“豬堅強”等到了“解放軍”？

張　靜

怎么樣才能既不讓房企大面積倒閉導致行業(yè)崩盤，又不讓前期的宏觀調控失效？

當“房地產救市風”從地震災區(qū)成都吹向西部的重慶、西安，經由中部蔓延至東南沿海，進而席卷長三角重鎮(zhèn)杭州和上海后，遭遇了眾多學者和民間輿論的噓聲。而在10月22日，一直保持沉默、不置可否的中央政府終于給“搶跑”的地方政府吃了一顆定心丸：不僅出手了包括降低首付、減息免稅在內更為宏大的一攬子救市政策，并允許各地政府自行制定鼓勵住房消費的政策。

這一幕似曾相識：當布什政府提交了高達7000億美元的救市方案后，來自哈佛、麻省理工、伯克利等名校的122位經濟學家，聯(lián)名給國會寫了一封公開抗議信，認為那些貪婪的華爾街玩家完全是咎由自取，絲毫不值得同情。但保爾森與伯南克這對黃金搭檔說服國會只用了三頁紙，可以高度概括為一句話：華爾街已經綁架了美國經濟。

“至少對決策層而言，救不救市已經不是一個問題。”北京聯(lián)達四方房地產經紀公司董事總經理楊少鋒認為，由于資本與生俱來的逐利性以及民間游資特有的市場嗅覺，過去幾年時間爆發(fā)式增長的房地產市場，瘋狂地刺激了各路資金尤其是民營企業(yè)的資金大規(guī)模進入投資回報率高的房地產市場。“福建有位制造業(yè)的朋友對我說，一年賺10%的毛利非常辛苦，但是買套房子可以賺50%，他當然選擇關了工廠炒房去。”

經濟學家郎咸平的“二元經濟論”對此有過深入的探討。曾有人士透露，在浙江、福建一帶，超過半數(shù)的紡織業(yè)上市公司涉足房地產，珠三角幾乎所有的大型企業(yè)都與房地產“攀親帶故”。在那些不約而同地將目光轉向房地產的“外行”中，有些名字耳熟能詳：聯(lián)想、華為、長虹、海爾、雅戈爾……

“去年房地產泡沫還沒破裂之前，東南沿海某省有超過30%的民營企業(yè)瀕臨倒閉，地方政府急得火燒眉毛。但主管領導發(fā)現(xiàn)一個非常奇怪的現(xiàn)象，這些企業(yè)的老板都發(fā)財了。他們不是炒股，就是炒房，或者投資了房地產開發(fā)。”一位業(yè)內人士透露。

“房地產行業(yè)直接、間接關聯(lián)的行業(yè)高達70多個，說它真實地‘綁架了中國經濟并不為過。而房地產業(yè)一旦崩盤，對中國經濟將會是摧毀性打擊，被套牢的民營資本和其他行業(yè)資本也必將受到牽連。”楊少鋒認為。

飲鴆止渴？

其實從去年下半年開始，中國政府已竭盡全力試圖拆除這枚“隱形炸彈”，突如其來的美國金融危機打亂了原有的部署，捎帶“搭救”了中國樓市。一位業(yè)內人士認為：“中國經濟本來可以用3年的時間實現(xiàn)軟著陸，如果沒有經濟形勢的突然惡化，房地產的宏觀調控政策會持續(xù)很久。”

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前三季度中國經濟增幅近十年來首次降到了個位數(shù)。

清華大學中國與世界經濟研究中心日前發(fā)布的“2008年四季度中國宏觀經濟預測與分析”預計，今年GDP增速為10.31%，明年降為9.70%。該中心研究員袁鋼明教授解讀說：“中國今年的經濟形勢以7月為分水嶺，已經出現(xiàn)通貨緊縮、經濟快速下滑的危險。如果政策不積極應對，中國的問題甚至會比美國更嚴重。”但中銀國際首席經濟學家曹遠征認為清華的數(shù)據(jù)仍太過樂觀：“我們估計明年GDP增速可能會下滑到8%，甚至不排除更低。”

據(jù)國務院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌透露，中國出口經濟的各項指標都已下滑，出口訂單更是出現(xiàn)了自人民幣匯率形成機制改革以來的最低增長水平，為10年以來最大跌幅。

該中心宏觀經濟研究部研究員張立群相信，如果中國能夠擴大內需，用國內消費投資增長來彌補外部需求，就可以保證經濟穩(wěn)定增長。但一位經濟學家尖銳地向記者指出：“關鍵在于我們能否找到激活內需的按鈕，讓驚人的能量噴涌而出。‘擴大內需、實現(xiàn)經濟結構轉型的口號已經喊了很多年，但是老百姓不敢消費。”

盡管農村新一輪改革已見端倪，但許多人都認為遠水解不了近渴。就現(xiàn)實而言，中國人民大學金融與證券研究所所長吳曉求估計政府還得靠傳統(tǒng)工具“混”過這次危機：“一是大規(guī)模的固定資產投資，二是重新喚醒房地產消費。這已經是別無選擇。”換而言之，即便是飲鴆止渴，眼下這杯多年急功近利釀成的苦酒似乎也是不得不喝。

而早在中央統(tǒng)一部署之前，地方政府按捺不住率先成為“救市”急先鋒，“傷心人另有懷抱”。

基層有諺：“中央財政金碧輝煌，省級財政亮亮堂堂，市級財政喜氣洋洋，縣級財政哭爹喊娘。”由于中央與地方的財稅分配制度存在不合理之處，地方政府對“土地財政”的路徑依賴更有了充足的理由。

據(jù)國務院發(fā)展研究中心發(fā)布的研究報告顯示：土地出讓金、土地直接稅收，以及城市擴張帶來的間接稅收，在不少城市都占到地方預算的40%以上。北京“明天地產”總經理陳云峰說：“房價下跌之后，很多土地開發(fā)商不要了。”而今年夏秋之間，成都、重慶、武漢、長沙、廣州、上海、杭州等城市也爆出了“地王”退地的傳言，某些地方政府在出臺樓市新政措施前已經失去了嚴格追繳土地出讓金的動力。

降價才是王道

盡管京城一位地產商認同“綁架說”，但在斟酌了幾秒鐘后，他還是審慎地建議記者采用另一種更易與政府取得共識的表述：“房地產已經成為中國經濟的支柱產業(yè)。”正如他認為，媒體應該從更積極地角度去宣傳“救樓市就是救經濟”。

然而網上流傳這么一句話：“凡是房產商擁護的，我們就堅決反對!”此前曾有一些開發(fā)商自比在地震中等待了數(shù)十天的“豬堅強”，就是從三百斤餓到一百斤也要死扛著等待“解放軍”的到來。輿論擔心：現(xiàn)在是不是真的讓他們等到了“解放軍”？中國房價會不會還要暴漲？或者正如中國社科院金融研究所研究員易憲容所言，政府可能指望用一個新泡沫來掩蓋舊的泡沫？

資金鏈是房地產開發(fā)企業(yè)的命脈，也是降價與否的終極因素。目前很多房價并沒有降到位，如果此時直接放松對房企的開發(fā)貸款，房價很快就會反彈。怎么樣才能既不讓房企大面積倒閉導致行業(yè)崩盤，又不讓前期的宏觀調控失效？楊少鋒認為：“只能救房地產市場，不要救房企；只能救成交量，不要救房價。在保持對開發(fā)商的資金壓力的同時降低購房者的負擔，鼓勵需求，讓開發(fā)商只能通過降價銷售回款解困。至于那些還期待暴利不愿降價的開發(fā)商，就讓它死去吧。多幾個倒閉的房企，無關中國經濟大局。”

據(jù)他判斷，這次政府派來的肯定不是“解放軍”，而是醫(yī)生，關鍵看藥方如何開。截止到記者發(fā)稿，已有19個城市陸續(xù)出臺了樓市新政措施，差異紛呈。“降低預售門檻、提高公積金貸款額度，這是救需求、救市場；延緩追繳開發(fā)商的土地出讓金，這是松綁資金，直接救開發(fā)商。如果是在緩解開發(fā)商資金緊張的同時以犧牲老百姓利益為代價的，如用財政直接補貼購房人，可視作救房價。”對于財政部救市新政，SOHO中國有限公司董事長潘石屹感覺不怎么“解渴”：“這點溫乎勁是否足以把市場上的冰給化開，可能還要一段時間。”

我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景輝給記者算了筆賬。以一套80平方米總價100萬（首付20萬、貸款80萬，貸款期限20年）的二手房計算，月還款額每月減少500元左右，20年共節(jié)省123010.02元。但稅收一項即可占到近10萬。而在所有稅種中，比例最大、征繳涉及面較廣的就是5.5%營業(yè)稅和1%的個人所得稅，但此次調整沒有涉及這兩個稅種，只是對萬分之五的印花稅減免，1.5%的契稅下調至1%，總計節(jié)省5500元稅費。“真正能為省去僅占0.55%的稅費就去買100萬房子的人應該還是不會太多。短期內，市場不會馬上走出觀望情緒。老百姓真正關心的不是在于稅費的減免而是房價。”

9月初一篇《萬科松山湖會議紀要》轟動一時。雖然它隨即被萬科宣布“純屬偽造”，但眾多房產商還是在第一時間搶著“學習了”。“要敢于降價、勇于降價，以最快的速度出貨，再去買更便宜的土地，以更快的速度建設出更低成本的房子，以更低的價格再快速出售……不給其他企業(yè)反應和組織應對的機會……讓消費力和資金總是向我們傾斜流入……”讓業(yè)界看得字字見血、句句驚心。

陳云峰認為：“業(yè)外無人能對大勢解讀得如此專業(yè)、透徹，一定是非常高層的管理者才能制定這一戰(zhàn)略。”

有地產商告訴記者：“直到昨天，我們業(yè)內包括一些政府官員還在罵萬科，認為是萬科引來了這場災禍，這是多么愚蠢的推斷。”那些還沒有認清形勢的開發(fā)商，扛著不降價賣不動，還寄希望于政府再給資金，結局或許會很悲慘。”