房價的博弈

　　
　　不同的人對房地產市場的關注有無數(shù)個理由，但是，這些關注最為核心的問題則是房價的高低。因為，在市場經濟中，價格是整個市場核心。市場各利益當事人就是通過價格的變化來調整各自的利益問題。房地產市場也是如此。因此，房價博弈則是整個房地產市場的核心。
　　中國的房地產市場，價格在暴漲時，房地產開發(fā)商總是會漲高了再漲高。因為，他們認為這是市場使然，是由于所謂的市場“剛性需求”決定的。但是，當房價出現(xiàn)調整，甚至于剛剛出現(xiàn)房地產市場價格調整時，他們就不干了，我房地產暴利這只煮熟了的鴨子為什么飛掉了。因此，房地產開發(fā)商就出來說，房價是不能夠下跌的，如果下跌會對中國經濟有多少負面影響，會對中國銀行的金融有多少不安全、會對地方政府財政收入有多少不利、會讓國外的熱錢如何來抄底把國內改革開放的經濟成果如何葬送掉、會讓中國的住房保障體系如何沒有資金來保證等，一句話，中國的房價就是不能夠下跌！
　　現(xiàn)在大量的住房賣不出去了，早些時候房地產開發(fā)商鼓吹的房地產市場的“剛性需求”為什么一夜之間消失了？其實，就目前的房地產市場情況來看，房地產開發(fā)商所指的住房“剛性需求”，并非在一夜之間消失，而是在高房價下根本就沒有存在。舉一個最簡單的例子，房地產開發(fā)商一直在說，隨著中國城市化，每年有1000萬農民要變?yōu)槌鞘芯用?。他們進入城市，就需要有房子住，但是在高房價下，在城里幾十年的城市居民都沒有能力進入高房價的市場，那么剛剛進入城市的農民有能力進入高價格的房地產市場嗎？
　　而房地產開發(fā)商所指的“剛性需求”多是房地產投資與炒作。看看早幾年的房地產信貸市場，只要個人購買住房就沒有貸不到款的，看看不少人通過銀行貸款購買128套住房(2004年的上海)、69套住房(2007年的深圳)，就知道中國個人住房按揭貸款是如何荒唐，這是任何國家都不可能發(fā)生的事情。在發(fā)達的市場經濟國家，個人有錢購買多少住房都不會有人干預，但是個人想通過銀行按揭貸款購買幾十套住房、上百套住房則絕對是不可能的事情。但是，這種事情在國外市場沒有發(fā)生，中國則出現(xiàn)了，而且這種情況十分普遍。還有，看看目前全國各地許多小區(qū)，住房是賣出去了，但許多住房從來就沒有人住過。整個社會大家都在利用銀行信貸炒作房地產。所以中央政府對房地產市場投資與炒作一限制，房地產市場所有的問題都暴露了出來。
　　還有，即使是2007年的359號文件對房地產信貸管理政策的調整，目前中國個人住房按揭貸款政策也仍然是世界上最為寬松的。這種寬松不僅表現(xiàn)為個人按揭貸款政府有優(yōu)惠的政策，而且也表現(xiàn)為市場準入標準低(比如許多國家個人按揭貸款月還款是家庭可支配收入的28%-35%，而中國則在50%)，表現(xiàn)為對這些市場準入審查不嚴。特別是以國有為主導、治理結構不健全的國內商業(yè)銀行，在利益短期化的驅使下為了競爭，相應業(yè)務更是會放松相關標準。
　　盡管目前國內個人住房按揭貸款市場準入標準不嚴及商業(yè)銀行利益短期化嚴重，但是，國內房地產開發(fā)商一看到目前住房銷售不如從前火爆，就要求政府來降低個人住房按揭標準，就要求政府來放松銀行信貸管理政策，而不找其內在原因。房地產開發(fā)商只想獲得暴利，只想讓自己蓋好的房子銷售出去而把錢落袋為安，未來市場的洪水滔天與他們無關。這樣，整個房地產市場的風險就得由銀行、購買住房的個人及國家來承擔了。
　　由此可見，從緊的貨幣政策對目前房地產市場影響并不大，是房地產開發(fā)商仍然以房地產市場是投資市場來定位價格造成的錯覺。這樣的房地產市場價格定位自然不適應房地產消費者的定價取向，住房銷售的下降也就在所難免。所以，如果目前國內房地產開發(fā)商能夠將所生產的產品購買對象重新定位，并在這種定位的基礎上來調整房地產市場的價格，那么目前房地產市場根本就沒有問題。
　　說到底，目前國內房地產市場的問題，并非是央行從緊的貨幣政策或者是不放開對個人住房按揭貸款的標準造成的，而是要根據(jù)變化的市場環(huán)境對產品重新定價。這就是當前房地產市場的價格博弈。一方是寧可住房賣不出去也要維持房地產暴利，而且正在通過影響政府來實現(xiàn)其暴利。另一方面是廣大中低收入民眾，由于高房價早就把他們推到房地產之外，無能力購買住房，但是他們的住房條件遲遲得不到改善。未來的房地產市場何去何從，就看政府的態(tài)度了?。ㄕ裕骸度A夏時報》2008年7月12日 編輯：張小玲 ）
　　
　　點評：
　　在這場房價博弈中，很重要的一方便是房地產商。他們對當前的房市也旗幟鮮明地亮出了自己的觀點，如任志強等房地產商頻頻以在汶川地震中被埋36天后存活下來的“豬堅強”自比，其寓意不難讀懂?？磥?，這場博弈不會是輕松的博弈。
　　
　　鏈接：
　　當前房地產商名言：
　　任志強：豬市周期要三五年 樓市也一樣
　　豬肉價格的變化一般是三到五年的周期。房地產也具有這樣的個性，生產彈性非常小，但是價格彈性非常大。
　　潘石屹：銀根不松動 開發(fā)商小豬崽短期無法長大
　　如果政府的政策松動，市場的彈性就會回來，如果再不松動，就回不來了。
　　馮侖：開發(fā)商有“三跑” 如豬堅強
　　走路的學問也很大，現(xiàn)在的地產商都不想走，開始跑，目前有三個跑的姿態(tài)，一個是范跑跑，就是小的地產公司；第二個是巍然不跑，就是譚千秋，在地震中保護別人，這是我們的大型國企和政府。他們沒有辦法跑，他們要保護這個市場；第三個跑的是任志強，我們叫他豬堅強，由三百斤餓到一百斤，但是我們能夠堅持到生命的最后，等到解放軍來的時候。