在度假中堆積財富籌碼

超越量化概念的投資潛能

據全美不動產經紀人協會(NAR)的調查顯示，度假屋的銷售量和銷售額逐年走高。2003年全美共出售各種度假屋85萬套，2006年時這一數字達到了107萬套，3年累計增長了26％。2005年初，全美不動產經紀人協會高級經濟學家大衛-萊赫在《你錯過了房地產熱?》一書中寫道，“按照目前美國人口結構的變化趨勢，購買度假屋是一項長期并有利可圖的投資行為，它能讓投資者從房市分得一大杯羹?！笔聦嵶C明，在低迷期，度假屋也依然保持著良好的銷售勢頭。從2006年初開始，隨著美聯儲連續17次升息，銷售“寒流”迅速席卷美國房地產市場，全國平均房價下降了3.5個百分點。然而，所謂的“房市泡沫”對度假屋市場的影響甚微，其成交量不降反升，并創下了歷史新高。在美國，最熱門度假勝地的度假屋升值幅度已達到了普通住宅的兩倍，成為民用住宅類別中投資回報率最高的品種。業內人士分析，它的升值幅度可達普通住宅兩倍。

上世紀60年代“嬰兒潮”時期出生的人群是購買度假屋的生力軍，萊赫認為，“他們目前仍處于賺錢的黃金年齡同時又具極強的購買力，關鍵是未來幾年內他們的隊伍還會不斷壯大?！倍@些年，來自歐洲大陸、墨西哥甚至日本等地的國際買家也紛紛介入，推高了度假屋的未來走勢。同時，“物以稀為貴”的規律再次發揮了效用，有限的自然資源加上政策規定的限制讓度假屋的供應量受到控制，使其價值隨著時間的流逝而不斷攀升。

不可量化的投資收益同樣也增加了度假屋作為投資品的籌碼，而且通常情況下享受假期的輕松才是度假屋帶給購買者最大也是最純粹的回報——遠離平日的喧囂繁忙，與家人親友甚至是自己度過一段既放松又充電的時光?；蛟S只是悠閑地看看平時無暇翻閱的書籍，或許每天與家人一起欣賞落日，再或者上幾節總沒空參加的高爾夫培訓課程。當假期來臨時，它是享受悠然自得的場所，當假期離開時，它又成了另一項收入(租金)的來源。最起碼，當情緒不佳的時候，還有一處風景優美的地方放松心情、散心療傷。

不可復制性占據主導力量

受到歐美國家的影響，在中國，投資度假屋也正在興起。但在度假屋的選擇上，需要注意的是不可復制性，主要體現在景觀資源的稀缺性，此外還有產品品質。要想同時滿足休閑娛樂與長期投資兩個目標，度假屋的卓越品質將起到決定性的作用。投資屋的投資收益首先體現在可以預期的房產增值及出租帶來的現金流，甚至是直接的返利回報和其他多元化的回饋方式上，那么好的資源在那里，一定要充分利用，為自己賺錢，一舉多得。此外，投資度假屋另一個容易被忽視的可量化投資收益是節約了住宿酒店的旅游成本。你可以算一筆賬，大到機票、住宿，小到門票、餐飲等等，將度假的每筆開銷加起來，金額也相當驚人。

但并不是所有的度假屋都能分享市場的繁榮，甚至享有高于市場的投資回報率。從事度假屋物業開發的朗·海特菲爾德(Ron Hatfield)表示：“如果你所建造的度假屋很容易被其他開發商所模仿，自然就很難維持其市場價值，升值前景也不會樂觀?！?/p>

度假屋的不可復制性成就其升值潛力，而所處地區自然資源的獨特性、度假屋的市場存量以及配套的設施與服務則共同決定了一套度假屋是否具有不可復制性。且不論湖泊、沙灘、雪山等自然資源的稀缺性，政府往往對這類資源十分看重，各種不同的開發方案以及規則限制，讓開發商獲取土地難上加難。再加上還有隨之而來的環境保護條例，因此，一旦在這些地方獲得開發度假村的權利，不僅開發商的收益鎖定了一大半，連同購買者的回報率也十分值得期待。目前，最熱門景區的度假屋需求遠在供給之上，使它們的價格不斷攀升，而新建的度假屋也離這些景區越來越遠。其次，以美國北部為例，雖然擁有風景優美的自然風景區，可大部分雖非人跡罕至但交通也非常不便利，這些地方的度假屋增值潛力顯然有限，其出租機會也不容樂觀。除了自然條件之外，人造“景觀”往往能起到錦上添花的作用。周邊地區交通是否便利、治安是否有保證、是否擁有高爾夫、網球等一系列配套設施往往也在度假屋的升值潛力與出租概率中扮演著不可或缺的角色。

國內市場評估亟待考察

然而，在一年中絕大多數的時間里，當人們忙于扮演現實中的各種角色，疲于奔命的時候，度假屋卻靜靜地積累著灰塵，經年地等待著金錢和享受雙重回報的那一天。畢竟，沒有多少人愿意花300萬美金買一座一年只呆六個星期甚至更少時間的房子，而且二次置業所占據的大量資金或貸款往往不是每個家庭都能承擔得起的，大筆資金的支出也不利于分散投資。因此，除了自行置業之外，度假屋的變異體——產權式酒店以及酒店式產權公寓應運而生，同樣在每個假期提供“家”的感覺和放松的空間，可成本卻相應提高，當然也就可能意味著收益的減少，但也不失為投資的另類方式。

不過，傳統的自行購置度假屋行為在高收入階層中仍然十分盛行。這些高端客戶購買的往往也是熱門景點、高檔次的度假屋，其升值潛力不言自明。而且根據相關研究，這部分高端客戶通常都選擇一次性付款。因此他們既不受房貸利率的影響，也不會費心謀劃如何獲取租金收入。當然，也只有這種購買者才有可能把握到普通住宅兩倍的升值機會。由于隸屬房地產的類別，投資度假屋的風險也不可忽視，然而這種風險會隨著時間的推移而淡化。而度假屋的獨特之處就在于，在時間流逝的過程中，購買者還能體驗它所帶給你的那份閑情與安逸，以及共享天倫的樂趣。先不說從經濟角度出發它是不是一個理想的投資行為，但一定是投資生活方式的不二選擇。

而當度假旅游成為歐美國家乃至亞洲旅游市場的主體，旅游房產也正逐漸進化并向成熟的投資品演變，同時國內“旅游房產”的概念也在不斷形成?？陀^而言，社會精英人士可自由支配收入的提高和閑暇時間的增加都為度假旅游提供了廣闊的市場。而他們對“拉練式”的團體觀光越來越不滿足也引發了消費模式的轉變。在這樣的背景之下，中國旅游業正從單一的觀光旅游向觀光、度假旅游相結合轉變，休閑度假已經形成了規?；氖袌鲂枨?。但與歐美國家相比，開發商更多地從縮短投資周期、分散經營風險和實現資金回籠的目的向消費者推銷房產而非迎合其生活方式，而消費者也更多地將度假屋等旅游房產視為“投資品”而非生活方式的選擇。不過，針對中國居民度假旅游需求的業態還缺乏系統的產品設計與適宜的運營模式這一現實狀況，評判投資機會是否已經真正成熟，還有待業內的深度考察。