出售型商鋪的五大軟肋

　　許多投資者都熱衷于投資商鋪。然而，由于缺乏專業指導和對市場的盲從，在商鋪投資方面普遍存在著很大的失誤，給投資人帶來許多的潛在風險。下面給大家介紹出售型商鋪存在的五大軟肋。
　　
　　軟肋之一：開發商與投資者“分家”
　　
　　一般情況下，商鋪賣完，其后如何投資，如何經營則是買方或租方自己的事了，開發商可能拍拍屁股就不管了。這難免會令開發商與購買者或投資者的“勁不往一處使”。
　　一方面，開發商只是想把建造出來的商鋪趕緊賣出去，而且還要賣個好價錢。個中原因可能是開發商實力不足，急于資金回籠，也可能是開發商“看人下菜碟”，想著去做大買賣，或者開發商根本沒意識到，沒設身處地去為商鋪經營著想：什么樣的商鋪格局才會更人性化?什么樣的臨街距離才能更吸引消費者?什么樣的商業業態更適宜?
　　某商業地產權威專家指出，真正的商業地產商會將20％～30％的盈利空間讓予售后的商鋪老板，或幫他們規劃、策劃他們的經營。只有商鋪生意紅火了，商業地產開發商才算真正成功了。
　　另一方面，投資者在購買商鋪時，可能更多的是想著如何把商鋪收入囊中，想著如何從商鋪中賺取更多的錢，而往往忽略了最重要的一點：怎樣才能真正而長遠地經營這個商鋪。一般商鋪投資細節很多，如人流量、消費層次，進貨渠道，甚至連貨車怎么開進來都得一一想個清楚。另外，商鋪投資的耐心與實力也極其關鍵，特別是一些新開發的商鋪至少得養三年左右…… 專家指出，城市建設需要規劃，地產開發需要規劃，我們的商鋪建設與投資也一樣，而且還要事無巨細，成熟地去規劃。這樣可能就不會出現“開發商賣得不開心，投資人買得也揪心”的尷尬局面。
　　
　　軟肋之二：開發模式轉型不徹底
　　
　　“北京很多商業地產品質并不高。”正大置地有限公司總裁司徒文聰表示，商鋪品質不高，其中一個重要表現就是商業規劃存在硬傷。有的是商鋪內部交通設置不利于人群流通，有的是商業業態的規劃布局混亂，定位重復，這一狀況在大型商鋪地產項目中尤其突出。
　　而商鋪品質低的一個重要原因就是開發商的轉型不徹底。雖然有部分開發商意識到商業與地產是兩個不同的，專業的概念，但轉型并不徹底，很多開發商依然以住宅開發的模式來做商業地產，根本不考慮后期的經營管理。“我們社區底商的商家就像走馬燈似的，換了一家又一家，理發店，洗衣店等大量充斥，一些中高檔商店又沒有。”家住北京海淀某小區的費先生表示。
　　
　　軟肋之三：急功近利追求回報
　　
　　這一點在現如今的開發商與投資者身上普遍存在。
　　“做商業地產心態很重要，但部分開發商卻過于追求高回報，給商業地產的長期發展埋下了隱患。”對商業地產運營造詣頗深的司徒文聰一語道破了部分項目的“短板”。他進一步舉例說，東方新天地之所以取得成功，關鍵在于開發商有“定力”，不貪圖眼前的利益，始終持有所有商鋪的產權，并挑選自己的租戶。
　　一位曾在某商鋪項目負責招商經營的專家告訴記者：“大型零售品牌在進駐商鋪時通常把價格壓得很低，這時開發商就要作決策：是讓利引進品牌商家，還是保住自己的高利潤。如果選擇后者，那么商鋪的長遠經營必然不會樂觀。”據其介紹，他曾服務的某商鋪最初憑借優越的地理位置以及交通，報出高昂的租金，失去了很多知名品牌商家。后來發現沒有知名品牌商家的吸引，招商變得很困難，迫于資金壓力，開發商只好降價招租，雜貨店、美容店之類的都來者不拒。最后既沒有得到預想的高租金，反而影響了商鋪的市場口碑。
　　有的小開發商欠缺實力，如果持有經營就很難熬過商鋪培養期，但除了臨街店鋪，商鋪缺乏統一的規劃，管理和經營，很難成為一個優良的商業體。司徒文聰表示，“巨庫等產權式商鋪的失敗案例已不在少數，除了那些適合打散經營的商業形態，開發商最好是與專業的經營公司合作，通過持有的方式開發經營。”他呼吁資金實力不強的開發商不要輕易涉足商鋪開發。
　　
　　軟肋之四：無序的“獨立產權”之痛
　　
　　2006年3月，北京莊勝二期“一房兩賣”的事件曾引起業界廣泛關注，而關于商鋪業主投訴開發商欺詐的訴訟案也是頻出不斷。獨立產權并未帶給業主賺錢的“自由”。
　　出售型商鋪的一個關鍵在于買產權，無論是50年，70年或100年，最后商鋪的產權及使用權都歸購買者，目前，出售型商鋪往往采用的是產權式商鋪出售的形式來進行。
　　產權式商鋪通常分兩種：“虛擬”產權式商鋪，獨立產權商鋪。
　　先說“虛擬”產權式商鋪，它通常是指開發商將超市，百貨大樓等開放式賣場進行面積概念分割，小商鋪之間無墻隔離，不劃分實際區域，產權登記在投資者名下，并在一定期限包租，購房者只是認購了其中一定面積的商鋪，投資者無法自行經營的商鋪銷售模式。
　　“虛擬產權式商鋪是將所有權和經營權分離的一種房地產商鋪產品形式，由于虛擬產權式商鋪存在多個主體，多重法律關系，因此一旦處理不好，常常會引發糾紛。”易鋪網CEO陳建明表示，所謂的“長期包租最有保障”只不過是一張空頭支票而已。
　　專家分析認為，虛擬產權式商鋪存在兩大弊病：鋪位分割與實際經營賣場不吻合，包租期內可能出問題，包租期滿后難以為繼。
　　再說獨立產權商鋪，這種商鋪與虛擬產權式商鋪的根本區別是，它是真正擁有分割的獨立產權的物業形態，購買這種商鋪的投資者可以自營，也可以出租，或是讓經營公司包租。“這樣投資者就真正擁有了處置權，擁有獨立產權的獨立商鋪對投資者而言無疑風險相對降低。”中國人民大學商學院教授黃國雄說道。
　　產權式商鋪投資共有投資者，管理經營公司和業主三個利益主體。投資獨立產權商鋪仍舊面臨兩大方面隱憂：第一，由于產權過于分散，盡管有業主委員會從中協調，但開發商喪失對整體項目的掌控權，業主各自為戰，經營品種混亂，造成租金普遍下滑，甚至出現無人問津的局面。第二，商鋪還可能因為投資者專業化程度不高，與區域內消費者的購買力不協調等因素，造成后期經營困難的局面。
　　
　　軟肋之五：專業運營商缺失
　　
　　“在四川成都，東方時代商城，一家著名火鍋店租賃的鋪位就由28個小業主所有：玉林生活廣場內的陶然居，租賃的店面就分屬于11個小業主，我們的商城全都是分割產權出售，而這些地方是成都的商業人氣旺地。”四川——商業項目營銷策劃中心負責人說。其正考慮在北京運作商業地產項目。
　　在他看來，為融資，變現資金，開發商選擇分割產權，出售商鋪是正常的經營策略；而且，商鋪的產權性質與其日后經營的好壞并無必然的因果關系。“失敗的大型商鋪，有開發商，市場管理的經營失策，投資人對投資回報的期望過高、不懂得放水養魚等中間環節。如果這些避免了，產權式商鋪的經營該不成問題。”
　　“產權式商鋪往往吸引來了很多非商業運作專業人士和實力較弱的商業經營者，這樣無疑更加需要有專業的運營商來保障投資者的收益。”黃國雄表示。
　　從業主來看，購買產權商鋪，一是轉讓投資，二是自己經營，三是靠出租獲取收益。理清產權商鋪避免更大的投資風險是大家都該關注的問題。一般而言，區位，交通物流，商業氛圍、開發商背景、主力商戶，項目規劃，運營管理、升值潛力等九大要素，是每一個明智投資者在進行投資時都應考慮的。
　　
　　編輯／劉