京城二手房八大預(yù)言

胡景暉

2007年，北京二手房整體交易均價(jià)較之去年同期漲幅高達(dá)30.55%。因此，2008年二手房的漲跌去向成為了縈繞在持幣待購者心中最大的懸念。

市場(chǎng)交易總量將保持在8-9萬套之間

2007年，北京二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了央行加息、貸款利率提升、資金監(jiān)管、網(wǎng)上簽約、保障性住房體系以及提高首付比例等眾多政策性因素的影響，但整體交易量依舊走勢(shì)如虹、勢(shì)不可擋。

一方面，頻繁出臺(tái)的各項(xiàng)方針政策使得行業(yè)內(nèi)部以及買賣雙方的承受能力日益得行業(yè)內(nèi)部以及買賣雙方的承受能力日益增強(qiáng)，一系列有利于二手房市場(chǎng)未來發(fā)展的措施極大的提升了人們對(duì)其的關(guān)注度和信任度，在政策頒布前后的市場(chǎng)反應(yīng)日趨平穩(wěn)，交易量沒有發(fā)生較大振幅；另一方面，政府部門積極制定各項(xiàng)政策鼓勵(lì)市場(chǎng)中的二手房房源進(jìn)入市場(chǎng)流通，使之形成有效供給。在足量的需求支撐下，二手房交易數(shù)量也保持了較快速度的增長。

今年北京市政府加大了對(duì)保障性住房體系的建設(shè)，增加了對(duì)土地市場(chǎng)的開發(fā)供給。雖然這些因素都會(huì)在一定程度上分流一部分二手房的購買客群，但是目前兩限房等保障性住房依舊只處在開工建設(shè)階段，大量的一手商品房不但地理位置日漸郊區(qū)化，而且明年還要面臨奧運(yùn)會(huì)停限工政策影響。因此在明年新房供給相對(duì)緊缺的空檔期內(nèi)，二手房的成交量會(huì)因?yàn)槠渥陨淼默F(xiàn)房優(yōu)勢(shì)以及地段等優(yōu)勢(shì)依舊維持07年的發(fā)展。

在對(duì)市場(chǎng)保持樂觀的同時(shí)，綜合考慮到08年大量購房者會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)拐點(diǎn)的觀點(diǎn)而選擇相對(duì)穩(wěn)健的觀望策略，因此2008年北京二手房市場(chǎng)的成交總量基本會(huì)保持在北京二手房市場(chǎng)的成交總量基本會(huì)保持在8-9萬套之間。

價(jià)格依舊向上，漲速放緩

2007年的北京二手房市場(chǎng)交易價(jià)格大漲了近31%。在經(jīng)歷了一系列行業(yè)政策法規(guī)的頒布之后，極大的促進(jìn)了北京二手房市場(chǎng)規(guī)范程度的提升。與此同時(shí)，針對(duì)持續(xù)快速增長的房價(jià)，政府強(qiáng)調(diào)了未來要增加供給，引導(dǎo)需求，穩(wěn)定價(jià)格，規(guī)范市場(chǎng)，著力解決低收入家庭住房問題。

在今年出臺(tái)的未來五年計(jì)劃中北京將進(jìn)一步調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，積極引導(dǎo)科學(xué)的住房消費(fèi)，努力解決中低收入家庭的住房問題。這些導(dǎo)向性政策正在對(duì)未來北京的二手房市場(chǎng)起著不可估量的作用，二手房價(jià)格也將在保障新住房體系的影響下受到一定程度的抑制。

但不可否認(rèn)的是，土地的稀缺性以及交易環(huán)節(jié)各項(xiàng)稅費(fèi)的增加對(duì)于整個(gè)二手房市場(chǎng)的交易價(jià)格依舊起著推波助瀾的作用。不僅如此，在奧運(yùn)會(huì)這一巨大利好的支撐下，伴隨著二手房現(xiàn)房優(yōu)勢(shì)以及軌道交通等先天條件，二手房交易價(jià)格短期內(nèi)依舊會(huì)保持穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì)，但增速將逐步放舊會(huì)保持穩(wěn)步上行態(tài)勢(shì)，但增速將逐步放緩。預(yù)計(jì)2008年北京二手房市場(chǎng)的價(jià)格漲幅將會(huì)控制在20%以內(nèi)。

中小戶型需求不減，大戶型有望受追捧

2007年北京二手房市場(chǎng)中90平米以下的中小戶型依舊呈現(xiàn)著交易火爆的市場(chǎng)走勢(shì)。尤其是60平米以下的成交部分，更是在今年放量明顯。中小戶型的持續(xù)升溫，首先是因?yàn)殡S著今年市場(chǎng)交易均價(jià)的快速增長，小戶型房源的成交總價(jià)相對(duì)較低，適合廣大中低收入群體購買；其次，現(xiàn)代家庭的人口結(jié)構(gòu)普遍比較小，一般是兩口或三口之家，中小戶型從功能上可以完全滿足消費(fèi)者的需求。伴隨人們購房理念的進(jìn)一步趨于理性化，其理所當(dāng)然成為了市場(chǎng)理想的最佳選擇戶型；再次，北京二手房市場(chǎng)購買客群的年輕化趨勢(shì)也為小戶型房源的走俏奠定了較為堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；最后，去年建設(shè)部等九部委公布了“90平米、70%”的政策，未來的一手房市場(chǎng)中90平米以下的中小戶型將占到市場(chǎng)供應(yīng)的主體地位，政策調(diào)控為市場(chǎng)帶來的積極影響。再加上目前北京市面積在90平方米以下的二手房房源交易量占市場(chǎng)總成交量的70%以上，未來中小戶型的交易主體地位將不會(huì)改變。

而隨著消費(fèi)者生活水平和收入水平的提高，以及二手房購買群體和二手房供給房源由單一化向多元化發(fā)展，人們對(duì)面積偏大的房產(chǎn)需求也隨之相應(yīng)增加。二次置業(yè)、升級(jí)換房、拆遷購房等因素將令大戶型的房源受到市場(chǎng)的認(rèn)可和歡迎。但受限于“90平米、70%”政策的影響，一手房大戶型的供應(yīng)量相對(duì)有限，再加之一手房源的郊區(qū)化趨勢(shì)已經(jīng)不可避免，未來地理位置優(yōu)越，社區(qū)配套完善的大戶型二手房將會(huì)逐步受到市場(chǎng)中購房者的喜愛和追捧。

軌道交通聯(lián)動(dòng)全市快速發(fā)展，沿線熱點(diǎn)層出不窮

軌道交通方面，2007年軌道交通給二手房市場(chǎng)帶來了積極的推動(dòng)作用。根據(jù)《北京市軌道交通近期建設(shè)規(guī)劃》，到2015年，北京將形成“三環(huán)、四橫、五縱、七放射”的軌道交通網(wǎng)，全市軌道交通運(yùn)營線路將達(dá)到19條561公里，其中主要服務(wù)于城市中心區(qū)的線路里程達(dá)406公里，屆時(shí)四環(huán)路以內(nèi)平均步行1公里即可到達(dá)地鐵站。

2007年年底，北京地鐵6號(hào)線一期、8號(hào)線二期、10號(hào)線二期、亦莊線、大興線等5條線路同時(shí)開工建設(shè)，再加上目前正在建設(shè)的地鐵4號(hào)線、10號(hào)線一期、奧運(yùn)支線、機(jī)場(chǎng)線以及9號(hào)線，08年北京將有10條地鐵線路同時(shí)進(jìn)行建設(shè)。

隨著地鐵4號(hào)線、地鐵10號(hào)線在08年的陸續(xù)開通，第二個(gè)地鐵環(huán)線必將受到市場(chǎng)的熱捧重點(diǎn)。由此不難想象，伴隨著北京軌道交通的快速發(fā)展，全市的交通架構(gòu)被有效的串聯(lián)了起來，各線路沿線站點(diǎn)尤其換乘中轉(zhuǎn)站的市場(chǎng)價(jià)值會(huì)得到重新評(píng)估，未來與之相關(guān)區(qū)域內(nèi)的二手房市場(chǎng)交易份額也將得到最大限度的提升。

城市規(guī)劃催熱衛(wèi)星新城，多中心格局基本成形

北京市規(guī)劃委在2007年首次全文公布《北京十一個(gè)新城規(guī)劃（2005-2020）》，對(duì)城市規(guī)劃中的11個(gè)新城的交通、醫(yī)療、教育等各方面做出全新規(guī)劃，并對(duì)北京的空間結(jié)構(gòu)做出調(diào)整。

按照北京市公布的“兩軸兩帶多中心”的城市規(guī)劃和《北京市“十一五”時(shí)期基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展規(guī)劃》的政策性指引，未來五年，北京將建設(shè)東部、西部發(fā)展帶。規(guī)劃中把遠(yuǎn)郊區(qū)縣的建設(shè)作為了重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域，通過完善和加強(qiáng)公共服務(wù)體系、生活性服務(wù)體系以及生產(chǎn)性服務(wù)體系來進(jìn)一步帶動(dòng)市區(qū)功能的全面展開。尤其是作為今后北京重點(diǎn)發(fā)展的三個(gè)新城，通州、順義、亦莊，隨著政策的扶持與社會(huì)輿論的有利引導(dǎo)，新興城區(qū)的居住環(huán)境和居住品質(zhì)將得到不斷改善和提升，亦莊輕軌、大興線以及昌平線等多條軌道交通的規(guī)劃將逐步解決遠(yuǎn)郊區(qū)縣區(qū)域交通所存在的瓶頸問題。由城市規(guī)劃利好所增加的購房群體的區(qū)域關(guān)注度，將會(huì)直接帶動(dòng)各衛(wèi)星城區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是二手房市場(chǎng)交易量的大幅攀升。

隨著08年北京奧運(yùn)會(huì)的召開，北京“兩軸兩帶多中心”的格局已經(jīng)基本具備雛形。憑借著城市規(guī)劃的帶動(dòng)，周邊衛(wèi)星城的建設(shè)速度將被明顯加快。北京周邊的11個(gè)衛(wèi)星新城將從單一住宅型功能向集產(chǎn)業(yè)、商業(yè)、休閑、住宅、公共設(shè)施于一體的復(fù)合型衛(wèi)星城快速轉(zhuǎn)變，為平衡北京的房價(jià)做出更大的貢獻(xiàn)。

一手房成交量將有所下降，二三級(jí)市場(chǎng)成交狀況出現(xiàn)最近距離

縱觀近幾年來的北京一手房開發(fā)市場(chǎng)，2004年“8.31”大限之前，全市土地出讓量增速明顯。2005-2007年，北京市土地供應(yīng)雖然逐年增長，但是一手商品住宅的供應(yīng)量確呈現(xiàn)了逐年減少的態(tài)勢(shì)。雖然今年政府土地清查力度不斷加強(qiáng)，閑置土地得以開發(fā)。但是考慮到房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間周期較長，08年的停限工政策，部分大開發(fā)商由于融資能力較強(qiáng)而不受到銀行貸款機(jī)構(gòu)束縛的屯地策略，將直接影響到2008年一手商品住宅的供應(yīng)量問題。從今年的北京一手房成交來看，13.5萬套左右的一手房商品房成交較之去年下降了近35.71%。

面對(duì)08年的緊縮的財(cái)政政策，部分中小開發(fā)商的資金鏈將會(huì)受到很大考驗(yàn)；再加上08年奧運(yùn)會(huì)期間的限工建設(shè)，必將影響或拖長各個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)周期進(jìn)度。2008年的北京一手房供應(yīng)量仍將會(huì)出現(xiàn)縮量減少的態(tài)勢(shì)。此外，二手房的地理位置、配套成熟、現(xiàn)房等優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步彌補(bǔ)目前房價(jià)居高不下的一手商品房交易市場(chǎng)。因此，2008年將有可能出現(xiàn)一手房市場(chǎng)成交量持續(xù)下降，北京的房地產(chǎn)二三級(jí)市場(chǎng)成交狀況出現(xiàn)歷史最近距離的發(fā)展趨勢(shì)。

保障性住房作用初顯，二手房交易市場(chǎng)面臨分流壓力

十七大將“居者有其屋”作為重要民生指標(biāo)，并將建設(shè)保障性住房體系提升到了和諧民生的高度。2007年7月，北京市規(guī)劃委公布了北京市“十一五”保障性住房及兩限商品住房用地布局規(guī)劃（2006年－2010年）。根據(jù)規(guī)劃，“十一五”期間，本市規(guī)劃安排經(jīng)濟(jì)適用房1500萬平方米（含廉租房150萬平方米）；兩限房1500萬平方米，共計(jì)3000萬平方米。在近3年內(nèi)，要建設(shè)1000萬平米經(jīng)濟(jì)適用房和1000萬平米限價(jià)房。

這就意味著，平均每年有約9萬套保障性住房提供給中低收入階層。保障性住房供應(yīng)的加強(qiáng)，讓廣大中低收入階層的看到了解決住房問題的希望。隨著保障性住房的建設(shè)，北京的住宅市場(chǎng)將形成——保障性住房、二手房、新建商品房三分天下的市場(chǎng)格局，其年成交比例有可能平均保持在保障性住房約9萬套、二手房約9萬套、新建商品房約15萬套的基本狀況。

政府保障性住房制度的推出提升了大部分本地消費(fèi)者對(duì)于購買新房的心理預(yù)期。這部分購房者的購房需求被暫時(shí)擱置，他們會(huì)通過租賃市場(chǎng)進(jìn)行過渡以謀求購買保障性住房。此外, 溫家寶總理在新加坡對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的講話也指出保障性住房應(yīng)當(dāng)囊括更多中收入人群，由此可見政府對(duì)解決夾心層問題，擴(kuò)大保障性住房范圍的決心。因此，08年的北京房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然不會(huì)有大量保障性住房現(xiàn)房入市，但是保障性住房帶來的心理作用日益顯著，二手房市場(chǎng)客群面臨一定來自保障性住房的分流壓力。

政府監(jiān)管力度不斷增大，行業(yè)自律才是上策

2007年應(yīng)被視為北京二手房市場(chǎng)的“規(guī)范元年”。市場(chǎng)的資金監(jiān)管、信息網(wǎng)上公示、網(wǎng)上簽約、推行范本合同等一系列規(guī)范措施以前所未有的密度公布施行。基本上形成了二手房市場(chǎng)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)則和行業(yè)規(guī)范。但是以上政策的執(zhí)行都還保留在市場(chǎng)局部和由若干家經(jīng)紀(jì)公司帶頭落實(shí)，并沒有在整個(gè)市場(chǎng)中全方位推廣和嚴(yán)格扎實(shí)的執(zhí)行到位。

深圳中天置地事件的爆發(fā)再一次證明了資金監(jiān)管政策不能僅停留在書面和市場(chǎng)的局部，否則風(fēng)險(xiǎn)極大，后果十分危險(xiǎn)。因此2008年北京市的二手房交易市場(chǎng)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)的政策監(jiān)管力度將進(jìn)一步加大；對(duì)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)審核和行業(yè)監(jiān)管會(huì)更加嚴(yán)格；經(jīng)紀(jì)人個(gè)人執(zhí)證上崗會(huì)成為監(jiān)管的重點(diǎn)；同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人信用體系和檔案將有望在明年逐步建立。

這一系列的措施無疑將提高行業(yè)的實(shí)際進(jìn)入門坎和經(jīng)營管理水平，以行業(yè)主管部門和中介行業(yè)協(xié)會(huì)為主體的兩級(jí)監(jiān)管體系將日益完善，中介行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)自律組織將在行業(yè)規(guī)范和管理中發(fā)揮更大的作用。在保持交易安全和規(guī)范經(jīng)紀(jì)公司的同時(shí)，政府也將進(jìn)一步提高新的交易模式下的交易速度，在“安全”和“效率”中找到平衡點(diǎn)。切實(shí)保證了廣大業(yè)主和購房人利益，兼顧經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的健康發(fā)展，進(jìn)一步提升經(jīng)紀(jì)行業(yè)的社會(huì)地位和認(rèn)同度。