上海擬推“以房養老”新模式

　　“每5個人中就有一個老人”——上海是我國第一個步入老年化的城市。養老問題尤其突出。如何讓老有所養？上海正在摸索一條新路徑“以房養老”。
　　4月10日，上海市民政局副局長、市老齡辦副主任高菊蘭在新聞發布會上透露，上海對“以房養老”這一新型養老模式“比較關注”，目前正在研究階段。
　　這也就是坊間所稱的“倒按揭”，指投保人將房屋產權作抵押，按月從金融機構領取現金直到亡故，相當于金融機構通過按月付款的方式，收買投保人的房屋產權。和目前風行的正按揭相反，故稱為“反向住房抵押貸款”。
　　消息人士向《中國經濟周刊》透露，上海市有望在今年底或明年初推出這一嶄新的養老模式。上海市人大代表兩年前的“倒按揭”提議，終于在社保基金案大收尾之后，走到臺前。
　　
　　“倒按揭”最早源于荷蘭
　　
　　
　　據介紹，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產價值等因素后，每月給房主一筆固定的錢；房主繼續獲得居住權，一直延續到去世，其房產出售，償還貸款本息，升值部分歸抵押權人所有。
　　“倒按揭”最早源于荷蘭，發展最成熟的是美國，已經運行了十幾年。在新加坡，60歲以后的老年人，可以把房子抵押給有政府背景的公益性機構，機構一次性或分期支付給老人養老金，老人去世時產權由這些機構處分，剩下的價值給付繼承人，形成了“倒按揭”的“新加坡模式”。
　　目前，“倒按揭”這種金融產品，在英國法國最流行，在香港有一個俚語代名詞，叫做“斗長命”。
　　
　　高老太的“倒按揭”生活
　　
　　上海市公積金管理中心人士向《中國經濟周刊》透露，兩年前，根據有關方面安排，公積金中心開始了以房養老的試點。
　　“公積金（管理）中心給許多老人寫信，建議他們參與‘以房養老’計劃；但是，只有幾個老人回了信。”這位人士說。
　　他為向公積金中心回信的普陀區管弄二村當年63歲的高女士的“倒按揭”算了筆賬。
　　高女士住房目前市價為80萬元，按上海女性的平均期望壽命已經達到82周歲，高女士理論上預期壽命為19年。19年后房屋折損30萬元，但房屋與土地增值約40萬元，因此房價應按90萬元計算。但由于需要減除房價評估費、稅費等費用，金融機構只能按照房價的70％支付給高女士生活費。
　　“這樣算來，高女士每月可以獲得的實際生活費金額為2764元，加上低保350（2008年8月后執行），高女士每月3千多元可以支配。當然，這只是一個粗略的算法。”這位人士補充，“可以肯定的是，作為靠低保做為生活來源的高女士，60平米的房子只是‘紙面財富’，通過‘倒按揭’每月獲得的收益，就可以保證她日子過得非常舒適了。”
　　
　　一次性支付還是按月付
　　
　　4月14日，上海市人大代表劉正東接受《中國經濟周刊》采訪時說：“2006年，上海市人代會社保評審專題會議上，我就提出‘以房養老’，2007年人代會，我以書面形式正式提出‘倒按揭’的意見，后來形成統一思想，交由上海市公積金管理中心試點推進。”
　　“‘倒按揭’其實就是‘售后回租’。把房子賣給金融機構，然后每月獲取穩定的生活資金，一直到去世，在理論上是非常可行的。但是，當時的‘接受度’很低，沒有幾個人響應。”
　　劉正東透露，到了2007年，上海市公積金管理中心才接待了幾個自愿報名的老人，從中篩選了一戶，現在的具體情形不得而知。
　　“其實，以房養老有多種好處。基本保障有了，晚年的生活質量也提高了，但是我不贊成金融機構一次性支付給老人全部資金，這樣養老目的達不到，也容易被子女利用。還是應該按月付。”劉正東說。
　　
　　“倒按揭”也潛藏風險
　　
　　4月12日，上海理工大學管理學院王波教授接受《中國經濟周刊》采訪時說：“‘正按揭’是銀行用風險較大的房產（價值變化大）換來了穩定的現金流；而‘倒按揭’恰恰相反，是銀行用穩定的現金流換來了風險較大的房產。”
　　他分析，“倒按揭”在操作方面做法非常復雜，牽涉到房地產評估、人的壽命預期等多個因素。另外，“倒按揭”利率的確定涉及到房地產市場走勢以及國內外形勢等諸多方面。
　　上海交通銀行張先生告訴《中國經濟周刊》：“作為銀行，一般不太愿意推出‘倒按揭’項目，因為有很多潛在的風險在未來時。”
　　滬上評論人士陸志明認為，“倒按揭”對金融機構的風