“無條件退房”不是救命稻草

楊少鋒

幾年之后無條件退房或者加價退房的承諾，任何一個成熟的公司都不可能做出，其出發點非常值得質疑，基本上不可能實現。

2007年的樓市，徹頭徹尾是一個賣方市場，什么樣的房子只要開盤就有人買，被火爆假象樂瘋了頭的開發商，居然把“現金為王”這一地產鐵律拋之腦后，紛紛玩起了捂盤惜售的游戲，期待狠撈一把。然而，正如筆者在樓市最為火爆時所發的警告：供不應求是樓市的天大謊言，捂盤惜售將遭受市場最嚴厲的懲罰。虛假的需求一旦被蒸發，市場會給那些忽視經濟規律的玩家最嚴厲的懲罰。

有句話說得好：退潮之后才看得出誰在裸泳。2008年已經過去大半，伴隨著深圳、廣州房價暴跌，上市公司資金鏈的困境公之于眾，筆者2007年10月關于地產股的警告“警惕上市房企股價泡沫突然破滅”不幸言中，樓市帶頭大哥萬科率先祭起全國性降價大旗。

相比萬科直白降價，更多的項目則玩起了各種營銷花樣。而最受關注的，則屬于“無條件退房”。

相比萬科在降價之后對老業主堅決不補償、不退房的立場，無條件退房的承諾在當前形勢下無疑對購房者形成了巨大的吸引力。然而，筆者認為，無條件退房存在巨大的陷阱，消費者應當提高警惕。

從筆者多年的從業經驗來看，正常情況下沒有一個開發商愿意客戶退房，即使有客戶提出退房，開發商也往往百般推諉?，F在有開發商推出可以退房（不管是有條件退房還是無條件退房），其原因只有一個：房子不好賣了，所以想讓消費者對項目具備信心，以此來推動銷售。

推行這種促銷手段的項目只有三個原因，一是項目本身存在問題，開發商急于套現；二是項目滯銷，不得不用非常手段，開發商寧可承擔巨大代價。三是開發商資金鏈出現巨大危機，這種促銷有變相融資嫌疑。

以武漢漢陽墨水湖北路的“金福世家”為例，為讓擔心房產貶值的購房人放心，該項目承諾樓盤出售后，將由樓盤代理銷售商——順馳置業武漢公司無條件加價10%回購：該樓盤交房之日起滿2年后第一個月內，購房人如覺得買房不劃算，均可在原房價基礎上加價10%賣給順馳公司。

看起來承諾很漂亮，問題是，第一，作為一個代理銷售商，其注冊資本金往往只是百萬，而眼下哪一個樓盤投資不是以億元來計？以百萬資本金為數億元的房產擔保，這種擔保有何可信度？

第二，即使是開發商來擔保，一個項目的開發，國內開發公司自有資金基本上都在項目總投資30%左右，其余資金主要靠銀行貸款和墊資、銷售回款來解決，項目銷售額往往遠大于總投資額（因為含有利潤和各種稅費），單一的開發商主體，是沒有能力給予一個項目完全的退房擔保的。換一句話來說，如果退房僅僅是幾個客戶，開發商可能可以應付，如果大面積退房，任何開發商都只能馬上破產。

第三，即使屆時退房比例在開發商資金可能承受范圍之內，以前面項目為例，開發商除了承擔房子加價部分之外，還要承擔相應利息，同時需要承擔巨額的稅費。由于在這個退房過程中，房屋交易行為實際發生兩次，第一次開發商交納的稅除了營業稅之外，還有土地增值稅、所得稅等等，而客戶同時也交納了契稅等；而所謂的退房，在現有法律體系下只能作為二手交易處理，還需要交納大約7％-8%的稅，僅僅這幾項的稅收加起來，大約相當于房款總價的25%，這個成本應該由誰來承擔？。

基于以上幾個方面原因，幾年之后無條件退房或者加價退房的承諾，筆者認為，任何一個成熟的公司都不可能做出，其出發點非常值得質疑，基本上不可能實現。所以，作為購房者，最重要的是根據自己的實際情況對房子的性價比進行客觀的判斷，輕信任何夸大承諾都是存在風險的。（作者為聯達四方房地產經紀公司董事總經理）