京滬深樓市盤點堪憂

所有對樓市的預測都是基于對統計數據的精確分析。因此，對去年全年的樓市數據分析就變得尤其重要了。

2007年轉瞬即逝，而與它相關的數據將永載入所有參與者的記憶。這一年是輝煌的一年，中國股市迎來了史上最強的牛市行情；同時，在這一年里，中國樓市也隨著這輪大牛市狠狠地瘋狂了一把。

從CPI到GDP，在這一年里，許多人開始關注起了各種經濟數據。而與樓市相關的統計數據，一直左右著所有擁有房產的人及準備購買房產的人的情緒。2008年，中國樓市又將出現怎樣的走勢呢?也許，只有對去年的樓市進行全面的解讀，才能發現隱藏在數據背后的趨勢。

歲末量縮價漲

07年，京滬深三地商品住宅成交量歲末各異，但同樣堪憂：截至11月份，北京市商品住房成交量同比下降20.01%，而交易均價卻同比增長50.8%；上海成交量繼續下降，價格略升；深圳市成交量跌至新低，月交易均價雖有所上升，也無法扭轉總成交額依舊下降的局面。

07年，北京市商品住房交易均價持續走高。北京市商品住房11月份交易均價為12830元/平方米，同比上漲50.8%，環比上漲16%，接近8月份的全年最高成交均價；商業用房以及寫字樓價格11月出現大幅回落，兩種類型商品房本月成交價格與商品房整體平均價格相近。從07年全年價格走勢來看，雖然9-10月商品住房價格環比有所下降，但北京樓市漲勢依舊明顯。

07年下半年以來，上海市商品住房價格整體略有下降。11月份，上海市商品住房交易均價8754元/平方米，與10月份相比略有回升。監測數據顯示，上海市樓市價格與北京、深圳兩地相比較為平穩，且因新增項目多在外環以外的偏遠地區，所以價格水平與北京、深圳相比偏低，而且入冬以來，樓市一直處于調整期。

由于交易量的持續萎縮，導致深圳市商品住房價格起落明顯。07年深圳全市成交均價最高出現在八月份，交易均價19169元/平方米，最低為一月份，交易均價10872元/平方米，11月商品住房交易均價為15919元/平方米。

成交面積齊縮水

進入11月份，京滬深三地市房地產市場的需求同時萎縮，預計整個冬季樓市都將進入觀望調整狀態：一方面房地產本身的季節性因素和供應量的減少，使得本月商品房成交量有所下降；另一方面，連續加息政策和房貸新政的出臺，使得市場觀望氣氛濃厚進一步使得商品房成交量下降。

從全年來看，北京市的下波動和上海市的上波動形成鮮明對比，北京全年累計成交量下降，而上海市累計同比增長31.71%，而深圳市全年持續下降，11月份，商品住房的成交量已經降至近幾年的最低水平，市場慘淡，市場觀望氣氛尤為嚴重。

11月份，北京市成交面積129.96萬平方米，同比下降20.01%，環比下降13.6%，全年累計成交量同比下降16.25%，商品住房供應緊張尚未緩解，市場上可售房源放量不足,加劇了開發商的惜售心理。同時，持續走高的房價和頻繁加息的壓力，削弱了人們的住房購買力。因此，“價漲量跌”成為北京樓市的主要特征。此外，成交量的大幅下降除了價格因素外，供給不足和供應的結構性差異、區域化差異也是重要的原因。

業內人士認為北京樓市，“如果是自住，多數在城里工作的人是不會考慮位置過于偏遠的樓盤的，畢竟生活成本太高。如果是投資，目前郊區房產的價位也有很大的泡沫成分，不是理想的投資標的?！?/p>

上海市成交面積205.30萬平方米，環比下降11.4%。中國指數研究院分析師認為，受中央明確將加大低收入人群住房保障的影響，許多在當前高昂的房價下無力購房的低收入家庭將會從商品房市場中分流出去，轉向廉租房和經濟適用房，而這類群體從人數上來講，是剛性需求中比重最大的，這直接導致了市場需求量的下降；而且，最近央行日前對房貸新政的補充通知出臺嚴重打擊了投資型和改善型住宅需求，上海樓市的觀望氣氛愈加嚴重，雙方博弈仍然僵持。

深圳市成交面積持續下滑，11月份成交面積僅為15.03萬平方米，為近年最低。一方面，房地產政策壓制投資需求，銀根收縮導致樓市成交量大幅萎縮；地根緊縮，市場供大于求也是主要原因。

中國指數研究院分析師認為，一方面，深圳是座移民城市，居民結構年輕，因此對住房確實有龐大的需求。但當房價上漲速度遠遠高于收入增長速度時，大批散客和機構將涌入這一市場來炒房。炒房人為賣而買，由此導致，炒房人越多，市場可供給的房子其實也就越多；另一方面，由于房價高企，市場有效需求不斷萎縮，從而出現有價無市的情況。特別是今年以來，政府加大了經濟適用房、限價房以及廉租房等保障性住房的建設面積，向市場發出了增加供給的積極信號，并通過提高第二套住房的貸款首付比例，向炒房者發出緊縮信號。一增一減兩個信號強化了人們的預期，從而使某些地方導致房價出現松動。

供求考驗愈加嚴峻

1-10月，北京市房地產商品住房開發投資額711.44億元，同比增長17.17%，繼1月至5月投資增速達到今年以來的最低點后，從下半年開始，投資增幅較快回升，1-10月比前三季度提高0.4個百分點；商品住房新開工面積1186.53萬平方米，同比下降14.09%，竣工面積1132.44萬平方米，同比增長9.65%，而銷售面積繼續呈下降趨勢，同比下降16.25%，但銷售面積遠高于竣工面積，市場存量住房進一步被消化。

1-10月，上海市房地產商品住房開發投資額692.76億元，同比下降5.79%，商品住房新開工面積1326.87萬平方米，同比下降12.65%，竣工面積1854.71萬平方米，同比增長10.07%，銷售面積2807.38萬平方米，同比增長37.78%，竣工與銷售比僅為0.66。

1-10月，深圳市房地產商品住房開發投資額256.08億元，同比上漲6.65%，商品住房新開工面積492.08萬平方米，同比上漲3.98%，竣工面積206.28萬平方米，同比下降40.51%，銷售面積463.63萬平方米，同比下降13.2%。

一位業內人士指出，如果商品住房銷售面積高于竣工面積，而新開工面積持續下降，這就意味著可供市場銷售的房源在減少。因此，下一步商品房價格走勢不容樂觀。

（中國指數研究院）