捕捉跑在最后的商業地產獵物

　　現在形勢不是很好，但我認為對商業地產的影響微乎其微，國務院十項政策放開信貸額度，就是給商業地產提供了融資平臺，尤其是融資和配套資金上開限了，在以往的商業地產資本運作過程中，境外資金包括熱錢還趴在中國，目前還在蠢蠢欲動，在年底和明年第一季度，應該說是這些資產和資本大鱷們張開大口呼吸的時候。
　　——中國人民大學房地產研究中心特聘教授　魯炳全
　　
　　在多數零售企業勒緊褲帶過冬的時候，國內外一些資金充裕的巨頭們卻開始趁機擴大自身的規模。近日，記者從首次在廣東舉辦的“2008中國購物中心年會”上獲悉，加拿大機構基金管理者魁北克儲蓄投資集團(CDP)旗下的億萬豪劍橋公司，正在京、滬、廣、深等地尋找購物中心開發機會，有意舉牌收購。而被中國商業聯合會購物中心專業委員會評為“2008最具商業投資價值”的廣州珠江新城太陽城廣場，有意將日本高島屋主力百貨店、華潤OLE超市等業態高端零售企業攬至麾下。
　　此間，記者多方了解到，佛山興華集團，廣州新光商業、深圳茂業等廣東商業大佬，也在密謀抄底國內商業物業。然而，也有專家擔憂金融危機會令這些積極參與并購的企業陷入資金陷阱，成為斷送其命運的阿喀琉斯之踵。
　　
　　抄底中國購物中心恰逢其時
　　
　　購物中心等商業地產變成外資眼中的香餑餑，無論股市、樓市如何低迷。此前不久，黑石以5.4億元人民幣凈價，成功購入上海長壽商業廣場項目95％股權，率先吹響此次外資抄底中國購物中心的集結號。
　　事隔不久，市場又有傳言，英國的地產開發及投資公司高富諾集團(Grosvenor)已成立一支6億美元的基金，將投資中國的購物中心。并且正在上海尋找地產開發的機會，計劃使亞洲資產在公司總資產所占的比例由目前的6％提高到20％。隨后，高富諾集團駐上海機構的新聞公關蔡小姐證實了此消息。
　　“早在2002年，億萬豪劍橋公司就開始關注中國購物中心市場，但由于政策限制、不熟悉本地市場，‘名地有主’等因素，一直找不到合適的機會真正進入中國。”億萬豪劍橋公司副總裁張國華一語道破玄機：長期以來，外資巨頭虎視眈眈緊盯中國商業地產，無奈“賣家”難覓。
　　“金融危機正好給他們帶來了買賣機會。一些戰線過長，資金鏈不夠雄厚的公司覺得沒必要撐下去了，此時出手租金回報沒達標的購物中心，相比明后年樓市看跌，反而能賣個好價錢?！倍熗顿Y顧問公司總裁賴林勝稱。
　　
　　億萬豪劍橋虎視眈眈
　　
　　據悉，億萬豪劍橋是加拿大最主要的機構基金管理者——魁北克儲蓄投資集團(CDP)旗下主要地產分公司，主業是管理購物中心。目前，其已在全球擁有65家區域性和跨區域購物中心，但至今未達中國。
　　“我們正在密切留意上海，北京，廣州，深圳等地購物中心的開發機會?；蛘呤菍Σ糠衷诮ɑ蚧I建項目進行股權投資，或者是接盤經營不善的購物中心，作為管理方進入?！睆垏A向記者透露，光是廣州域內，億萬豪劍橋公司洽談過的項目就有正佳廣場、天河城和籌建中的番禺廣場，但由于種種原因未達成協議，最終未能在2008年進入廣州，只好轉戰他方。
　　實際上，作為曲線進入中國的策略，億萬豪劍橋公司在2006年就與正大集團合資成立C2集團，各持股50％，主要定位投資管理建筑面積5萬平方米以上的大型購物中心。而正大集團一直沒有把正大廣場項目注入到C2集團中，所以，億萬豪劍橋公司只是作為正大廣場的運營方，不是擁有者。而作為養老基金背景的公司，退休福利開支越來越大，億萬豪劍橋再不能僅僅依靠債券或變動性很大的股票市場來創收，而需要尋找新方法投資新的市場，來獲取回報。由此不難理解，億萬豪劍橋公司急于在華收購購物中心。
　　
　　粵商業大鱷緊跟搶灘
　　
　　而在國內零售商業大佬看來，金融危機給企業帶來的購物中心并購機會，并不僅僅在于長線投資價值，還給中國企業做大的機會。
　　新光商業總經理韋振杰向記者透露，其正與廣州市區一家經營不善的購物中心洽談，有望于近期通過銀行轉債的方式，成功接盤。與此同時，新光商業也在密切留意廣州周邊地區商業物業的并購機會。按照新光商業集團的投資預算，計劃在2009年年底前將其擁有的商業物業體量增加到20萬平方米左右。目前，新光商業屬下的物業有新光城市廣場、新光百貨，振興商業大廈等，體量總計10來萬平方米。這意味著，新光商業至少要收購兩家購物中心。
　　但同樣令人擔憂的是，金融危機也會令那些積極參與并購的企業陷入資金陷阱，而如果企業自身資本不夠強大的話，并購非但無助于企業發展，反而有可能成為斷送其命運的阿喀琉斯之踵。
　　對此，韋振杰表示，新光商業進行擴張策略時，主要考量的是項目地址、發展前景與新光自身擁有資源所能觸及的范圍，而非一味求大。記者了解到，同樣不因金融風暴而放緩擴張步伐的還有佛山興華集團，其旗下的興華商場董事總經理李耀坤告訴記者，該公司已注資參股南寧步行街一處購物中心，百貨，超市，餐飲，電器專賣店將一條龍導入興華旗下的自有品牌，計劃明年年底開業。
　　“現在正是并購好時機?！泵瘶I國際總經理鄒明貴在近日接受媒體采訪時也表態，“茂業國際將適當借用財務杠桿，在適合時機收購合適的項目，以實施公司的戰略布局。前不久，茂業剛宣布以7.8億元競拍到位于山西省太原市一地塊，并在二級市場抄底兩家商業企業。如果有好的項目，茂業還會出手。”
　　
　　購物中心出路或在高星級
　　
　　實際上，這場金融危機是對購物中心現金流和經營能力的考驗，凸顯“馬太效應”，實力小的可能被淘汰出局，實力大的變得更強大。但在鼎暉投資顧問公司總裁賴林勝看來，已正常營業的購物中心，倒下風險并不大。“比如家樂福，一般跟購物中心簽約十幾二十年，租金回收和銀行放貸都不成問題。反而是在建購物中心項目，很有可能由于銀行放貸收緊，資金周轉不暢而延長施工時間?！?br/>　　對此，百嘉信太陽城廣場項目負責人楊軍艇認為，這要具體公司具體分析。資金鏈出現問題的一般來說都是戰線過長的企業。作為中國商業聯合會購物中心專業委員會評為“2008最具商業投資價值”的廣州珠江新城太陽城廣場，其投資方只有百嘉信集團一家，股權簡單，戰線簡短，而且只租不售，單體購物中心，不像裙樓需要依托住宅等其他業態來創收，可見開發商經營信心十足。而籌備在2010年亞運會開業，實際上已經避開了金融危機的負面影響。
　　“擴大內需，眼前靠投資，長遠靠消費?！敝袊虡I聯合會購物中心專業委員會副主任邢和平認為，中國購物中心用了10年時間走外國50年時間積累下來的路，激進過程中難免導致建設盲目和管理跟不上技術發展。另據調查，多數城市購物中心都是在建成以前留下難以修復的硬傷。看好中國未來高端消費市場的國際奢侈品牌普遍反映，目前在中國很難找到吻合奢侈品定位標準的購物中心。可見，未來購物中心發展路徑必為高星級標準。
　　
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　　外資大型購物中心京郊掘金
　　李歡歡
　　我們國內開發商，零售商在北京城區發展購物中心時，日本永旺選擇了郊區，欲以一些特色品牌和大量停車位來吸引城區消費者。記者了解到，永旺集團在北京的第一家店，住于北六環附近的永旺購物中心已于2008年11月7日正式營業。
　　永旺購物中心由JUSCO吉之島超市和100多家專賣店組成，商場一二層為經營場所，三四層和地下一層都是停車用地，總面積9萬平方米的商場擁有3000個停車位。
　　近日，記者在永旺購物中心看到，JUSCO超市的開業吸引了一些附近的居民，與華堂商場類似，JUSCO超市引進了一些日本品牌的商品。在購物中心專賣店區，只有不到一半的品牌店開業，既有ONLY、達芙妮等大眾品牌，SK時尚手機專賣，特力屋等，也有Re Biena等首次進京的日本品牌，前來選購商品的消費者寥寥無幾，與城區內大型百貨商場開業人頭攢動截然不同。據了解，永旺購物中心共有專賣店104家，petciiy，talbots等18個品牌是首次進入中國內地市場，購物中心還有一些餐飲，游樂場等設施。
　　記者在專賣店區隨機訪問了12位消費者，其基本都來自周邊的昌平地區，僅有兩位是市區的消費者，購物中心計劃憑借特色品牌、便捷的交通以及大量車位吸引城區消費者并沒有達到預期效果。據了解，永旺購物中心在日本以及海外開店基本都是選擇在郊區，北京永旺購物中心希望吸引海淀、朝陽等城區有私家車的白領階層。
　　近年來，金源新燕莎MALL、龍德廣場等一些購物中心選擇在近郊區發展，但金源新燕莎MALL經營3年多才擺脫虧損，龍德廣場開業近一年，由于缺乏特色吸引力，其內的翠微百貨等經營得并不好。
　　業內專家表示，郊區購物中心由于面臨和交通便利的城區商場競爭，其需要差異化的品牌和服務，否則很難吸引到較強購買力的城區消費者。目前，品牌資源少，家庭汽車擁有率不高，交通問題是限制北京郊區大型購物中心發展的主要原因，永旺的郊區購物中心模式也有待考驗。
　　據了解，永旺購物中心還將在北京，天津等華北地區開設10家門店，其在北京，天津已各簽約了一家門店。目前，日本永旺集團在中國擁有40余家超市和購物中心等門店，大部分位于香港以及廣東省。
　　
　　編輯／劉