《物權法》，保護我們的家

《物權法》去年正式頒布了，從醞釀到出臺歷經13年之久，可謂“千呼萬喚始出來”。

《物權法》對咱老百姓太重要了，可以說與百姓的生活密切相關。當你想有個家，需要購房，先要看看《物權法》，了解你所擁有的基本權利和可能承擔的風險；當你擁有了自己的住宅，入住生活小區之后，成為一名業主，也許會碰上物業管理方面的問題、糾紛，需要咨詢《物權法》；當你在房產買賣等過程中發生產權糾紛，更要利用《物權法》保護好自己的正當權益。物權時代，學好、用好《物權法》能幫我們過上更和諧的“安居”生活。

這里有一些鮮活的案例。

小區里面安了家糾紛咨詢《物權法》

《物權法》有關于物業管理方面的規定，明確了業主與物業的權利義務，尤其強調對業主合法權益的保護。

物業公司疏于管理，業主如何維權

案例：某房地產開發公司在北京市房山區開發了一個住宅小區，并委托某物業管理公司對該小區進行管理，雙方簽訂了3年的管理合同。業主們陸續入住小區后，發現物業管理公司的服務不佳，給小區的居民帶來極大不便。例如，門口的保安執勤很不嚴格，致使小區多次發生失竊事件；小區的下水管道經常壞掉，雨天居民出行受阻；電網總是隔三岔五地出故障，物業維修不及時；物業管理公司幾乎沒有公布過收支賬目……于是，業主們憤怒了，集體決定拒絕給付物業管理費，直到物業公司改善服務。物業公司呢，并不接受意見，也不肯善罷甘休，直接切斷了小區的水電，給業主施加壓力。這樣一來，雙方的矛盾迅速升溫。

說法：在本案中，物業公司的服務質量較低，小區居民的基本生活條件不能保障，導致業主的合法權益受到侵害。《物權法》使得這一問題有了解決合法途徑。根據《物權法》的規定，物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托，管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。業主的監督權體現在什么地方呢？主要體現對物業服務質量的監督，以及對物業管理收支狀況的監督，業主們可以依法行使該項權利。另外，《物權法》還確認了業主有解聘物業服務機構的權利，即“對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換”。就是說，假如原來的物業服務不好，業主有權將它換掉。當然，行使這一權利有一個前提，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

具體而言，在與物業公司協商不成的情況下，業主的維權措施應該是向物業公司的主管部門、小區所在市（縣、區）的居住小區管理辦公室、土地管理局、物價局、消費者協會等部門投訴，也可以申請有關部門調解或者直接向人民法院提起訴訟。

物業費用怎樣收取，且看合同如何約定

案例：北京美麗園小區業主委員會經過核查，對該小區物業管理公司每平方米2.72元的物業費測算產生了疑問，認為物業公司增收了物業費，并以“物業收費不實”為由將物業管理公司告上法庭。一審法院駁回了業委會的訴訟請求。業委會提出上訴，之后，二審法院依據北京市居住小區管理辦公室核準的《美麗園小區房屋使用、管理、維修公約》認為，該公約對物業公司及全體業主均有約束力，凡未經對方同意，自行增加、減少物業收費項目或者變更收費標準，都屬違約行為。物業公司拒絕執行二審判決，向法院提出再審。最后，法院對此案作出再審判決，宣布駁回訴訟，維持原判。

說法：物業費用始終是業主最關心的話題。近年來，很多業主反映物業公司收費不明，而物業公司也不得不面對某些業主拒交物業費的棘手問題。物權法規定，建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。也就是說，諸如保安費、保潔費、電梯運行費、設施管理費等物業費用的收取，應首先根據當事人之間的合同約定，如果沒有約定，業主就要按照專有部分占建筑物總面積的比例繳納該費用。至于小區的建筑物及其附屬設施的維修資金，《物權法》則明確規定由業主共同決定籌集和使用，并且該資金屬于業主共有。

小區公共綠地，業主是否所有

案例：侯某家所在小區綠化非常好，而且假山、噴泉應有盡有，可謂賞心悅目。可是好景不長，不久，開發商開始不斷占用公共綠地，將之改造為停車場等公用設施，如今綠化面積已經縮小了近一半，風景日漸減少，侯某等業主對此非常不滿。

說法：根據物權法規定，小區內綠地歸誰所有，主要看是否在建筑區劃以內，如果綠地在建筑區劃內，則屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的小區綠地屬于公攤面積，業主在購房時也往往考慮綠化因素，綠地理應歸業主所有。在本案中，開發商侵犯了全體業主的共有權，應當承擔相應的法律責任。

七旬老人維護自己房屋的采光權

案例：7l歲的張大爺已經退休了，他家住在天津市一個居民區的小二樓的一樓，而王紅住在張大爺的樓上。王紅在小院內自建小房的屋頂、屋頂上的隔熱層、雜物等擋住了張大爺家住房朝陽面窗戶的五分之四之多。張大爺認為自家住房的通風與采光受到了嚴重的影響，于是將王紅告上法庭，要求王紅排除妨礙，拆除影響他家住房窗戶采光和通風的妨礙物，還以原貌，并賠償經濟損失1000元。

說法：天津市河西區法院審理后認為，張大爺住房的正常通風、采光權應當受法律保護，王紅購得住房及附屬設施，由于自己院內小房屋頂妨礙張大爺住房陽面窗戶的通風、采光，當然應當對妨礙予以消除。而張大爺提出的經濟損失，由于不能提供充分的證據予以證明，法院不予支持。所以，法院依據《物權法》第三十五條、第三十七條的規定，判決王紅負責將自家院內小房屋頂對張大爺住房陽面窗戶的通風、采光有妨礙的部分予以消除，遮擋部分拆至與張大爺家窗戶齊平。

小區房頂曬臺歸誰所有

案例：一直以來，一幢樓房的房頂及房頂的曬臺往往被頂層住戶獨占，因為沒有明確的法律規定，樓下住戶有怨無處說。但是自從物權法頒布實施后，浙江省青田一幢房子的住戶就以此為依據，就房頂及房頂曬臺的所有權與頂層鄰居打起了官司。

鎮花園路9號4幢的業主，基本是郵政電信系統的職工和家屬。去年6月前后，業主因為屋頂曬臺的使用問題發生糾紛。樓下的住戶有一天突然發現，通往房頂的門被頂樓的3戶業主鎖上了，其中一戶業主還在房頂的曬臺上蓋起了違章建筑。頂樓住戶的做法讓樓下業主很生氣，4幢屋高8層，地勢相對較低，周邊被高樓阻擋，采光性不是很好，平日里樓下業主的衣服被子都曬在屋頂，現在曬臺讓頂樓的業主占去了，他們當然不答應。當地建設局隨后向頂樓住戶下達整改通知書，責令3家住戶恢復屋頂曬臺原狀，但一直沒有得到回應。在向頂樓3家住戶發出律師函，要求對方立刻將房頂大門打開供全體住戶共同管理、使用的要求再次遭拒后，樓下16家住戶集體向法院提起訟訴。

說法：《物權法》明確規定，業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利；業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務，并且不得以放棄權利不履行義務。法院維護了樓下住戶的合法權利，判令7樓的3戶鄰居交出通往頂層的鑰匙，保障全體住戶對房頂所享有的共有和共同管理的權利。

房產買賣或糾紛，用好《物權法》

父子爭房

去年10月初，天津市南開區法院受理了一起房產權屬糾紛案。

該案的原告是一名父親，而被告是他的兒子。爺兒倆因為一套房子打起了官司。父親在訴訟中稱，他于1998年購買了一套房屋，因當時自己已有一套住房，老夫妻倆協商后決定：房屋產權所有人登記為兒子的名字。此后，一家三口一直和睦地居住在這套房內。去年，父子倆因家庭瑣事產生矛盾，當年7月，他的兒子以結婚為由，讓父母搬出此房，后又稱要賣出此房，父子因此鬧到法庭。作為原告的父親，自認為很有道理，要把自己買的房子收回來。根據是，此房由他出資購買，并且他與妻子自始至終都居住在該房中，請求法院作主，確認這套房產歸自己所有，并將房屋產權轉回到自己的名下。而兒子卻另有道理，堅持說房屋產權證上是自己的名字，所以，自己才是房屋的真正主人。

結果，天津市南開區法院經過審理認為，父親母親在購買房屋時，已自愿將該房產權登記在兒子名下。現在，父親母親要求重新確認產權，于法無據，法院不予支持。所以，法官運用《物權法》的第九條和第十七條，駁回了老人的訴訟請求，房屋判歸兒子一方。

房客不交租金行嗎？

2003年12月，長沙市落實房屋政策，將位于芙蓉區稅務局巷5號2樓一套房屋的所有權發還給李福蓮、李瑞芳等4人共同所有。但此前，該房屋內西側有一房間由劉某居住，他是向房屋管理部門租住的。在落實房屋政策，房屋產權易主之后，劉某既不與新的房屋所有人李福蓮、李瑞芳等4人簽訂房屋續租合同，也不支付房屋租金，更拒絕退還房屋。雙方多次為此交涉，都沒有結果。

劉某認為，既然他是向房屋管理部門租住的，沒有與李福蓮等人簽訂房屋租賃合同，雙方就不存在房屋租賃合同關系。去年6月25日，李福蓮等人向長沙市芙蓉區人民法院提起訴訟，要求法院認定原被告雙方存在事實租賃關系、并判令被告劉某立即退還房屋同時賠償損失。法院經審理認為，原告對該處房屋的所有權應該受到法律保護。在該房落實房屋政策發還產權前，劉某與公房管理部門簽訂有公房租賃合同。其間，該處房屋所有權發生變動而發還給原告，雖然劉某未與原告簽訂續租合同，但是合同仍然有效。而在原公房租賃合同的租賃期滿后，雙方未簽訂續租合同，則劉某拒絕騰退該房的行為已構成惡意占有。

10月8曰，芙蓉區人民法院依據《物權法》對此案作出一審判決，判令被告搬出房屋，并賠償相關損失。

她能要回自己的房子嗎？

去年10月，成都市金牛區法院受理了《物權法》實施后該院的第一起訴訟。原告是原來家住金牛區、出國已經多年的王女士，她在訴訟中稱，2006年下半年，她曾經委托在成都的妹妹照看一下自己的房子。沒想到，一年多不見，自己的房子已經成為了別人的家。“我去了一趟姐姐的家，沒想到里面住了別人，姓張。一問，姓張那個人說她已經買下了這所房子，并拿出產權證給我看。她說是從房產中介買的房，房子的主人是唐某。經過調查，我發現，早年在姐姐家當過保姆的唐某，去年4月偽造了假的繼承公證書將姐姐的房子過繼到她的名下，然后通過中介把房子賣給了張某。”王女士的妹妹說。為此，王女士將唐某和張某一起告上了法院，要求判決歸還她的房子或者賠償房子的等價款以及產生的一切費用。

承辦此案的法官介紹，該案件具有典型意義。《物權法》施行前，我國現行法律對房子等不動產沒有明確規定“善意取得制度”，而《物權法》明確規定了對房子等不動產適用“善意取得制度”。也就是說，在以前，判決結果很有可能是張某將房子歸還給王女士，而現在，根據物權法的判決可能就不同了，只要能證明張某沒有和王家的保姆唐某搞惡意串通，沒有以低于市場很低的價錢購買到該房產，能證明張某是善意購買的第三人，那么法律將保護張某的交易安全，判決結果將對王女士不利。經過了解，張某是以4055元左右的價錢買下了該房子，符合當時的市場價。

但是，王女士也受到法律保護，她即使要不回房子，也有權向有欺詐行為的保姆唐某追討損失賠償。

（本刊綜合）