杭州：“２４條”遇冷

楊　江

龐大的浙江民間游資近年來不斷滲入房地產業的各個環節，一旦中小房產公司資金鏈斷裂，“蝴蝶翅膀”扇動的可能是一連串似乎在產業上毫不相關的民營企業。

春風并未如房產商所愿，緊隨樓市“新政24條”光臨杭州。在剛剛過去的第十五屆浙江省房地產博覽會上，觀望氣氛依舊濃烈，購房者期望的“打折會”沒有出現，而開發商期盼的新政作用下，樓市的回暖也沒能實現。

一場被視為“新政24條”市場“試金石”的房博會最終變為了“觀望會”，也宣告著“金九銀十”夢想的最終破滅。

為期４天的房博會，人流倒也依舊濟濟，雖然36.4萬人次的參觀人數顯低于上一屆的47萬人次。根據主辦方的統計，此次房博會，商品房成交406套，總金額4.2億元，創下近３年來該省房博會成交量新低。

2007年，浙江省房博會成交848套，成交金額14.2億元，2006年成交1218套，成交金額10.42億元。而即便在受到宏觀調控影響的2005年，房博會上也成交了954套。

如果說，自2005年始，“國六條”、“國八條”等政策的相繼出臺是一次自上而下的房地產調控，今年下半年以來表現的則是一次自下而上的政策推動。

從西安的市民購房補貼到南京的“新政20條”，再到杭州的“新政24條”，全國20多個省會城市相繼推出地方性“樓市新政”，直至10月達到高潮，并最終等來了中央的“樓市新政”。

這場地方政府救市集體號角的吹響，起初還是打著“消除地震影響”或“穩定樓市”的旗號遮遮掩掩試探性地進行，至南京“新政20條”尤其杭州“新政24條”，徹底拋開了面紗。

10月13日，杭州市出臺《關于杭州市房地產市場健康穩定發展的若干意見》。與西安、長沙等城市不同，杭州樓市新政被視為地方政府救市新政的集大成者，幾乎動用了地方政府所有的權限，包括提高公積金貸款、減免交易稅地方所得部分，甚至戶籍政策。不僅從購房者入手，還對開發商進行了一定程度的松綁，一經推出，即在全國范圍引起廣泛關注。

火線救市

今年以來，地產界形成了一個共識：萬科降價，震撼效果不亞于宏觀調控。

9月3日，萬科在杭州拿出4個樓盤、400多套房子大打折扣，最低7.5折，“退房潮”接踵而來，而華鴻、野風、名城置業等本地公司相繼跟進。

這嚴重撬動了杭州地產界的信心?！岸鄠€樓盤的持續深度打折，加大了老百姓對降價銷售的心理預期，導致原本相對平穩的交易量繼續萎靡?！闭憬髮W房地產投資研究所所長趙杭生說。

業內所稱的“9·3萬科事件”，被認為推動了“新政24條”的出臺。

樓市新政出臺前，杭州市政府曾兩次召集房地產企業開會，9月27日，杭州市建委受市政府委托召開房地產企業家形勢分析座談會，就“9·3萬科事件”后全新的房地產市場形勢及其影響、應對等問題進行溝通、交流。綠地、濱江等杭州房地產界大腕悉數到場，綠地房地產集團董事長宋衛平的講話被認為起了關鍵作用。據說，他認為如果政府不救市，杭州房地產行業將面臨“生死問題”。

受市場觀望影響，今年前三季度，杭州商品房銷售面積和銷售額出現近年來少見的大幅下降，增幅由上年的增長67.5%、92.9%轉變為下降32.8%和18.3%。而杭州市財稅局的材料顯示，由于房地產、建筑業投資不足，將對稅收的后續增長和支撐產生不利影響。

早在2005年，房地產稅收就已經成為浙江地稅的第一大稅源，到去年，杭州房地產稅收入庫113.43億元，增長52.2％，占地方財政收入的30％。二三級市場成交的不景氣還直接影響了一級土地市場拍賣，9月，杭州拍賣的7塊地幾乎都是底價，開發商的投資信心嚴重受挫。而之所以沒有流拍，是因為杭州市計劃推出的5000畝土地，目前只推出了一半。

就在這次座談會上，杭州市政府與企業達成共識：既要扶持企業，也要鼓勵購房者。此后，由杭州市房管局牽頭，各職能部門制定不突破底線前提下的相關政策，在9月的最后幾天形成意見、完成匯總，國慶后上報市委、市政府。

而在9月27日，正值南京“新政20條”出臺，有人曾在座談會上提出是否借鑒南京的政策。據一位參加政府研討會的開發商向記者透露，杭州最初的意見是21條，但是因為“救市力度不大”，最終增加至24條。

每年10月召開的浙江省房地產博覽會被視為風向標，受萬科降價事件的刺激，政府擔心樓市蝴蝶效應，房價進一步下行，甚至出現大跌。而聰明的購房者已經由“9·3萬科事件”普遍推斷即將召開的房博會將出現折扣潮，地產界擔心這將進一步加劇觀望氛圍。這似乎從側面印證了政府為何在房博會前4天火線推出“房產新政”。

浙江省建設廳以紅頭文件形式下達的文件，核心要求就是在房博會期間，處理好因促銷打折引發的開發商與消費者糾紛。后來人們發現萬科等早期在杭州大幅降價的開發商均被拒于博覽會門外。參加房博會的開發商也被告知，不要在房博會期間大幅促銷。

誰是“救市主”？

與西安、南京等先行城市相同，杭州“新政24條”出臺伊始便遭廣泛爭議。與開發商一致叫好形成鮮明對比，民間輿論充滿了不解，紛紛質疑政府到底是在救誰。浙江在線新聞網站曾針對24條新政進行了一個網民調查，有76.5%的網民表示對杭州樓市的影響不大，不會改變樓市下跌趨勢。有55.7%的網民表示，仍舊不會買房。

樓市該不該救？是救市還是救開發商、救政府？針對外界質疑，杭州市市委書記王國平解釋說“救政府財政是一種誤解!”他認為，“樓市新政”不是為了救房地產企業，而是為了“救經濟、救銀行、救百姓”。

王國平認為，目前杭州88%的家庭擁有自有住房，個人購房貸款余額達1077億元。一旦杭州房價大跌，這些家庭的資產就會大幅縮水，貸款購房的家庭甚至會變為“零資產”、“負資產”，從而就有可能發生大量“斷供”事件，直至拖垮銀行。

房地產業是杭州的支柱產業，也是帶動性很強的龍頭產業，一旦杭州樓市大落、房價大跌，必然拖累建筑、建材、家電、設計裝潢、金融保險、廣告傳媒、旅游休閑、餐飲娛樂等行業。而土地市場與房產市場息息相關。一旦房價大跌，土地市場必將不景氣，政府土地出讓收益大幅減少，相應地城市建設、城市管理和民生保障的資金也會大幅減少，最終受害的還是老百姓。更嚴重的是資產縮水、失業增加、公共服務減少，最終必然嚴重影響社會穩定。

放眼看去，由美國次貸危機導致的國際金融危機對中國的影響，在浙江省尤為明顯。在一次宣講會上的發言讓人更容易理解王國平的救市初衷。他曾一并提出了杭州在國際金融危機中的挑戰、機遇以及對策。在他看來，目前形勢下，擴大內需成為度過難關的要點，在王國平看來，擴大消費需求，關鍵是要關注兩大消費群體、培育八大消費熱點，形成以“2+8”為重點的消費新模式，兩大消費群體是指農民和農民工群體，而八大消費熱點首先就是購房。

溫州“民營經濟之父”馬津龍此前接受本刊記者采訪時也指出，龐大的浙江民間游資近年來不斷滲入房地產業的各個環節，由于房地產利潤豐厚，浙江一些中小企業也涉身房地產開發。浙江游資向來又擅長以少匯多，一些民營房地產公司也吸附了數額巨大的民間游資。

10月16日消息，名噪一時的浙江中港房地產開發有限公司的負責人卷款逃跑。該公司向民間借貸的資金約9000多萬元，同時又是當地非常知名的紡織企業金烏集團的擔保方。這一情況事實上在全國房地產市場多少都有存在，但尤以浙江最為突出，房地產業持續低迷，一旦這些中小房產公司資金鏈斷裂，“蝴蝶翅膀”扇動的可能是一連串似乎在產業上毫不相關的民營企業。

杭州地產界大腕們在公開場合普遍認為樓市24條的出臺關鍵是有利于穩定購房者對樓市的信心。新政出臺后，開發商們的底氣似乎足了許多。

趙杭生認為：“新政在短期內還不會產生效應?！辈簧俸贾菔忻窠邮懿稍L時表示，新政的出臺恰恰暴露了房產商可能已經快頂不住了，“我將繼續持幣觀望，看誰能撐到最后！”

在浙江省房博會上，多位市民對記者表示，與高昂的房價相比，新政給購房者帶來的實惠是微小的，“購房者起碼并非主要的受益者。”

一名義烏看房者表示，本想買一套學區房，以便孩子在杭州入戶就學，但政策要求在上城區單套購房總價100萬元以上，且要付清貸款后才能入戶，將她擋在了門外。

杭州某地產研究機構研究員小廖說，新政部分內容是為了吸引外來置業者，但置業者會考慮投資價值，在價位尚未回歸合理的情況下，外地置業者恐怕不會輕易下單。

“樓市回暖最終還是要靠市場?！毙×握J為購房者才是“救市主”?！敖涍^前幾年的發展，購房者趨于理性，只有房價回歸合理，購房者的信心才會恢復，購買力才會釋放，開發商和購房者的春天才會同步到來?！彼f。