商鋪投資找準(zhǔn)“餡餅”

　　今年以來(lái)，面對(duì)全線(xiàn)飄綠的股市，門(mén)檻頗高的期貨，連連貶值的基金，以及高不可攀的住宅，什么樣的投資方式、什么樣的投資產(chǎn)品才能保值增值、潛力可期，是每位手中握有可用資金的投資者所共同關(guān)心的焦點(diǎn)話(huà)題。比如投資商鋪，如何才能吃到餡餅而不入陷阱呢？
　　
　　面對(duì)上百萬(wàn)或者上千萬(wàn)的投資，如何進(jìn)行理性的投資決策，使投資變得從容、理性，特別是針對(duì)北京目前商鋪投資的環(huán)境，是不是有最簡(jiǎn)單的定性決策的要素和定性決策的過(guò)程，在最短的時(shí)間內(nèi)判斷這個(gè)商鋪投資值得還是不值得的投資。
　　我的理解，商鋪投資的投資過(guò)程是一個(gè)知己知彼的過(guò)程，在很多時(shí)候我們犯了一個(gè)嚴(yán)重的投資錯(cuò)誤，歸根結(jié)底的問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)還是在這兩個(gè)方面出了問(wèn)題。
　　
　　首先，知己，也就是要了解我們自己。包括三個(gè)方面的內(nèi)容，第一方面，你到底有多大的投資能力，以你的投資能力計(jì)劃你整個(gè)商鋪投資資金的分配。
　　根據(jù)資金實(shí)力，確定你可以拿出多少錢(qián)來(lái)進(jìn)行投資，這項(xiàng)投資在整個(gè)你的投資組合中商鋪投資占到了多大比重，比如你在股票市場(chǎng)、在基金，中國(guó)有一句俗語(yǔ)“雞蛋不能放在一個(gè)籃子里面”。
　　還要充分考慮到商鋪的抗風(fēng)險(xiǎn)能力和商鋪損失帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檫@期間你要考慮到你每年的租金收入，或者營(yíng)業(yè)的凈收入，是否能支付銀行的還款。要充分考慮到利率的變化，尤其是這個(gè)利率的上調(diào)，與商鋪每年凈收入之間的關(guān)系。
　　大家都知道，尤其這一年多以來(lái)，利率的上調(diào)幅度是非常快的，現(xiàn)在已經(jīng)8%點(diǎn)多了。這個(gè)與你銀行的按揭還款，與你整個(gè)營(yíng)業(yè)凈收入之間關(guān)系處理不好，就會(huì)面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。
　　第二方面，要有一個(gè)你自己投資的理念。您是要做一個(gè)激進(jìn)的投資者，還是要做一個(gè)保守的投資者。你是要以長(zhǎng)期的投資獲得租金收益為目的，還是通過(guò)短期投資實(shí)現(xiàn)你的投資收益。有的人可能為了炒鋪，拿下一年或者半年以后就賣(mài)出去。
　　因?yàn)槟愕耐顿Y理念不同，決定了你的投資商鋪的市場(chǎng)類(lèi)型。比如對(duì)于一個(gè)激進(jìn)性的投資者來(lái)講，他可能會(huì)選擇商務(wù)區(qū)的商鋪進(jìn)行投資，這些區(qū)域的商鋪價(jià)格比較高，但是租金收益也是非常高的。相比而言，風(fēng)險(xiǎn)也是非常大。對(duì)于保守型投資來(lái)講，可能投資普通商鋪是比較好的方法，第一個(gè)，單價(jià)是比較低的，當(dāng)然相對(duì)收益也是比較低的，它的特點(diǎn)，投資是比較穩(wěn)定的。
　　
　　第三方面，要有一個(gè)基本的投資目標(biāo)升值空間。根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，或者商鋪投資市場(chǎng)的狀況，來(lái)確定你平均的投資目標(biāo)收益率，應(yīng)該確定在一個(gè)什么樣的空間。對(duì)于目標(biāo)收益的空間，不僅有一個(gè)現(xiàn)在的認(rèn)識(shí)，還要有一個(gè)長(zhǎng)期的評(píng)估和了解。對(duì)目標(biāo)收益空間不僅有一個(gè)橫向的對(duì)比，也有一個(gè)縱向的對(duì)比，比如橫向的對(duì)比，可能要跟其他的投資品種進(jìn)行比較，也要跟其他的，比如說(shuō)不同區(qū)域的商鋪投資，不同區(qū)域的商鋪投資收益率是不一樣的，然后進(jìn)行對(duì)比。
　　前面三個(gè)方面，我講的主要是知己的一個(gè)過(guò)程。好多人可能對(duì)這個(gè)方面不太重視，但我覺(jué)得，這一點(diǎn)很關(guān)鍵。
　　第二個(gè)方面，我們來(lái)講講知彼的過(guò)程。也包括三個(gè)方面的內(nèi)容。
　　第一方面，這個(gè)商鋪能不能投資。能不能投資其實(shí)是一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)防范的判斷，核心層面的內(nèi)容無(wú)非也是以下幾點(diǎn)。
　　首先，判斷一個(gè)項(xiàng)目的性質(zhì)，到底是獨(dú)立門(mén)面的商鋪，還是室內(nèi)的產(chǎn)權(quán)式商鋪。就是哪些風(fēng)險(xiǎn)是自己可以接受的風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)這個(gè)商鋪買(mǎi)完以后有可能達(dá)到半年或者一年的空置，或者說(shuō)現(xiàn)在的租金收益不足以支付銀行的還款，前期養(yǎng)商培育市場(chǎng)的時(shí)間比較長(zhǎng)，這些風(fēng)險(xiǎn)是可以接受的風(fēng)險(xiǎn)。就是說(shuō)哪些風(fēng)險(xiǎn)是絕對(duì)不可能接受的風(fēng)險(xiǎn)，比如說(shuō)室內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪，不論是虛擬的商鋪，還是實(shí)實(shí)在在的，如果說(shuō)這個(gè)項(xiàng)目不能經(jīng)營(yíng)成功，將導(dǎo)致致命的風(fēng)險(xiǎn)，我對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)的理解叫本質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然還有像本身開(kāi)發(fā)手續(xù)的合法性，相關(guān)的證照是否齊全，這方面的風(fēng)險(xiǎn)我們也叫項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。就是這些東西決定了這個(gè)項(xiàng)目能不能投資。
　　第二方面，如果說(shuō)確定這個(gè)項(xiàng)目值得投資，能投資的話(huà)，那就是值不值得投資，可能對(duì)這個(gè)項(xiàng)目你要做整體定性的一個(gè)價(jià)值評(píng)估的過(guò)程。這里面需要了解整個(gè)區(qū)域的城市規(guī)劃，包括對(duì)這個(gè)區(qū)域城市功能的定位，是在文教區(qū)、商務(wù)區(qū)，還是居住區(qū)，它的市政條件，交通，尤其是投資項(xiàng)目周邊的一個(gè)詳細(xì)的狀況。
　　第二點(diǎn)，要判斷這個(gè)項(xiàng)目是否會(huì)形成核心商圈，從這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)模、體量、定位、交通、規(guī)劃，綜合因素來(lái)判斷，這個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)在或者未來(lái)能不能形成一個(gè)商圈，當(dāng)然一提商圈很多人理解就是大的商業(yè)街或者購(gòu)物中心，其實(shí)這是一個(gè)比較狹義的認(rèn)識(shí)，其實(shí)即使在社區(qū)商鋪也有可能形成商圈，只不過(guò)說(shuō)這個(gè)商圈是一個(gè)相對(duì)小型的商圈。
　　第三點(diǎn)，要考慮投資這個(gè)商鋪區(qū)域商圈的變動(dòng)。就是說(shuō)這個(gè)商圈有可能變好還是變壞，這就好比商圈變動(dòng)過(guò)程中你投資商鋪就如同你買(mǎi)股票，看大市一樣，成長(zhǎng)性是很重要的考慮因素。比如2006年，那個(gè)時(shí)候投資股票的時(shí)候，可能對(duì)股票投資任何經(jīng)驗(yàn)都沒(méi)有的人，都可能賺大錢(qián)，如果今年開(kāi)始你再去做股票投資，即使再好的操盤(pán)手都可能被套了，就是因?yàn)榇笫袌?chǎng)不太好。在已經(jīng)成熟的商圈投資商鋪，本身成長(zhǎng)的空間是比較小的，因?yàn)檫@些區(qū)域土地成本已經(jīng)很高了，開(kāi)發(fā)成本也比較高，開(kāi)發(fā)商的售價(jià)也不低，它的售價(jià)基本上是根據(jù)目前整個(gè)區(qū)域的租金水平來(lái)確定的，投資的價(jià)值可能已經(jīng)不是特別的大，好比現(xiàn)在的CBD、現(xiàn)在的三里屯，很多商鋪都賣(mài)到五六萬(wàn)一平方米，這些區(qū)域的商鋪投資已經(jīng)沒(méi)有什么太大的價(jià)值了。
　　選擇正在發(fā)展中的商圈，也許你前兩三年投資回報(bào)不理想，隨著商圈的發(fā)展，這個(gè)商鋪的發(fā)展性是非常好的。就拿剛才談到的，像商務(wù)中心區(qū)的商鋪來(lái)講，如果現(xiàn)在一平方米賣(mài)6萬(wàn)，如果5年以后出租出去，賣(mài)到12萬(wàn)的可能性，幾乎沒(méi)有。但是如果選擇一些發(fā)展中的商圈，目前的售價(jià)可能不太高，買(mǎi)的時(shí)候可能2萬(wàn)多，但是過(guò)5年賣(mài)4萬(wàn)的時(shí)候，你覺(jué)得完全可以實(shí)現(xiàn)了。
　　如果說(shuō)你所選擇的商鋪所處的商圈正在面臨著拆遷，可能面臨著衰敗，如同股市頂峰買(mǎi)股票一樣，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就很大了。比如很多老城區(qū)，比如東四，很多商圈基本上快不存在了，這些商鋪的投資價(jià)值已經(jīng)不是很大了。
　　
　　第四點(diǎn)，所謂主力店的效應(yīng)，不論是大的商業(yè)中心區(qū)，還是一些小的社區(qū)，或者鄰里性的商業(yè)區(qū)都有主力店，比如大的商業(yè)區(qū)，主力店有可能是百貨店、大賣(mài)場(chǎng)、購(gòu)物中心，但是對(duì)小的鄰里商業(yè)或者小的社區(qū)商業(yè)來(lái)講，它的主力店有可能是便超、綜合超市，這樣與主力店相臨的價(jià)格將大大好于比較遠(yuǎn)的商鋪。
　　第五點(diǎn)，要考慮這個(gè)項(xiàng)目的利弊條件。利弊條件決定了商圈周?chē)h(huán)境和本身的因素，對(duì)未來(lái)整個(gè)出租以后商家經(jīng)營(yíng)力的影響。中國(guó)有一句俗語(yǔ)“一步三勢(shì)”，就是相差毫厘導(dǎo)致利益差距是很多的。
　　商鋪利弊的因素，主要包括了門(mén)前道路的類(lèi)別、顧客的來(lái)度、人群的動(dòng)向，當(dāng)然還涉及這個(gè)門(mén)朝哪開(kāi)，比如在北方的商鋪，門(mén)朝北開(kāi)的時(shí)候，冬天北風(fēng)會(huì)灌到里面來(lái)，很多人就不愿意來(lái)，很多細(xì)小的因素都會(huì)影響到商鋪的收益。
　　第三個(gè)大的方面，該花多少錢(qián)來(lái)投資。如果說(shuō)前面能不能投資、值不值得投資，是一個(gè)定性的判斷過(guò)程，第三個(gè)過(guò)程，該花多少錢(qián)，就是定量的評(píng)估，就是這個(gè)商鋪應(yīng)該值多少錢(qián)。主要通過(guò)資本的數(shù)據(jù)測(cè)算，這個(gè)商鋪的收益空間有多大，是否符合自己前期測(cè)定的目標(biāo)收益空間。
　　這里面首先要調(diào)查周邊商鋪的租金水平，周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪未來(lái)的租金收益，是否支撐你的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格。這個(gè)價(jià)格要考慮到它的面積大小、樓層、位置的均好性，包括也要考慮到承租的業(yè)態(tài)的特點(diǎn)，把這些因素要加權(quán)的平均，比如商鋪越小租金會(huì)越高，做零售店的租金是比較高的，可能出租做餐飲租金就是比較低的，一定要把這些樣本進(jìn)行綜合的加權(quán)平均考察。還要考察周邊項(xiàng)目近兩年商鋪銷(xiāo)售價(jià)格的趨勢(shì)，通過(guò)價(jià)格變動(dòng)的趨勢(shì)，可以測(cè)算或者對(duì)比投資價(jià)格的高低。第三，要調(diào)查周邊整個(gè)商圈里面商鋪整體的出租率，空置率是什么狀況。
　　通過(guò)以上取得加工處理，我給大家介紹兩種最簡(jiǎn)單的方法，測(cè)算你投資的商鋪應(yīng)該花多少錢(qián)。
　　第一，銷(xiāo)售比較法。主要是確定一下與近期市場(chǎng)上售出的物業(yè)，還有相似可比性物業(yè)的投資價(jià)值，在給定的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格之下，投資者可以使用銷(xiāo)售比較法確定商鋪每平方米的價(jià)格，然后計(jì)算得出平方米的價(jià)格在市場(chǎng)上出售的可比物業(yè)價(jià)格的比較。方法很簡(jiǎn)單，一對(duì)比，市場(chǎng)上近半年以來(lái)或者近期出租的價(jià)格高還是低，沒(méi)有考慮到商鋪的租金收入會(huì)是多少錢(qián)，這個(gè)區(qū)域商鋪控制水平是什么狀況，沒(méi)有考慮這些因素。
　　第二，租金還原法。通過(guò)對(duì)周邊類(lèi)似或者相似物業(yè)的調(diào)查，知道他的租金水平，基本的租金狀況，租金的遞增幅度，可以大致測(cè)算一下收回總投資的年限，比如我希望8年收回，那每年的收益率就是12%，還是說(shuō)10年收回，這樣收益率大概在10%，可以對(duì)未來(lái)整個(gè)十年期的租金收益做一個(gè)測(cè)算或者做一個(gè)預(yù)測(cè)。為什么呢？目前這個(gè)商鋪的出租價(jià)格是多少錢(qián)，這個(gè)收入的遞增是怎么個(gè)遞增法，是每年遞增5%，還是兩年遞增5%，通過(guò)這個(gè)測(cè)算出未來(lái)10年租金收入的現(xiàn)金流平均水平是多少錢(qián)。
　　假設(shè)得出物業(yè)的租金水平，比如十年的平均租金水平大概10元，可以10元×365天×10年×0.95，這樣得到的價(jià)格，比如這個(gè)商鋪投資的價(jià)格大概是34675元，這樣你目標(biāo)的收益率，就設(shè)定到10%。為什么×0.95呢，這里面要考慮房產(chǎn)稅的問(wèn)題。比如10×365×12年×0.95，這樣得出的價(jià)格大概是34671塊，這樣的收益率大概每年8.3%的狀況，因?yàn)槭找媛实哪繕?biāo)不一樣，將會(huì)導(dǎo)致商鋪的價(jià)格是不一樣的，然后通過(guò)得出價(jià)格，與開(kāi)發(fā)商實(shí)際出售的價(jià)格之間做一個(gè)比較。
　　以上兩種方法是最直接、最簡(jiǎn)單的定量的計(jì)算方法，可以最短的時(shí)間內(nèi)確定這個(gè)物業(yè)值多少錢(qián)，而不是聽(tīng)銷(xiāo)售人員在那兒瞎忽悠。（來(lái)源：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)2008年7月1日 編輯／劉麗琴）