎn)生的一切費(fèi)用。

承辦此案的法官介紹，該案件具有典型意義。《物權(quán)法》施行前，我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)房子等不動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有明確規(guī)定“善意取得制度”，而《物權(quán)法》明確規(guī)定了對(duì)房子等不動(dòng)產(chǎn)適用“善意取得制度”。也就是說(shuō)，在以前，判決結(jié)果很有可能是張某將房子歸還給王女士，而現(xiàn)在，根據(jù)物權(quán)法的判決可能就不同了，只要能證明張某沒(méi)有和王家的保姆唐某搞惡意串通，沒(méi)有以低于市場(chǎng)很低的價(jià)錢(qián)購(gòu)買(mǎi)到該房產(chǎn)，能證明張某是善意購(gòu)買(mǎi)的第三人，那么法律將保護(hù)張某的交易安全，判決結(jié)果將對(duì)王女士不利。經(jīng)過(guò)了解，張某是以4055元左右的價(jià)錢(qián)買(mǎi)下了該房子，符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)。

但是，王女士也受到法律保護(hù)，她即使要不回房子，也有權(quán)向有欺詐行為的保姆唐某追討損失賠償。

（本刊綜合）