對話仉樹懷：萬科降價出于資金回籠的需要

　　
　　萬科出于資金回籠的需要
　　中國商人：如何看待以萬科為首的房地產企業的降價行為？這種降價會不會引發房地產市場的骨牌效應？
　　仉樹懷：不會。我認為萬科是在回籠資金。一些房地產企業為了達到快速回籠資金的目的，采取一些降價行為是可以理解的。萬科此番降價，一方面是出于資金回籠的需要，另一方面也是為了在市場中拿到更多的地塊，兩個方面的原因造成的。
　　此番降價不會造成市場的連鎖反應。因為整個市場的剛性需求是存在的，這是一個趨勢。
　　中國商人：在布局全國的過程中，北京建工地產目前做了哪些工作？
　　仉樹懷：北京建工地產是從北京建工集團的房地產事業部發展而來。是代法人單位。目前有濟南、上海、蘇州、廣州、西安等五家分公司。濟南是我們安排在環渤海灣地區的一粒棋子，上海是長三角的龍頭，蘇州有向長江中上游輻射的態勢，廣州分公司控制珠三角，西安分公司是進軍西北的橋頭堡。濟南公司和蘇州公司的第一個項目，目前都已經開始在銷售。蘇州公司上個月還拿到了一塊新的土地。其他的幾個項目都運作良好。
　　中國商人：作為北京一家資格較老的房地產開發公司，北京建工地產似乎也有20年了？但規模比不上萬科？
　　仉樹懷：建工地產到今年，正好成立20年。是北京市最早的五家國有房地產開發公司之一。從1990年開始，我們開始調整戰略結構，開始把房地產板塊作為一個重要的發展方向。2001年，我們銷售的房地產面積為7.5萬平米，銷售額7千多萬。2007年，我們的銷售額是20多個億。這五年是公司大發展的五年。2003年，被建設部評為全國十大創新型房地產企業之一。
　　要說規模，我們比不了萬科。但我們成長快ogRve77TVOkjZjbmLI51bL/augeZT8T/OCrGqhaBdSI=，發展極為良性。更重要的是，我們沒有不良資產。這得益于兩個方面，一是建工地產有一個強有力的領導班子，第二是集團在這方面的決策都是非常正確的。從2002年開始算起，我們開發的樓盤銷售都非常好。整個安惠北里小區就是我們開發的，五里店小區也是。2001年以后，我們又開發了百子灣一號、陽光新干線、榮御家園等知名小區。2007年我們中標了宋家莊經濟適用房項目，這北京也是全中國第一個以招標形式在建的經濟適用房小區。
　　
　　向節能和環保方面傾斜
　　中國商人：在銷售上，有沒有受大氣候的影響？
　　仉樹懷：影響不大。到目前為止，我們基本上還是正常銷售。
　　中國商人：銷售價位一般定在那個區間？
　　仉樹懷：榮御家園在一萬八至二萬三之間。
　　中國商人：有沒有降價的情況？
　　仉樹懷：沒有。像我們的產品是不會降價的，因為品質擺在哪兒。
　　中國商人：我們有沒有一個十年規劃或五年規劃？
　　仉樹懷：有。去年我們出臺了一個十年規劃。7年后，我們的年銷售額應該達到46個億。
　　中國商人：從目前來看，2008年的中國地產業都有一個不確定的波動存在，這種波動對北京建工地產有無影響？如果有，影響有多大？
　　仉樹懷：影響肯定會有。而且對每一個房地產企業都有影響。不同的產品影響的幅度會有所不同。最近四年來，國家對房地產的調控一直都在進行。一是流通量過剩，二是對房地產發展的一個調控。這幾年，房地產業對國家GDP的貢獻都在40%以上，對整個國民經濟的拉動意義重大。另外一個方面，就是帶動了就業。是一個不可缺少的行業。國家調控是為了更好、更平穩地讓其持續發展，這是國家調控房地產業的終極目的。作為我們做企業的，既要根據國家調控的節奏走，也同時為企業爭取更多的發展機會。影響房地產業最大的兩點一是金融政策，二是國家的宏觀政策。
　　我們目前做的項目，更重要的是向節能和環保方面傾斜。
　　中國商人：為什么？
　　仉樹懷：我們的客戶群體在提升，同時也對管理周邊環境的要求也越來越高。大家對宜居這樣一個概念已是越來越清晰。還有一個原因，大家都要做地產。那你建工地產以什么作為你的特色？我們每一個項目出來之后，都有自己的特點。但總體來說，還是圍繞節能和環保在做文章。
　　中國商人：宋家莊經濟適房項目，北京建工地產能夠中標，是不是也與我們一貫奉行的節能、環保、宜居有關？
　　仉樹懷：當然。
　　中國商人：我們報價是不是最低的？
　　仉樹懷：不是。我們報價不是最低。我們能中標，主要有兩點。一是我們環境占優勢，二是我們的設計理念。宋家莊這塊地，是原來的化工三廠，是做農藥的。地表的許多土地都是被污染了的。
　　中國商人：我們最后是如何處理的？
　　仉樹懷：我們有自己的環境公司，是他們把所有的被污染了的土，全部挖走。全部挖走，放哪兒？也不能放在別的地方，污染其他的地方。我們經過化學處理，經過焚燒，讓它變成正常的土。這個工作，在去年九月份就全部完成了。
　　中國商人：這筆費用由誰來出？
　　仉樹懷：只能由我們自己來消化。
　　中國商人：我們一共有多少人？
　　仉樹懷：在本部工作的有160人。加上各分司，大約有250人。
　　中國商人：像宋家莊地塊，除剛才你所說的這些因素之外，我們能拿到這個地塊還有沒有其他因素在內面？
　　仉樹懷：沒有。
　　中國商人：當時一共有幾家競標？
　　仉樹懷：六家。其中五家是國營企業。
　　
　　贏利壓力非常大
　　中國商人：從以前的幾例經濟適用房開發來說，似乎國家在經濟適用房開發方面，更傾斜于讓國營房地產公司來開發？為什么？
　　仉樹懷：也不是向國營房地產公司傾斜。實際上，在成本控制等某些方面，民營企業可能做得更好一些。但是，我們可能在對整個地產發展趨勢的把握更準一些。剛才我說過，我們中標的主要原因是環境和設計理念方面的優勢。創造一個較好的示范意義。
　　中國商人：宋家莊地塊的利潤能有多少？
　　仉樹懷：按照規定，我們宋家莊地塊的利潤可以達到百分之三。但是，從目前來看，由于今年鋼材整體漲價，線材最后到我們手里，每噸大約上漲了1300-1500元。由于我們招標時沒有涉及鋼材漲價等問題，就這一塊，幾乎把我們的利潤全部吃掉了。加上前期在土壤處理這一塊費用，對我們的贏利壓力非常大。
　　中國商人：會不會使這個項目造成虧損？
　　仉樹懷：從目前來說，這個項目會造成一定的虧損。在今后項目的運行過程中，我們將會更嚴格地控制成本。
　　中國商人：在銷售價格方面，是不是將會嚴格按照招投標合同來進行，在特殊情況下，有無回旋余地？
　　仉樹懷：沒有。均價4360元/平米，將會嚴格按照這個價格執行。房屋銷售，也不是由開發商來銷售，而是由政府來銷售。成本只能由我們自己來消化。
　　中國商人：為了防止虧損，有沒有具體的措施？
　　仉樹懷：我們當初預計到了鋼材漲價因素。但是，我們沒有料到漲幅是如此之大。當時中標后，我講了三句話：一是我們將面臨政治壓力，因為宋家莊地塊是北京第一個招投標的經濟適用房項目；二是時間壓力，這個項目的截止時間是確定的，已經有五百套經由搖號產生；三是成本壓力。我們原來也想將一部分成本壓力轉移到施工單位。我就給你們這么多錢，你們負責將房子蓋好。但是，別忘了，如果施工企業不做比做賠得更多時，他會選擇不做這個項目。不做賠2000萬，如果做了這個項目他會賠掉4000萬，他會選擇不做。所以，我們還必須有一個風險共擔的機制，來共同把這個項目做下去。這個項目做不好，我是第一責任人。全北京人民都在看著我們這個項目，我們必須把它做好。