上海商鋪直面消化難題

　　據上海佑威研究機構統計，今年2月26日至3月3日，上海全市商鋪成交均價為9767元/平方米，這是自去年12月中旬以來，周成交價格第二次跌破萬元。分析人士指出，上海商鋪供應量整體外移，雖然價格走低，但供應量巨大，商鋪經營業態重復率高，市場面臨巨大的消化壓力。
　　
　　 供應量外移趨勢明顯
　　
　　“目前，上海市區的建設用地較少，使得市區商業用地日益減少。隨著城市人口的外移，郊區的商業配套也在跟進，開發量日益增加。此外，近年來市政府大力發展物流商貿業，在郊區開發了一批大型商貿中心，這也增大了郊區商鋪的供應比6237a8cd276ebdaff5a1ff0c58e35801重。”佑威房地產研究中心主任薛建雄表示。
　　薛建雄指出，郊區大型商貿城的成交量左右著目前上海商鋪市場的整體走勢，這些大體量、低單價的項目成交，將全市成交均價直接拉低。
　　高緯環球發布研究報告指出，近期上海商鋪市場的新增供應量有所下滑。目前商鋪的成交主要集中在南匯、寶山、奉賢等外郊環間區域，其中小面積商鋪較受青睞。隨著上海中心城區商鋪的逐漸飽和，外圍區域正逐漸成為商家投資的主要“戰場”。
　　從2007年上海市地塊出讓的情況來看，商業用地基本集中在青浦、嘉定、奉賢、寶山、南匯等郊縣，市中心只有盧灣區兩幅商業地塊出讓，且體量較小。
　　“商鋪供應量外移的趨勢自去年起就已經顯現?！被膷u房產工作室研展部經理閔益飛表示，“以去年11月份為例，金山區供應量達到235484平方米，占上海該月新增供應總量的66%。松江大學城、南匯等外環區域也出現了大批社區商鋪，但由于這些區域的住宅入住率不高，因此短期內商鋪的回報率較低，導致商鋪市場明顯供過于求。此外，目前銀行收緊房貸，商鋪市場首當其沖?！?br/>　　
　　400萬平方米的消化壓力
　　
　　從3月第一周的成交數據來看，專業市場類商鋪價格較低，如金山長三角物流中心成交均價只有3472元/平方米，南匯上海五角世貿商城也只有6000元/平方米，金山上海服裝城均價也僅為6473元/平方米。
　　雖然這些郊區的商鋪價格較低，一些專業市場也已經到了存量尾房銷售階段，如上海服裝城、南匯五角世貿商城等，但上海在售的商鋪存量已經超過400萬平方米，且每年的新增供應量超過200萬平方米。根據以往的市場經驗，上海每年可消化商鋪面積僅為200萬平方米。
　　“目前上海郊區一些專業市場較多，使得整個商鋪市場的均價下跌。特別是這些專業市場業態重復率較高，以服裝城為例，上海已有奧特萊斯、狐貍城、上海服裝城，已經超過市場的消化能力?！毖ㄐ壅f。
　　雖然郊區的專業市場類商鋪憑借價格低、面積小等優勢來吸引投資者，但要完全消化這些商鋪仍然存在較大壓力。市場人士分析指出：一方面，郊縣的配套不成熟制約著專業市場的發展；另一方面，郊縣的人流量不足，難以支撐如此巨大的體量。（來源：中國房地產報2008年3月17日 編輯/劉麗琴）