新婚夫婦５年內提前還貸妙法

李學梅

07年初，32歲的Steven和28歲的Eileen終于結束了長達五年的愛情長跑，組建了家庭。可是，即便是工作體面、收入不錯的他們，在面對央行一年加息六次所帶來的房貸壓力，同樣非常擔憂。

Steven在一家外企擔任中層管理人員，月收入稅后約為15000元，太太Eileen在另一家外企做秘書，月收入稅后為8000元。Steven年終獎為6萬元，Eileen有年終雙薪福利。此外，兩人都有公司為之購買的基本社保。

Steven夫婦于2007年1月購買了一套復式樓143萬，首付30%后向銀行商業貸款100萬，原貸款期限為20年。當時的優惠利率5.81%。按等額本息還款法計算，月供約為7000元，20年利息總支出高達約63萬元。從開始還款至今年1月份，Steven支付房屋供款8.4萬其中購房貸款利息約為6.5萬元，如果按照今年1月1日執行的新優惠利率6.6555%，Steven夫婦每月要增加供款600多元。

他們現在手頭上還有活期存款8萬元，貨幣基金8萬，債券類基金10萬，股票型基金5萬元，他們每月的日常消費大概在5000元左右，每年的旅游費用、孝敬父母費用及人情費用共30000元。婚前Steven有一輛價值20萬的私家車，除了公司補貼一部分油費，每年油費還需1.8萬元。他們計劃在五年內還清所有貸款，并生一個寶寶。

財務狀況分析

Steven夫婦年度收入總計為344000元。夫婦家庭年度總支出為212000元，其中消費支出為128000元，債務支出為84000元。家庭支出占家庭收入的比例為62%。可以看出家庭結余與支出的比例相當，對于年輕、成長期的家庭而言，基本合理。

從資料分析，Steven夫婦家庭總資產194萬，其中房產143萬，資產負債比例52%>50%，負債過高，超過家庭承受能力。

此外，Steven夫婦家庭還存在一個極其突出的問題。那就是，家庭一方面有100萬元的負債，需要按照超過5%的貸款年利率支付利息，另一方面卻仍有10多萬元的資金是以活期存款及貨幣基金的形式投資，投資收益不及房貸利率，這樣一來，對家庭理財非常不利。

提前還貸分步走

提前還貸因人而異

是否需要提前還貸，不僅要看現在的資金實力，還要看將來的投資環境。一般來說，適合提前還貸的人需要符合以下條件：首先，選擇了等額本息還款法并且處于還貸前5年之內；其次，手上有閑余資金，但苦于沒有其他投資途徑，或者投資收益率小于貸款利率。

Steven夫婦采用是等額本息還款法還貸，現在正處于還貸第一年，加上現有資金投資收益率非常低，股市也不如之前火爆，很適合提前還貸。目前銀行主要有三種提前還貸方式：

第一種：將所剩貸款一次還清。需要現在一次還大概98萬，能節省利息57萬。

第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限。先提前還款20萬，仍保持之前的月供水平，則正常貸款期限則縮短至2020年，但是如果五年內有足夠閑錢，可以在2012年一次性提前還款58萬。就可以節省利息支出近40萬元。利息總額約為23萬元。

第三種：部分提前還款，減少月供，還款期限不變。提前還款20萬元，月供減少為5500元，提前還款后節省利息支出近11萬元。利息總額約為52萬元。

因此，按照Steven夫婦的目前財務狀況和未來的財務計劃，第二種還貸方式很適合。建議Steven夫婦建議保留貨幣基金3萬元做家庭應急資金，考慮到未來五年要一個孩子，可將應急資金調到6萬元。把剩余的2萬貨幣基金和10萬債券基金賣掉，加上活期存款，趕在年初加息前先還貸20萬元。

閑錢也能跑贏“加息”

Steven夫婦每年扣除房貸及生活消費后，結余高達18.2萬元，如果這筆資金能利用得當，不僅能達到錢生錢的目的，還能作為機會成本跑贏加息并獲得較高收益。那么，這塊資產該如何配置呢？

首先，每年花三萬買穩增型開放式基金。開放式基金具有“專家理財、風險小、收益高”的特點，如果認購或申購運作穩健、管理規范的開放式基金，可以相應取得較高收益。基金寶元、南方避險增值基金以及富國天利等基金的份額累計凈值都比較穩定，均基本保持在101.44%－116 . 3 5%之間，投資收益非常可觀，Steven夫婦可以考慮適量購買。

其次，三萬元購買國債（五年期國債利率在6.01%）。國債是所有投資渠道中最穩妥的理財方式，考慮國債不繳利息稅、提前支取可按相應利率檔次計息等優勢，國債應作為家庭理財的首選品種。

再次，二萬元購買實物黃金等保本增值的產品。現在人民幣對外升值，對內貶值，黃金作為實物資產其保值空間較大，所以，隨著通貨膨脹的開始并加強，黃金現貨會逐步增值，扣除貯藏和保管成本，黃金現貨升值的空間能保證其換算成貨幣量的增長，達到增加財富的功能。

最后，還可以考慮購買投資銀行發行的理財產品，建議選擇“打新股”類一年期品種，如中信銀行出的打新股系列人民幣理財產品。從目前市場情況看，保守估計年收益率在8%—10%左右，可以滿足Steven夫婦關于理財“保證本金安全, 收益高于利率和通脹率,小于市場整體風險”的要求。

此外，利用每月節余資金辦理兩份各月投資1000元基金定投，可選擇一支優秀的股票型基金、一支積極配置型基金。基金定投具有強制儲蓄、平攤成本、分散風險、復利增值的優點。在股市受到調整上下波動、基金凈值增長受阻時，基金定投由于投資面小、相對承受的風險也小所以更顯優勢，借助時間積累的效果，累積出一筆很大的財富。Steven夫婦只有公司給上的社會保險，將來養老方面會有很大的缺口，基金定投可以彌補社保養老的不足，提高生活保障，還可以作為子女教育基金，用于子女高中和大學的教育經費。

保障還需有力

Steven夫婦在個人保障方面只有公司給上的社會基本醫療保險，按照二人目前的事業發展與收入水平，財務狀況是較為良好的，但如若考慮到風險因素則不然了。所以建議Steven夫婦充分考慮風險規避，完善保障計劃。可以選擇兼顧身故與重大疾病保險責任的商業保險，一方面補充之前社保的不足，同時減輕重大疾病萬一發生時的財務損失。Steven可以選擇終身型的重大疾病保險，太太Eileen可以選擇涵蓋女性重大疾病保險責任的健康險，額度分別在30~50萬元水平，同時還可以考慮購買50萬--100萬的意外傷害保險。每年保險費用控制在3萬元左右。

由于父母年紀較大，購買普通醫療保險的成本很高，建議購買住院及手術津貼醫療保險，每年繳費金額較低，一旦老人住院生病可以獲得一定的補貼。