銳地產(chǎn)

“兩率”下調(diào)對(duì)樓市影響不大

9月15日，中國人民銀行表示，為了貫徹黨中央、國務(wù)院對(duì)下半年經(jīng)濟(jì)工作的部署，解決當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中存在的問題，保持國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快持續(xù)發(fā)展，中國人民銀行4年來首次決定從9月16日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，中國人民銀行還決定從9月25日起，下調(diào)中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，汶川地震災(zāi)區(qū)下調(diào)2個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，專家認(rèn)為“雙率”下調(diào)對(duì)股市是利好，但投資者仍需謹(jǐn)慎樂觀；而對(duì)房地產(chǎn)市場，這個(gè)政策并沒有明顯的針對(duì)性。對(duì)于央行此次下調(diào)兩率對(duì)房地產(chǎn)市場的影響，專家認(rèn)為可能不會(huì)有明顯的提振作用。中國人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長趙錫軍說，因?yàn)榉康禺a(chǎn)的貸款，更多的是中長期的貸款，從目前的政策來看，它是短期的放松得多一些，而長期的靈活性增加得少一些，所以政策導(dǎo)向并不是說要刺激投資，刺激房地產(chǎn)，而更多的是解決目前中小企業(yè)面臨的融資難、融資成本比較高的這種狀況。

不過，對(duì)于房貸承擔(dān)者來說，貸款利率下調(diào)，利息支出自然會(huì)有所減少，但由于長期利率下調(diào)幅度較小，因此總體影響不大。以貸款50萬元30年還清，等額本息來計(jì)算，調(diào)整前月還款3609元，還款總額129.9萬元，調(diào)整后月還款是3578元，還款總額128.8萬元，還款額減少1萬元出頭。

樓市資金缺口超六千億房價(jià)調(diào)整拉開序幕

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉在一份最新研究報(bào)告中顯示，今年中國房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口將高達(dá)6730億元，需求萎縮和資金繃緊，預(yù)示著房地產(chǎn)商開始進(jìn)入了行業(yè)的調(diào)整期，這個(gè)過程比一般預(yù)想得更為漫長，房價(jià)調(diào)整剛剛拉開序幕，單純注資救市無法解決樓市根本問題。

在今年6月份“2008博鰲房地產(chǎn)論壇”上，鐘偉就曾拋出“房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)4000億元左右的資金缺口”觀點(diǎn)，這在業(yè)界引起一片嘩然。短短3個(gè)月過去，鐘偉就將缺口額度增加了2000多億元。

鐘偉表示，中國房地產(chǎn)市場近半年來發(fā)生急速變化，固然與中國經(jīng)濟(jì)的減速有關(guān)，也和2006年下半年之后，商品房價(jià)格和土地價(jià)格上漲過快導(dǎo)致消費(fèi)者的消費(fèi)預(yù)期發(fā)生根本轉(zhuǎn)折有著很大關(guān)系。

房地產(chǎn)行業(yè)超過6000億元的資金缺口，顯然與去年的資金盈余形成了巨大反差。不過，在鐘偉看來，房地產(chǎn)的調(diào)整才剛剛開始。“如果沒有重大的調(diào)控政策來應(yīng)對(duì)中國宏觀經(jīng)濟(jì)下行態(tài)勢(shì)，那么明年房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性更大，資金缺口將達(dá)到9290億元，房價(jià)也將面臨10年來從長期持續(xù)上漲走向在中期內(nèi)公開下跌的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。種種跡象表明，房價(jià)的調(diào)整似乎剛剛拉開序幕，而不是接近尾聲?！?/p>

隨著房地產(chǎn)資金鏈進(jìn)一步繃緊，包括SOHO中國董事長潘石屹等地產(chǎn)大佬近期多次公開呼吁政府在信貸上為房地產(chǎn)企業(yè)松綁。在央行降“雙息”出臺(tái)后，潘石屹立即放聲高歌，“解放軍終于來了!”可鐘偉顯然不看好單純注資救市的方式，他表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的并不是缺錢的問題，而是面臨缺少人氣和市場需求的問題。“先有需求空缺，然后有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺，單純注資的救市方式，無法解決需求觀望和行業(yè)調(diào)整的根本問題?！?/p>

不必為外資抄底中國樓市恐慌

近日，在全國樓市持續(xù)低迷的情況下，外資趁低吸納炒樓的說法再次傳出。那么，這是否意味著外資要抄底中國樓市呢?對(duì)此，中國社會(huì)科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟(jì)與市場研究室主任曹建海表示，外資進(jìn)軍國內(nèi)高端物業(yè)屬于市場行為，并不能因此斷言外資抄底中國樓市，所以沒有必要感到恐慌。

“只要符合外資政策，誰愿意來買都行。因?yàn)楝F(xiàn)在國內(nèi)的高端物業(yè)價(jià)格并不低，外資收購之后，可以幫助國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)解套。但這并不意味著外資將抄底國內(nèi)樓市，開發(fā)商愿意轉(zhuǎn)讓是屬于正常的商業(yè)行為，政府沒有必要因此而救市，我們也不需要對(duì)此感到恐慌?！辈芙êＵf。

事實(shí)上，政府在2006及2007年頒布了171號(hào)文件和50號(hào)文件等一系列主要限外政策，最近，商務(wù)部和國家發(fā)改委先后發(fā)布了關(guān)于做好外商投資房地產(chǎn)業(yè)備案工作的通知和關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范外商投資項(xiàng)目管理的通知，將總投資5000萬美元以下的限制類項(xiàng)目交由省級(jí)發(fā)改委部門核準(zhǔn)，項(xiàng)目的核準(zhǔn)權(quán)不得進(jìn)一步下放至次級(jí)政府。由于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目數(shù)額大都超過5000萬美元，現(xiàn)在對(duì)外資直接進(jìn)入國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍有較大限制。

目前，外資進(jìn)入內(nèi)地樓市有兩種途徑，包括參與開發(fā)和購買已建成項(xiàng)目。曹建海認(rèn)為，如果外資收購已建成的高端物業(yè)項(xiàng)目，想等到把價(jià)格炒高再出手，在目前盈利收窄、退出機(jī)制不夠靈活的情況下，抄底反而會(huì)被套。他說：“當(dāng)時(shí)，日本大量收購美國物業(yè)時(shí)，美國當(dāng)時(shí)也很惶恐，但當(dāng)房地產(chǎn)市場回落之后所有的物業(yè)都跌了。所以現(xiàn)在應(yīng)該讓外資來買這些高端物業(yè)，而且還可以讓他們多買一些。”

當(dāng)然，從這個(gè)角度來說，外資進(jìn)入高端物業(yè)確實(shí)并無大礙。但這種整個(gè)物業(yè)收購的方式是否會(huì)在將來形成一種商業(yè)壟斷呢?曹建海認(rèn)為，這個(gè)也不必?fù)?dān)憂，購買物業(yè)和商業(yè)樓高端是不同的概念。因?yàn)楦叨宋飿I(yè)是一種商戶對(duì)商戶的行為，進(jìn)入租賃市場很難炒作，它的利潤主要是在經(jīng)營環(huán)節(jié)，需要符合市場競爭規(guī)則，并不會(huì)形成價(jià)格壟斷。如果價(jià)格太高沒有人愿意租賃價(jià)錢自然就會(huì)回落。而且國外企業(yè)對(duì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比較在行，有經(jīng)營上的優(yōu)勢(shì)，可以提高企業(yè)辦公等水平，或許還可能將這些物業(yè)建成地標(biāo)性的建筑。

曹建海表示：“目前的商業(yè)地價(jià)不適合經(jīng)營，成本太高了。而且在中國還有地?cái)?、街邊小店等很多商鋪可以替代這些大的商場。所以，當(dāng)住宅價(jià)格回落時(shí)，這些商鋪的價(jià)格也自然會(huì)跟著回落。”

救樓市應(yīng)放松二次房貸

中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一建議，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場應(yīng)該為改善性購房二次房貸松綁。他說，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，應(yīng)適度調(diào)整從緊的貨幣政策，實(shí)施有區(qū)別的信貸調(diào)控措施。

去年“9·27”房貸新政出臺(tái)，規(guī)定市民二次按揭購房，不僅首付款要提至四成，按揭利率也要提高10％。這一政策雖然打擊了市場的炒樓行為，但也壓抑了部分改善性購房者的需求。而目前中國改善性需求比例較高，不少第二次買房者，是先購買第二套住房后再賣掉前一套住房，即“小房換大房、舊房換新房”。

房地產(chǎn)專家韓世同也表示，此時(shí)應(yīng)該需要刺激購房需求，“二次房貸就應(yīng)該對(duì)改善型自住購房者放松，如還清第一套房的貸款，第二次按揭購房就應(yīng)該按第一次按揭來算，這樣才能刺激市民的購房欲”。