目前“信心”尤其重要

有人說，現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了冬天；有人說，房地產(chǎn)業(yè)就在寒冬里；還有人說，房地產(chǎn)的冬天即將過去。前一個(gè)時(shí)期輿論的熱點(diǎn)話題如“拐點(diǎn)論”、“百日巨變論”、“斷供說”，簡(jiǎn)直撐破了眼球。房地產(chǎn)業(yè)就像是一個(gè)五彩繽紛的大舞臺(tái)，不同的人群扮演著不同的角色，你方唱罷我上臺(tái)，演繹著不同的角色，傳遞出不同的聲音。由此上演的“降價(jià)門”和“觀望潮”，更是讓觀察家們費(fèi)盡了口舌。

面對(duì)如此復(fù)雜的局面，讓誰都難以確切預(yù)判未來的市場(chǎng)走勢(shì)。

“信心”，我今天最想說的兩個(gè)字就是“信心”。因?yàn)椋鞘袌?chǎng)不明朗的時(shí)候，您的信心可能比任何時(shí)候都顯得更為重要。

9月24日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶出訪美國(guó)，在紐約與美國(guó)經(jīng)濟(jì)金融界人士舉行座談，就發(fā)展中美經(jīng)貿(mào)關(guān)系和當(dāng)前美國(guó)和世界經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì)交換看法時(shí)說：“美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)了國(guó)際金融市場(chǎng)劇烈動(dòng)蕩，全球經(jīng)濟(jì)前景不容樂觀。同時(shí)也應(yīng)看到，過去幾十年，世界經(jīng)濟(jì)歷經(jīng)風(fēng)風(fēng)雨雨，最終都渡過了危機(jī)，實(shí)現(xiàn)了新的發(fā)展。今天，國(guó)際社會(huì)抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力不斷增強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)更加豐富。面對(duì)危機(jī)，關(guān)鍵是要鼓起勇氣和信心，這比黃金更重要。”請(qǐng)注意，溫總理在談到美國(guó)次貸危機(jī)以至全球經(jīng)濟(jì)局勢(shì)時(shí)，特別強(qiáng)調(diào)了“勇氣和信心”。他還說，“我們注意到美國(guó)政府和金融界已為穩(wěn)定國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)采取了一系列重要措施，希望能盡快收到積極成效。中國(guó)也將根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，及時(shí)調(diào)整政策，加強(qiáng)宏觀調(diào)控的靈活性、針對(duì)性，保持宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，保持金融市場(chǎng)穩(wěn)定，保持資本市場(chǎng)穩(wěn)定。”這里，溫總理又一連說出三個(gè)“穩(wěn)定”；但穩(wěn)定的前提是“將根據(jù)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，及時(shí)調(diào)整政策，加強(qiáng)宏觀調(diào)控的靈活性、針對(duì)性”。

而不久前央行的一項(xiàng)政策措施的出臺(tái)，即中國(guó)人民銀行決定從9月16日起，下調(diào)人民幣貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)和中小金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，不能不說更像是對(duì)人們的心理預(yù)期予以一定干預(yù)。雖說這是今年以來央行旨在限制銀行借貸、抑制經(jīng)濟(jì)過熱，將商業(yè)銀行存款準(zhǔn)備金率屢次上調(diào)后的首度下調(diào)，且下調(diào)幅度很小，但其對(duì)心理預(yù)期的影響卻是顯而易見的。

10月8日，央行公布：即日起下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)，其他期限檔次利率也作相應(yīng)調(diào)整，但活期存款利率保持不變，仍為0.72%；從10月15日起下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。“存款準(zhǔn)備金率”和“銀行利率”都是中央銀行最具影響力的貨幣政策工具，而“雙率”齊降，10年來罕見。在不足一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，央行兩次調(diào)降“雙率”，可見防止經(jīng)濟(jì)下滑、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的意圖明顯。這無疑對(duì)中國(guó)低迷的樓市注入了一針“強(qiáng)心劑”。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)缺失的恰恰就是信心。

不可否認(rèn)，市場(chǎng)的神秘莫測(cè)有其高深的一面。所以有人說，市場(chǎng)有時(shí)就像一匹脫韁的野馬，有形的手往往對(duì)市場(chǎng)這只無形的手顯得那么無奈。前兩年深圳、廣州等某些一線城市瘋漲的房?jī)r(jià)，曾讓利益各方都感到了不安，不僅僅是購房者格外焦慮，其中也包括各級(jí)政府、銀行和開發(fā)商。

“大漲”的市場(chǎng)肯定不是一個(gè)成熟的市場(chǎng)。因此從2005年開始，中央關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策屢屢出手。但當(dāng) 2007年下半年調(diào)控措施強(qiáng)勢(shì)發(fā)力，致使市場(chǎng)呈現(xiàn)了陡然向下的走向，給業(yè)界來了個(gè)措手不及。受深圳、廣州等一線城市房?jī)r(jià)“大跌”的影響，市場(chǎng)遇冷的走勢(shì)迅速蔓延到全國(guó)一二線城市。“硬著陸”也是大家都不愿意看到的現(xiàn)象。

因此，從另一個(gè)角度看，“大跌”的市場(chǎng)也不是一個(gè)健康的市場(chǎng)。

青島的房地產(chǎn)市場(chǎng)也不能不讓人擔(dān)心。令人可喜的是，青島市政府在貫徹中央的調(diào)控政策上比較堅(jiān)決，近兩年通過加大調(diào)控措施，并逐步加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和廉租房的建設(shè)力度，在一定程度上平抑了青島的房?jī)r(jià)，使青島市的房?jī)r(jià)在全國(guó)幾十個(gè)大中城市排位中，從去年上半年就已經(jīng)回落到比較靠后的位置。

當(dāng)然，青島某些板塊的樓盤供量偏大、同質(zhì)樓盤過多，給短時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)消化帶來了一定的困難。這也是政府、開發(fā)商在今后制定和執(zhí)行城區(qū)發(fā)展規(guī)劃、多搞樓盤差異化開發(fā)和控制樓盤放量的時(shí)機(jī)上，需要重點(diǎn)考慮的。還有，開發(fā)商必須在樓盤個(gè)性和品質(zhì)上多下功夫，在打造企業(yè)、產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力上多下功夫，一定要從長(zhǎng)計(jì)議，精心設(shè)計(jì)，精心打造，做出精品。只要你向社會(huì)提供的是“物有所值”甚至“物超所值”的房子，不信老百姓不買你的賬。靠品質(zhì)、靠信譽(yù)立市，一定能夠度過寒冷的冬天，“強(qiáng)身健體”是面對(duì)搖擺不定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的最好良方。

回歸理性，呼吁健康，我相信從上到下都期望房地產(chǎn)回歸持續(xù)理性發(fā)展的軌道。某些曾經(jīng)大漲的地方，必然要回歸到它應(yīng)當(dāng)“屋有所值”的價(jià)位。因?yàn)槔娴母鞣蕉疾黄谕鵁o所顧忌的方向一味地走下去。而那些沒有瘋漲過的地方，也不可能出現(xiàn)價(jià)格大幅下跌現(xiàn)象。中國(guó)的西部地區(qū)和多數(shù)內(nèi)地城市的房地產(chǎn)業(yè)，就一直沒有火起來。

但毋容置疑的是，經(jīng)過媒體反復(fù)炒作后的某些個(gè)別地區(qū)“斷供”、“大跌”的個(gè)例現(xiàn)象，大大干預(yù)了人們的心理預(yù)期，放大了其影響力，公眾對(duì)市場(chǎng)的信心受到很大挫傷。

說到底，買漲不買跌的市場(chǎng)現(xiàn)象不僅僅是價(jià)格因素，真正困擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的是百姓對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、對(duì)金融安全、對(duì)未來房市的信心問題。市場(chǎng)冷淡，觀望仍濃，最主要的是失去了信心。不少地方“土地屢屢流拍”、市場(chǎng)向下，不能簡(jiǎn)單地?cái)嘌跃褪鞘袌?chǎng)景氣指數(shù)不行了。某些城市房?jī)r(jià)大幅縮水之后，百姓的選擇仍然是觀望，也不能簡(jiǎn)單地?cái)嘌跃椭皇前傩詹毁I開發(fā)商的帳。也就是說，現(xiàn)時(shí)的消費(fèi)心理因素，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響絕對(duì)不可忽視。

在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)亂花迷眼的時(shí)候，各方需要著重考慮的就是，如何有效地建立起對(duì)經(jīng)濟(jì)、對(duì)金融、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的信心。

（作者系青島市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)行業(yè)部主任兼開發(fā)委秘書長(zhǎng)）

The real estate industry is like a colorful stage， on which different people play different roles and utter different voices. Recently， the unrest caused by price-cuts and sluggish sale in the real estate industry has aroused disputes among the experts concerned. However， at the time when the market trends are not clear， consumer confidence is very important. That is what the real estate market now lacks. Neither a market with rapid rise in prices nor a market with rapid cut in prices is a mature and healthy market. After all， what confuses the real estate market is people's lack of confidence in the economic trend， their financial security and the future of the real estate market itself. So at present， what should be considered is how to restore people's confidence in the market economy， finance and the real estate market.