股市樓市　唇亡齒寒？

吳　然

“您的股票，房子怎么樣了？”，在當今可能已經取代了“您吃了嗎？”成為人們日常見面就聊的不二話題。股市、樓市的變化牽動著億萬人的心，與奧運會受關注度相比，有過之而無不及。如果說奧運會是一個盛大的party，是一種精神上的享受，一種更高、更快、更強的體現的話，股市、樓市則牽動著老百姓的錢袋子，目前大多數老百姓對于股市、樓市的體會是“沒有最低，只有更低”。

人們習慣把股市和樓市放在一起，因為總覺得它們有著這樣那樣的關系，它們的走勢好像也是很相似的，總是同升同降。那它們倆到底有什么樣的關系呢？股市、樓市是否真的存在唇亡齒寒的現象呢？

過往的歷史也許更能解答今天我們面臨的困惑與挑戰。

美國：20世紀世紀30年代的世界經濟危機。

日本：20世紀90年代視為日本“失去的十年”。

香港：20世紀90年代富翁變負翁。

情景一，佛羅里達州位于美國的最東南端,終年氣候宜人,是美國人在本土的度假勝地。由于佛州的地價一直遠低于美國其他州，因此該州成為了理想的投資地。在1923年—1926年間，佛州的地價出現了驚人的升幅。一個區區7.5萬人口的城市，居然有2000多家地產公司，2.5萬名地產經紀人。幾年間，佛州的地價上升了5倍還要多。

在1929年，據可靠統計，150萬人在美國股票交易所擁有賬戶。在1.2億人口中，接近30%的家庭積極參與股市交易，其中絕大部分是投機者。此外，在這些人中，接近2/3的人用客戶保證金（一筆并不屬于他們個人，也不能輕易用于生息的資金）炒股。當年，一些股票的價格是其收益的50倍。

然而好景不長，泡沫終于破碎，隨之而來的是企業破產，農產品價格猛跌，失業人數激增，國民經濟陷入絕境，一場空前規模的經濟危機爆發。

情景二，20世紀80年代后期，為刺激經濟的發展，日本中央銀行采取了非常寬松的金融政策，資金流入致使房地產以及股市暴漲。1985年9月，美國、聯邦德國、日本、法國、英國五國財長簽訂了“廣場協議”，決定同意美元貶值。美元貶值后，日元隨之大幅升值，大量國際資本進入日本的房地產業以及股市，更加刺激了這種上漲的趨勢。

1 9 8 9 年末，日經平均股價高達38915.87日元，相當于1984年的3．68倍，當時的房價也是1983年的2.5倍。所有泡沫總有破滅的時候。1990年股市市場交易的第一天，股價就落入了地獄。隨著國際資本獲利后撤離，由外來資本推動的日本房地產泡沫也迅速破滅，房地產價格隨即暴跌。自那時候開始，日本股票市場以及房地產市場陷入長達十多年的熊市之中。

情景三，1984年—1997年，香港房價年平均增長超過20%。一些黃金地段的寫字樓甚至到了每平方米近20萬港元的天價。受房價飛漲的刺激，香港的房地產投機迅速盛行起來，出現了一大批近乎瘋狂的“炒樓族”。當時的香港，人們盲目地投資房地產。為了抓住機遇，許多人往往僅憑地產經紀人電話中的描述，就草草決定購買豪宅。1996年，香港竟出現買房前必須先花150萬港元買一個號的怪事。同期，1983年底恒生指數才874.94點，而到了1997年8月7日，恒指到達了其巔峰16673點，期間上漲了近20倍。

就在香港的股市，樓市達到頂峰時，東南亞金融危機降臨了。香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，比同期香港的生產總值還多。而對于普通香港市民而言，泡沫的破滅更是不堪回首。在這場泡沫中，有十多萬人由百萬“富翁”一夜之間變成了百萬“負翁”。

歷史總是驚人的重復著，樓市和股市也看似有著千絲萬縷的關系，有著同命相連的默契。但總結歷史的目的不是為了預測未來，尤其是在中國這樣一個特殊的環境下，而是我們要做到心中有數，根據歷史的變化，看好自己的錢袋子，才是根本。

吳然 北京東方華爾理財團隊