淘金二手商“六步走”

二手商鋪的投資潛力巨大，因此投資者可多加關(guān)注，但其投資方式應(yīng)與一手商鋪有所區(qū)別，其中還是有不少的投資選擇技巧。總體來(lái)說(shuō)，淘金二手商鋪可以分“六步走”。

二手商鋪有金可淘

上海某物業(yè)商鋪部營(yíng)業(yè)經(jīng)理告訴記者，二手商鋪的投資風(fēng)險(xiǎn)更易控制。二手商鋪的成長(zhǎng)性也是可以預(yù)見(jiàn)的，周邊的商圈環(huán)境到底如何，未來(lái)的商圈是否變壞，在購(gòu)買二手商鋪的時(shí)候已能夠確定。

目前各地二手房市場(chǎng)上，有不少商鋪掛牌轉(zhuǎn)讓，很多商鋪還特別注明“帶租約”，此類商鋪買入便可產(chǎn)生收益。投資者不妨關(guān)注此類物業(yè)，說(shuō)不定從中能發(fā)現(xiàn)有價(jià)值的物業(yè)。

淘鋪可分“六步走”

投資二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資。專家表示，投資二手商鋪，需要在商鋪價(jià)值評(píng)估、商鋪性質(zhì)、商鋪?zhàn)赓U狀況調(diào)查等方面做好扎實(shí)的準(zhǔn)備工作。下面結(jié)合具體案例來(lái)一一分析。

【第一步】?jī)r(jià)值評(píng)估要精確

有別于一手商鋪，二手商鋪的價(jià)值可以評(píng)估，而對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，如何精確地確定商鋪的價(jià)值，這對(duì)投資的成敗有著密切的關(guān)系。

鐘先生手中有一筆閑錢，股市風(fēng)險(xiǎn)加大，他想投資商鋪，一家房產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人向他推薦了一套街鋪，對(duì)方報(bào)價(jià)45000元/平方米，鐘先生在專業(yè)人士的建議下，決定先對(duì)商鋪進(jìn)行考察，以便確定其價(jià)值。

【專家點(diǎn)評(píng)】投資二手商鋪是一項(xiàng)非常專業(yè)的投資，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，首先要做的就是對(duì)商鋪價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。有些投資者根據(jù)人流量的多少來(lái)決定商鋪價(jià)值的大小，這是不可取的，因?yàn)槿肆髁坎⒉灰欢軌蜣D(zhuǎn)變?yōu)橛行з?gòu)買力，而這會(huì)影響到商鋪的經(jīng)營(yíng)狀況，進(jìn)而影響到商鋪的投資收益。

投資者在考察商鋪價(jià)值時(shí)，可以根據(jù)商鋪的租金，結(jié)合市場(chǎng)整體投資回報(bào)率來(lái)測(cè)算其價(jià)格，公式可簡(jiǎn)單表述為：（月租金×11）/單價(jià)＝收益回報(bào)率（其中11表示一年內(nèi)出租11個(gè)月）。比如當(dāng)前市場(chǎng)公認(rèn)的商鋪投資回報(bào)率在5%左右，如鐘先生所考察的商鋪月租金能達(dá)到8元/平方米，則適合投資。

【第二步】規(guī)劃變更要當(dāng)心

商鋪所在區(qū)域是否會(huì)面臨規(guī)劃方面的變更，這也關(guān)系到投資成敗，需要小心謹(jǐn)慎。

鐘先生突然想到一件事，自己的一個(gè)朋友從開(kāi)發(fā)商手里購(gòu)買了一套商鋪，由于面臨規(guī)劃變更而左右為難。他不知道投資二手商鋪是否也面臨此類問(wèn)題？

【專家點(diǎn)評(píng)】對(duì)于一個(gè)商鋪而言，其整體商圈的商業(yè)規(guī)劃很重要。商鋪的價(jià)值受到周邊環(huán)境、商業(yè)規(guī)劃的影響特別大。如果剛買下商鋪就面臨著拆遷，那可就虧大了，所以了解規(guī)劃變更信息是十分必要的，他建議投資者到規(guī)劃部門(mén)了解一下，商鋪所在位置是否存在新的規(guī)劃方面的變更，或者也可以向周邊的租客打聽(tīng)。

【第三步】商鋪性質(zhì)要了解

商鋪土地用途要了解清楚，以免留下后患。

通過(guò)前兩個(gè)步驟調(diào)查之后，鐘先生在專家的建議下，決定再了解一下商鋪的土地用途。因?yàn)樗私獾剑壳笆袌?chǎng)上有一些商鋪原來(lái)是住宅，后來(lái)是通過(guò)“居改非”，改變土地的使用性質(zhì)，他想要了解清楚，以免日后與鄰居發(fā)生矛盾。

【專家點(diǎn)評(píng)】目前有些地段的商鋪是通過(guò)“居改非”改造而成的，但土地使用證上注明的仍然是“住宅用地”。但房東出售時(shí)很可能按“商鋪”出售，投資者購(gòu)買的時(shí)候就要特別注意了。對(duì)于一些不是通過(guò)正規(guī)渠道批準(zhǔn)的“居改非”，日后可能面臨被取消的風(fēng)險(xiǎn)。

因此專家建議在簽訂合同時(shí)還是要對(duì)房產(chǎn)證專門(mén)擬立一個(gè)條款，注明雙方的約定和違約賠償?shù)姆绞健６绻撬阶浴熬痈姆恰钡模顿Y這樣的商鋪存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，有可能無(wú)法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，沒(méi)有經(jīng)營(yíng)資格，所以不建議購(gòu)買此類商鋪。

【第四步】租賃狀況要摸清

租客是否準(zhǔn)備購(gòu)買商鋪？租期還有多長(zhǎng)？室內(nèi)裝修部分如何處理等等，這些都是投資者需要提前了解清楚的。

賣家告訴鐘先生，租客放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，請(qǐng)他放心。但鐘先生覺(jué)得還是應(yīng)該多了解一些情況，于是他跟租客進(jìn)行了交流，租客告訴他租期還沒(méi)有到期，因此告訴他如果要提前解除租賃合同，需要在裝修方面進(jìn)行補(bǔ)償。

【專家點(diǎn)評(píng)】鐘先生這么做很有必要，因?yàn)閷?duì)于正在租賃過(guò)程中的商鋪而言，面臨的問(wèn)題有不少，需要提前處理。

首先要處理的是優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果賣家已出租給別人，那么在轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主通常需提前三個(gè)月告知租客出售事宜，因?yàn)樽饪拖碛袃?yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果賣家表示租客放棄了優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，那么也必須由賣家提供相應(yīng)的書(shū)面證據(jù)，作為合同中附生效條件的條款。

對(duì)房屋設(shè)備裝修裝飾的約定要詳細(xì)。房?jī)r(jià)中是否包含這些設(shè)備裝修的費(fèi)用要說(shuō)明，如果不包括，折價(jià)是多少也要說(shuō)清楚。

【第五步】稅費(fèi)問(wèn)題先理清

稅費(fèi)如何承擔(dān)，要提前了解。

要搞清楚賣家需要承擔(dān)的營(yíng)業(yè)稅等諸多稅費(fèi)，這是一筆不小的費(fèi)用，所以還是要了解清楚，稅費(fèi)是否全部包括在房?jī)r(jià)里面？

【專家點(diǎn)評(píng)】這種做法看似多余，但實(shí)際上并不多余。進(jìn)行商鋪交易，需要交納的稅費(fèi)主要有：營(yíng)業(yè)稅、契稅、印花稅、土地增值稅、個(gè)人所得稅。這些費(fèi)用大概能夠占到售房利潤(rùn)的一半。因此對(duì)于賣家來(lái)說(shuō)，他可能不愿意承擔(dān)如此大的開(kāi)支。如果商鋪報(bào)價(jià)中不包括稅費(fèi)，因此稅費(fèi)如何承擔(dān)，需要雙方共同協(xié)商來(lái)決定，否則會(huì)因?yàn)槎愘M(fèi)分擔(dān)問(wèn)題而導(dǎo)致交易無(wú)法完成。可以采取合理的買賣方式規(guī)避部分稅費(fèi)。

【第六步】資金準(zhǔn)備要充裕

如果想要從商業(yè)銀行辦理按揭貸款，則需要了解一些貸款方面的問(wèn)題。了解銀行當(dāng)前對(duì)于商鋪貸款有哪些限制。

【專家點(diǎn)評(píng)】一般商鋪按揭貸款的成數(shù)不高，商業(yè)銀行會(huì)根據(jù)評(píng)估公司給出的具體評(píng)估價(jià)格來(lái)確定，最高不會(huì)超過(guò)評(píng)估價(jià)的5成，如果評(píng)估價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，那么實(shí)際貸款成數(shù)要少于五成。

（責(zé)任編輯 涓子）