在成本模式下投資性房地產轉換和處置會計處理異議探析

　　【摘要】 房地產投資具有高風險、高收益的特點，它與一般固定資產投資有很大的不同。在新準則體系中，第一次引入“投資性房地產”這樣一個全新的概念，并單獨加以規范，其意義不言自明。將投資性房地產準則運用于實務界，其影響也必將是重大的。通過對該準則的學習，發現在成本模式下投資性房地產轉化和處置時，其規范細節尚有待推敲，筆者試圖對此進行分析并提出改進建議。
　　【關鍵詞】 投資性房地產；減值計提；跌價準備
　　
　　《會計準則第3號——投資性房地產》（以下簡稱“投資性房地產準則”）是2006年頒布的一項新準則，旨在將作為一種高風險高收益投資手段的房地產從原有固定資產中劃分出來，單獨加以會計規范。將“投資性房地產”這樣一個全新的概念運用于實務界，其影響必將是深遠的。通過對該準則的學習發現，投資性房地產在成本模式下轉化和處置時，其規范尚有不盡完善之處。
　　
　　一、存貨轉換為投資性房地產時減值計提不連貫
　　
　　投資性房地產準則第十三條規定：“企業有確鑿證據表明房地產用途發生改變，滿足下列條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產：（一）投資性房地產開始自用。（二）作為存貨的房地產，改為出租。（三）自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值。（四）自用建筑物停止自用，改為出租。”可見，本條款所說的“其他資產”應當包括作為自用房地產的固定資產、房地產開發企業的存貨以及可能作為無形資產處理的土地使用權。在該準則第十四條規定：“在成本模式下，應當將房地產轉換前的賬面價值作為轉換后的入賬價值。”從準則表述來看，當自用房地產、房地產開發企業的存貨、用于出租或賺取資本增值的土地使用權與投資性房地產因用途或功能改變而進行轉換時，無需損益確認，只按原有賬面價值對資產進行重新分類，即將原有資產入賬價值、折舊攤銷和計提的減值分別記入新用途下資產的相應科目中。由于固定資產、無形資產和投資性房地產均作為非流動性資產，它們的減值與折舊攤銷口徑均相似，在轉換中很容易對接，減值計提清晰連貫。異議在于存貨與投資性房地產之間轉換時，如何體現減值計量的連貫性問題？
　　在現有會計準則體系下，存貨屬于流動性資產，不再通過設置折舊賬戶來反映其價值的補償問題，而且存貨的減值處理完全不同于投資性房地產（非流動資產）的不可逆轉的計提理念，已計提的存貨跌價準備在減值因素消失后可以在原計提范圍內予以轉回。由此可見，存貨與投資性房地產在轉換中，兩者的口徑是有差異的。那么，如何體現轉化前后對同一資產計量的一致性問題呢？在財政部會計司編寫的《企業會計準則講解2006》（以下簡稱《講解》）中闡述道：“企業將作為存貨的房地產轉換為采用成本模式計量的投資性房地產，應當按該項存貨在轉換日的賬面價值，借記‘投資性房地產’，原已計提跌價準備的，借記‘存貨跌價準備’科目，按其賬面余額，貸記‘開發產品’。”現舉例說明。
　　例1：甲企業是從事房地產開發業務的上市公司，2007年3月10日，甲企業與乙企業簽定了租賃協議，將其開發的一棟寫字樓出租給乙企業使用，租賃期開始日為2007年4月15日。2007年4月15日，該寫字樓的賬面余額55 000萬元，已計提存貨跌價準備5 000萬元，要求對甲企業進行會計處理。
　　甲企業會計處理如下：
　　借：投資性房地產500 000 000
　　存貨跌價準備 50 000 000
　　貸：開發產品550 000 000
　　從上例的會計處理可以看出，因持有目的的改變，將原有的流動性資產存貨轉換為非流動資產投資性房地產時，沒有按照嚴格的重分類口徑將已計提的“存貨跌價準備”科目對應結轉至“投資性房地產減值準備”中，而是一并在“投資性房地產”科目余額中扣減。由于在房地產轉換時中斷了減值計量的連續性，就不能完整地反映出該項房地產價值變化全貌，不利于報表使用人依此作出正確判斷。
　　筆者建議，在將滿足條件的存貨轉換為投資性房地產時，也應將該存貨視同固定資產理念處理，力求轉換前后口徑一致、科目一一對應，保證該資產減值計提金額的連貫性。如上例甲企業的會計處理可以表述為：
　　借：投資性房地產 500 000 000
　　存貨跌價準備50 000 000
　　貸：投資性房地產減值準備50 000 000
　　開發產品 500 000 000
　　通過這樣的會計處理后，就延續體現出該項房地產價值走向的全貌，利于報表使用人形成客觀正確的判斷。
　　
　　二、投資性房地產處置時有利潤結構操縱空間
　　
　　投資性房地產準則第十八條規定：“企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。”在《講解》中闡述道：“處置采用成本模式計量的投資性房地產時，應當按實際收到的金額，借記‘銀行存款’等科目，貸記‘其他業務收入’科目；按該項投資性房地產的賬面價值，借記‘其他業務成本’科目；按其賬面余額，貸記‘投資性房地產’科目；按照已計提的折舊或攤銷，借記‘投資性房地產累計折舊（攤銷）’科目；原已計提減值準備的，借記‘投資性房地產減值準備’科目。”可見，投資性房地產處置損益是通過“其他業務收支”來體現，最終反映到利潤表中的營業利潤項目中。顯然，應將該活動理解為“日常經營活動”，這與作為固定資產類的自用房地產（包括作為無形資產類的土地使用權）的處置理念是完全不同的，因為后者的處理是通過“營業外收支”來體現，不形成營業利潤，而直接體現在利潤表中的利潤總額項目中。也就是說，針對企業的同一項房地產，若作為投資性房地產來處置，其形成的收益就構成具有很好穩定性的較高質量的營業利潤；若作為非投資性的一般自用房地產來處置，其形成的利潤就不能作為高質量營業利潤的來源，這為利潤結構操縱留下了充分的空間！因為針對一項房地產，到底作為固定資產還是投資性房地產，是根據會計人員針對其用途的不同進行職業判斷得來的，該判斷很難避免主觀的隨意性，這種主觀隨意性勢必要延續到利潤表構成上，導致利潤結構被操縱。現舉例說明。
　　例2：甲企業是一家上市公司，為了滿足市場需求，擴大再生產，將生產車間從市中心搬遷至郊區。2007年3月，管理層決定將原廠區陳舊廠房平整后，持有以備增值后轉讓。土地使用權的賬面余額為3 000萬元，已計提攤銷900萬元，剩余使用年限40年，按照直線法攤銷，不考慮殘值。2010年3月，甲企業將原廠區出售，取得轉讓收入4 000萬元。假設不考慮相關稅費。要求對甲企業進行賬務處理。
　　分析：由于甲企業“管理層決定將原廠區陳舊廠房平整后，持有以備增值后轉讓”，所以應將原計入“無形資產”科目的土地使用權計入“投資性房地產”科目，最后以“投資性房地產”作為處置對象
　　甲企業賬此務處理如下：
　　①轉換日
　　借：投資性房地產——土地使用權30 000 000
　　累計攤銷9 000 000
　　貸：無形資產——土地使用權30 000 000
　　
　　投資性房地產累計折舊（攤銷）9 000 000
　　②計提攤銷（假設按年）
　　借：其他業務成本 525 000
　　貸：投資性房地產累計折舊（攤銷） 525 000
　　③出售時
　　借：銀行存款40 000 000
　　 貸：其他業務收入40 000 000
　　借：其他業務成本28 425 000
　　 投資性房地產累計折舊（攤銷）1 575 000
　　貸：投資性房地產——土地使用權30 000 000
　　從以上處理可以得知，其他業務利潤＝其他業務收入－其他業務成本＝40 000 000－（525 000+28 425 000）＝11 000 000元，即在利潤表中營業利潤項目中增記11 000 000元。
　　若管理層沒有“持有以備增值后轉讓”意圖，而是一直待售直至最終成交，其利潤影響又如何呢？勢必要按無形資產正常處置處理，通過“營業外收入”和“營業外支出”核算處置損益。那么，營業外收入＝銀行存款﹢累計攤銷－無形資產賬面余額＝11 000 000元（假設數據不變，同例2），即CYLpI0wNnEhXW/diCkNuqQ==僅在利潤表的利潤總額項目中增記11 000 000元，這與前述處理形成11 000 000元的營業利潤構成迥然不同。然而追其差異根源卻主要在于“管理層是否持有以備增值”這一主觀用意上，準則如此規范實在差強人意。
　　筆者建議，為了保證企業報告的客觀性、公允性及其各企業間的橫向可比性，對同一項房地產在處置時就不應過分強調其處置前的用途差別，我們的關注點應落在處置該項資產將給企業帶來多少未來現金凈流量上，宜采取“用途不同但對利潤金額及結構影響卻趨同”的處理態度。也就是說，在成本模式下進行投資性房地產處置時，要與該資產仍為固定資產或無形資產采用相同的損益處理理念——一律視為非日常經營活動，通過“營業外收入”和“營業外支出”科目核算，不再影響利潤表中的營業利潤項目，避免人為地對利潤結構進行操控。●
　　
　　【參考文獻】
　　[1] 財政部. 《企業會計準則2006》. 經濟科學出版社，2006.
　　[2] 財政部會計司編寫組. 《企業會計準則講解2006》. 人民出版社，2007.
　　[3] 企業會計準則編審委員會.《企業會計準則講解與運用》. 立信會計出版社， 2006.