“地王”轉一圈省三億

劇變中的中國房地產業果然演了一出經典劇目：地王轉圈。

2008年10月16日，上海普陀區地王“長風生態商務區4C東南地塊”以底價76413.2萬元再次出讓。令人大跌眼鏡的是，買方上海贏華房地產開發有限公司與4個月前退掉“地王”的上海志成企業發展有限公司竟“師出同門”。

進退之間，志成系輕松省下土地成本3.4億元。

2007年9月26日，該地塊以3.14億元掛牌面世，引來綠地集團、華潤地產等眾多商家青睞。公開轉讓還沒開始，國美集團已同長風生態商務區訂下“全面合作協議”，明確將在此地籌建國美集團及鵬潤地產的華東區總部。國美還雄心勃勃地要在此打造家電企業在華東地區的營銷結算中心和物流中心。

然而，半路殺出個程咬金，黃光裕的美夢被志成這匹“黑馬”打得粉碎。440輪競價后，當時尚名不見經傳的上海志成力克群敵，以11.04億元抱得“地王”歸，樓面價達到驚人的16456元/平方米。

這家民營企業也因此聲名大噪。

然而時隔僅半年，樓市風云變幻，“地王”也風光不再。

2008年4月底，借口地價高企無力繼續開發，志成公司向普陀區房地產部門申請終止履行合同。區房地產部門同意申請，并收回該地塊，志成為此賠上１億多元保證金。

雖然此前不乏退地事件，但開發商虧本而非原價退地仍屬首次，志成成為“退地潮”中最受矚目的案例。

盡管退地傳言沸沸揚揚，長風地產也在網站上宣布了志成退地的消息，志成的態度卻一直不甚明朗。董事長鄭建祿堅稱沒有退地，且已完成對地塊的規劃。直到8月30日，上海市房地局網站發布第28號土地出讓公告，曾經的普陀“地王”赫然在列，退地的消息方被證實。鄭建祿改稱，宏觀調控的政策打擊是退地的主要原因。

上海土地市場仍處于低迷之中，退地事件頻發。

8月，以6.7萬元／平方米樓板價創下全國之最的上海“地王”被蘇寧環球以44億元原價退回。9月16日，28號公告的土地競標中，３幅地被出讓方收回，１幅流標，成交率不過七成。

受大環境影響，重新上市的普陀“地王”掛牌價格僅7.64億元，比去年成交價降了約三分之一。

退地風波之后，“地王”的市場接受度大不如前。雖然有6家企業領取申請書，但最終參與競買的只有上海贏華。令同行們目瞪口呆的是，上海贏華正是此前虧本退地的志成企業旗下公司，負責志成2005年前在松江開發的楓橋麗舍項目。其法人鄭建友是志成的股東之一，志成的董事長鄭建祿則是公司實際控制人。

退地原來只是虛晃一槍，兜兜轉轉，“地王”還是被志成牢牢握在手里。“拿地—退地—拿地”一波三折后，扣除賠付的保證金，志成成功減下至少2億元拿地成本。

志成企業董事長鄭建祿企業總有自己的策略，用上海贏華的名義參與購買，可以省去一些麻煩。

業內人士在高價拿地后退地，再以較低價格重新拿回土地的操作手法，在業界曾有過很多討論，但實際操作過程中幾乎沒有成功案例。志成的這一典型案例不排除被其他有類似退地經歷的公司效仿。

開發商以后開發商嫌地買貴了，或許也可以效法此計，高價返還，再低價買入。

《東方早報》雖然土地出讓合同規定違約公司一定時間內將無法繼續參與土地競買，但由于房地產企業一向采取項目公司形式運作，這種規定往往變得更接近一紙空文。

中國房地產業商會聯盟副主席趙進京股價、樓價一齊跌，支撐“地王”們的兩個籌碼已嚴重縮水。

王牌企劃公司董事長上官同君現在是現金為王，拿到“地王”的開發商發現，他們握著的可能是刀刃。“地王”的土地成本較周邊其他項目高許多，在房價下降的趨勢下，一旦開發可能會拖垮開發商。

《第一財經日報》這許是國內自實行土地“招拍掛”制度以來的第一例，退地再拿，主角是同一家公司。

《競爭力》志成雖然“聰明”地省掉三個億，但這不過相當于股價大跌時的止損與補倉操作。此舉是否真聰明，還要看這塊地是否已經跌到底。