歐洲房地產市場會破滅嗎？

丹尼爾·格羅斯

美國房地產市場在某種程度上由于所謂“次貸”的推動而形成泡沫，這一泡沫成為當今金融市場動蕩的誘因。但是這一泡沫并不限于美國。在歐洲，過去10年中房地產價格也大幅度上升，在許多情況下比美國還有過之而無不及。其他經合組織和新興市場國家也是如此。在這些國家中，迅速攀升的收入給資產價格施加了壓力。

確實，除了德國和日本等幾個少數國家外，幾乎所有地方的房地產價格都達到了前所未有的高度。房地產是所有資產中最為具有地域限制的，這樣的全球性模式又是如何形成的呢?

最近的研究表明，全球房地產之所以繁榮，是與各大國的中央銀行前所未有地增加流動資金供給緊密相聯的。的確，像給一般情況下沒有資格獲得房屋按揭貸款(也就是所謂的次級房屋貸款)的購房人提供貸款這樣的金融創新也發揮了一定的作用。但是，如果各國中央銀行沒有創造充足的流動資金以及長期低利率的環境，大概不會以如此的規模提供次級房屋貸款。

“次貸”危機到目前為止，主要影響的是美國和歐洲的金融市場。如果人們考慮到大西洋兩岸的房地產價格已經達到了歷史高度而且最近又加速升高，這也就不足為奇了。

這并非一個巧合。美國和歐洲的房地產價格之間總是存在聯系。在過去30年中，美國和歐洲的房地產價格趨向于遵循三個緩慢移動、相互關聯的從繁榮到崩潰的周期。以往所有的價格高度都是伴隨著幾年的實際價格水平的下滑。人們沒有理由假定這一次周期會有所不同。

從去年以來，美國的房地產價格已經下降。由于歐元區的數據只有在等很長一段時間后才能得到，因此目前不可能確定歐洲大陸的房地產價格是否同樣已經下滑。但是如果以往的模式還是這樣的話，歐洲大陸的住房價格也會馬上下降。

美國和歐洲的房地產價格超過了長期平均價值的20％到30％。這樣一個大的漲幅有可能伴隨著某些跌幅。這將會意味著房地產價格可能會下降至少20％到30％，但是在探底之前可能會下降更多。

因此，歐洲的決策者們應當警覺。目前還沒有證據表明歐元區存在大規模的“次貸”，但是有大量證據表明，盡管各國情況不同，住房價格還是對國內需求有著重大的影響。

幾乎在所有的地方，更高的房地產價格帶來強勁的消費。整個歐洲房地產價格下降因此就有可能伴隨著消費需求軟弱，就像美國一樣。例如在德國，住房價格維持相對低下，消費也疲軟。

住房價格給建筑業帶來的影響更為有所不同。在西班牙和愛爾蘭，建筑投資增加到國民生產總值的18％到20％，這一水平遠遠高于美國，而且在任何經合組織國家也前所未見。在這兩個國家中，房地產價格下降有可能伴隨著國內需求長期大幅度下降，甚至要超過美國預計下降的幅度。

與此相比，盡管法國和意大利的房地產價格增長幾乎和美國一樣多，但是沒有證據表明存在房地產過剩。因此，這兩個國家房地產價格下降的負面影響應當局限于消費的下滑。德國受影響應該最輕微，因為住房價格和建筑活動一段時間以來一直低于大趨勢。

總之，住房價格下降不會僅限于美國。而且，在大西洋兩岸，這一下降有可能破壞消費。

責任編輯覃福貴