后奧運(yùn)時(shí)代房?jī)r(jià)怎么走？

奧運(yùn)后觀望氣氛有望快速消散

分析今年前兩個(gè)季度二手房市場(chǎng)的交易曲線不難發(fā)現(xiàn)，交易量和交易價(jià)格的整體走勢(shì)均與去年同期有較大差距，此前一路猛漲的交易價(jià)格走勢(shì)也已逐漸趨緩。在買方市場(chǎng)揮之不散的觀望情緒之下，前半年二手房市場(chǎng)的成交狀況始終未能出現(xiàn)突破性進(jìn)展。不過(guò)對(duì)于剛性需求始終客觀存在的自住型群體而言，價(jià)格的合理調(diào)整更加有利于未來(lái)二手房市場(chǎng)的回暖趨勢(shì)。

目前市場(chǎng)中普遍存在的持幣待購(gòu)現(xiàn)象與奧運(yùn)會(huì)的日益臨近不無(wú)關(guān)聯(lián)，人們普遍認(rèn)同以?shī)W運(yùn)會(huì)為“拐點(diǎn)”而產(chǎn)生的樓市異動(dòng)觀點(diǎn)，一旦此節(jié)點(diǎn)到來(lái)后市場(chǎng)整體并未出現(xiàn)較大振幅，其潛在性需求也將逐漸開(kāi)始釋放。再輔以穩(wěn)中有降的價(jià)格走勢(shì)，置業(yè)群體的購(gòu)買熱情有望回溫。

全年成交保持7.8萬(wàn)套

較之于去年扶搖直上的火爆交易行情而言，今年購(gòu)房客群呈現(xiàn)出了少有的謹(jǐn)慎和冷靜，市場(chǎng)交易總量同、環(huán)比均出現(xiàn)了明顯的下挫局面。

拋開(kāi)其他年齡層的剛性置業(yè)需求不論，隨著“80后”年輕群體婚育高峰的到來(lái)，此類人群的購(gòu)方訴求已經(jīng)迫在眉睫，而前半年所積累的消費(fèi)情緒有望在各方關(guān)注的奧運(yùn)會(huì)“拐點(diǎn)”之后加速釋放。不僅如此，市場(chǎng)交易價(jià)格的漲幅放緩也為日后成交回暖提供了支撐。除此之外，由于受到緊縮性宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，前半年各家銀行均采取趨緊的房貸審批政策，而隨著公積金貸款政策的利好頻傳和加息預(yù)期的弱化，下半年的信貸市場(chǎng)有望迎來(lái)適度從寬的發(fā)展動(dòng)向。預(yù)計(jì)下半年的二手房市場(chǎng)成交的爆發(fā)點(diǎn)將在奧運(yùn)會(huì)之后尤其是十月份出線，全年的市場(chǎng)交易總量也將保持在7.8萬(wàn)套左右。

樓市趨冷，投資獲利難度加大

2008年上半年由于緊縮的貨幣政策，使得股市大幅跳水，基金凈值萎縮，樓市成交低迷，黃金階段性回落，各種投資獲利空間均受到抑制。面對(duì)全球性的經(jīng)濟(jì)衰退以及高漲的CPI，無(wú)論是股市還是樓市在下半年的投資市場(chǎng)中均很難獲得很好的獲利表現(xiàn)。

投資二手房投資獲取收益主要通過(guò)出租或出售這二種方式。在拐點(diǎn)論和觀望情緒的影響下，2008年的二手房市場(chǎng)客戶量明顯下降，市場(chǎng)房源數(shù)量激增，房?jī)r(jià)的上漲也正在趨緩。由此使得市場(chǎng)中的部分投資客低價(jià)套現(xiàn)，交易中出現(xiàn)了較大的議價(jià)空間，高價(jià)出售的難度大大增加。此外，近幾年來(lái)的屢次加息增大了購(gòu)房者還款壓力，雖然租賃市場(chǎng)的租金持續(xù)上漲，但是租金的漲幅依舊難敵房貸和CPI的高企。樓市的獲利能力受到了明顯抑制。

價(jià)格漲幅不大，總體在合理空間震蕩

對(duì)比去年二手房市場(chǎng)的交易價(jià)格來(lái)看，今年的市場(chǎng)成交價(jià)格走勢(shì)已然表現(xiàn)出疲軟勢(shì)頭。不過(guò)，基于二手房的現(xiàn)房、區(qū)域優(yōu)勢(shì)以及軌道交通等的“加分”因素，未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)二手房市場(chǎng)尤其是熱點(diǎn)區(qū)域內(nèi)的二手房市場(chǎng)成交均價(jià)將繼續(xù)保持小幅漲勢(shì)，但總體交易水平依舊維持在合理空間震蕩。

2008年一、二手交易量將保持在1：1.2的比例

雖然2008年未現(xiàn)京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的盛世景象，但在總體交易狀況欠佳的大局之下，今年二手房市場(chǎng)正逐步取代以往一手樓市稱霸的局面，連續(xù)數(shù)月超過(guò)了一手房銷售狀況。

今年前半年一、二手房總體成交比例維持在1：1.05左右，而去年全年這一數(shù)字大概在1：1.5左右，由此我們可以看出二手房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的地位得以進(jìn)一步提升。不過(guò)，隨著今年下半年一手樓盤(pán)的集中上市以及其打折促銷的救市之舉所引發(fā)的個(gè)別區(qū)域一、二手市場(chǎng)價(jià)格倒掛現(xiàn)象的產(chǎn)生，下半年一手房市場(chǎng)低迷的銷售態(tài)勢(shì)將有所改觀，預(yù)計(jì)全年一、二手房市場(chǎng)交易量的比例大致保持在1：1.2的水平線上。

二手房客戶群面臨分流

自從限價(jià)商品房一詞進(jìn)入人們的視線之日起，政府對(duì)于其購(gòu)買人群以及標(biāo)準(zhǔn)的制定便一直吸引著各方關(guān)注的目光。如今，其購(gòu)買的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)以及細(xì)節(jié)等均已塵埃落定，各區(qū)的申請(qǐng)工作也已有序展開(kāi)，而伴隨著有望在年底封頂?shù)?個(gè)限價(jià)房項(xiàng)目，其周邊的二手房市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)受到一定程度的影響，特別是其較低的交易價(jià)格將對(duì)50萬(wàn)左右的二手房交易形成沖擊。

我愛(ài)我家市場(chǎng)研究中心推測(cè)，限價(jià)房項(xiàng)目的平均價(jià)格約在6500元/平方米，其戶型多控制在80平米左右，因此限價(jià)房的出現(xiàn)將令二手房購(gòu)買客群尤其是50萬(wàn)左右中低總價(jià)置業(yè)群體分流現(xiàn)象產(chǎn)生，其中約有12%的消費(fèi)群體有可能因此而“陣前倒戈”。不過(guò)，鑒于相關(guān)政策之下限價(jià)商品房購(gòu)買人群的特定性以及其在總體市場(chǎng)中的較小體量，再加上限價(jià)房項(xiàng)目位置相對(duì)較遠(yuǎn)，其對(duì)于整體二手房市場(chǎng)的影響將較為有限。

開(kāi)發(fā)商資金鏈將受到更大考驗(yàn)

2008年中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)處在本幣升值以及高通脹的壓力之下。為了控制流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致的經(jīng)濟(jì)過(guò)熱，今年宏觀經(jīng)濟(jì)的主基調(diào)就是緊縮的貨幣政策。在美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退、全球性通脹、糧食供應(yīng)不足、原油價(jià)格高升的背景下，2008年的中國(guó)又接連承受了南方暴雪以及汶川地震。這就使得央行更加堅(jiān)持從緊的貨幣政策不變，銀行貸款出現(xiàn)松動(dòng)的可能性也變得微乎其微。雖然央行五次提高存款準(zhǔn)備金令上半年出口、投資、信貸等宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)出現(xiàn)了回落的態(tài)勢(shì)，但是外匯儲(chǔ)備的持續(xù)增加、災(zāi)后重建投資、人民幣升值吸引的熱錢(qián)帶來(lái)的流動(dòng)性過(guò)剩依舊成為央行要重點(diǎn)解決的宏觀經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。因此，貨幣緊縮很難改觀，房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金鏈也將受到更大的考驗(yàn)。

公積金漸成下半年購(gòu)房貸款亮點(diǎn)

隨著政府相關(guān)部門(mén)接連推出的公積金政策出臺(tái)，公積金貸款業(yè)務(wù)的辦理流程有了“質(zhì)”的飛躍。不但簡(jiǎn)化了公積金貸款的業(yè)務(wù)流程，此外還將全市的公積金繳存比例統(tǒng)一至12%。此舉不僅擴(kuò)大了其的受益人群，變相放寬了貸款的渠道，為解決市場(chǎng)的資金問(wèn)題提供了幫助，同時(shí)也在一定程度上扶持了自住購(gòu)房的需求。

根據(jù)我愛(ài)我家控股偉嘉安捷的數(shù)據(jù)表明，公積金政策調(diào)整后，其相關(guān)業(yè)務(wù)需求提高了35%。因此，下半年的房貸市場(chǎng)中，公積金貸款業(yè)務(wù)的上升勢(shì)頭將不容小覷，伴隨著其政策的進(jìn)一步完善和調(diào)整，其將發(fā)展成樓市房貸業(yè)務(wù)中的又一主力產(chǎn)品。

（胡景暉 我愛(ài)我家副總經(jīng)理）