稅收調控房地產市場的作用機理研究

摘 要：通過分析房地產稅收的基本作用原理，房地產稅收對市場供求及需求調節的作用機理，得出不同稅種在房地產不同環節的作用。

關鍵詞：房地產；稅收；市場供求

中圖分類號：F81文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）07-0193-02

1 房地產稅收效應分析

房地產稅收是調節房地產經濟運行的有力經濟手段，在對房地產市場資源配置、社會財富分配、市場結構調節等諸多方面有非常重要的影響。

1.1 房地產稅收的經濟杠桿作用

（1） 可以通過對空地、閑置土地征收重稅，抑制土地的過度投資開發，促進土地的有效利用。

（2）可以通過對不同產業的土地采用差別稅收政策、對不同地段采取分檔稅率，有效調節用地結構，實現土地資源的優化配置。

（3）房地產稅收中屬于財產稅的部分，它的很重要的功能就是通過稅收杠桿，公平分配財富。

（4）在市場投機現象嚴重時，通過提高增值稅的契稅的手段，在市場低迷時，通過稅收減免、品種調整，實現調節市場活躍程度，平衡市場供求的效果。 

1.2 房地產稅收的稅負轉嫁性分析

1.2.1 稅種屬性

商品課稅容易發生稅收轉嫁，所得課稅不易發生稅收轉嫁，增值稅、營業稅等中間性質的稅種容易發生稅收轉嫁，終端性質的所得課稅等不易發生稅收轉嫁。

1.2.2 商品或生產要素供求彈性

供求彈性與稅收歸宿有著密切關系。在其他條件不變的情況下，需求曲線的彈性越大，需求者支付的稅收比例越小，供給者支付的稅收比例越大;相反，供給曲線的彈性越大，轉嫁給需求者的稅收比例越大。在完全無彈性供給曲線的極端情況下，全部稅負都由供給者承擔;相反，在完全彈性供給曲線的情況下，全部稅負都轉嫁給需求者。

2 房地產稅收對市場供求及價格的影響

2.1 稅收對房地產市場供應及需求調節的作用機理

2.1.1 需求不變時，房地產稅收對供給的影響

我國目前采取的稅收政策中有三項是直接作用于供給者的：對賣房者征收營業稅、個人所得稅、以及對房地產開發企業征收土地增值稅。從理論上講，它的效應是政府對賣方增加稅負，直接提高了供給者的成本，在其他條件不變時，供給方為取得同以前相同的利潤，會將稅收成本包含在出售價格中，轉嫁給消費者，這樣導致供給曲線左移，新的市場均衡價格E2比原來的均衡價格E1提高，同時Q2

從理論上看，目前針對供給方的房地產稅收在抑制房價上作用是不明顯的，且不能有效改變住房供不應求的結構。

2.1.2 供給不變時，房地產稅收對需求的影響

從理論上講，相對于對供給方征稅，房地產稅制中對需求方征稅是有一定優勢的。我們知道對供給方的征稅容易向前轉嫁給消費者，特別是需求彈性小于供給彈性時。而對需求方的征稅不能直接包含在房屋價格中，不會直接造成房價上漲。如圖2所示，由于對房地產需求方的稅收屬于從價稅，因而征稅后需求曲線斜率發生變化，左移至D'，在新均衡點E2下，價格由P1下降到P2，數量由Q1下降到Q2。 

2.2 稅收對房地產價格形成的作用機理

2.2.1 不考慮稅收轉嫁條件下，房地產課稅對房地產價格的影響

在房地產開發環節，房地產開發商是稅收的主要承擔者。如果不發生稅收轉嫁，征稅加大了開發商的生產成本，使其減少利潤，從長期來講，必然導致房地產的供給減少，在需求不變的條件下，住房價格將呈上漲趨勢。至于在流通環節針對消費者征收的契稅，會通過加重購買成本，而使消費需求減小，從而產生降低房價的影響，不過這種影響由于契稅稅率較低而不是十分明顯。

2.2.2 考慮稅收轉嫁條件下，房地產課稅對房地產價格的影響

在發生稅收轉嫁情況下，土地批租、房地產開發環節所征收的稅收，其名義負稅人為房地產開發商，但短期內，房地產需求是缺乏彈性的，經濟利益作用下房地產開發商可以通過提高房價的形式將所負稅收向前轉嫁給住房消費者，于是現實的房價會因這種稅收轉嫁而提高。從長期來看，需求彈性增強，對住房的需求可能會因房價的上升而減小，在供給不變下，供求力量的變化會導致房價下降。房價這種上漲或者下降的程度和持續時間長短，取決于需求的調整強度和時間長短。

3 不同稅種在房地產不同環節的作用分析

3.1 作用于保有環節的財產稅、資源稅

房地產保有環節中的財產稅和資源稅是以納稅人擁有的土地、房產為課稅對象的一類稅收。它們都屬于直接稅，一般不易發生稅收轉嫁，這樣對房地產保有環節征稅產生的直接影響便是增加了房地產的持有成本。從消費終端抑制，對那些相對于資源多用多占有住房的房產業主，以及房產投資人施以高額稅負的政策，既可以有效控制“無用多占”的過度住房需求，從而會降低房地產的需求，促使房價下降。強化房地產保有環節課稅將會刺激土地、房屋的經濟供給和頻繁的交易活動發生，有利于房地產要素的優化配置。標準的房地產保有環節稅是按市場價值(評估價值)進行課稅的。

3.2 作用于出讓、交易、收益環節的流轉稅

一方面房地產稅收在流轉環節的調控，有易于操作的突出優點。但另一方面，房地產投機資金的獲利空間要么被稅收成本擠壓，要么被持有成本消耗，其中持有成本主要來自利息支出。在流轉環節征稅，屬于間接稅，沒有一種流轉稅是不能轉嫁的。流轉環節稅負增加后，售房者的交易成本非常容易轉嫁，稅負轉嫁終將流向消費者。在流轉環節的稅收調控政策只是增加了買房者的成本(主要是消費性需求者)，對賣房者不會產生太大的影響。由于投機資金稅負的成本可以轉嫁，如果投機者見到持有環節稅負沒有變化，從長遠來看，稅收成本則沒有太大變化。投機者是否占有房屋則主要取決于信貸支出與房價漲跌博弈的結果，如果房價存在上漲的必然性，就可以持有房產以繼續獲得既得收益。

3.3 作用于轉讓環節和保有環節的所得稅

（1）所得稅作為最典型的直接稅，一般不會發生轉嫁，它在維持經濟繁榮、抑制資本的過度集中以及組織財政收入方面有獨特的優勢。房地產稅收中的所得稅部分是地方稅收的重要組成部分，有利于地方稅收規模的壯大。這也是所得稅財政功能的集中體現。

（2） 由于所得稅的直接稅性質，對二手房交易收益征收所得稅，直接增加二手房售房者的交易成本，減少其投機收益以抑制房地產市場投機需求，從而降低房地產市場價格(或抑制房地產價格上漲速度)。

（3）在不發生稅收轉嫁的情況下，對于房屋出租租金收益的課征所得稅，會直接降低出租房屋的各期凈收益，從而導致房屋出租量減小，有可能使原來租房者轉向房地產初次流通環節，從而抬升房地產的初次交易價格，

參考文獻

［1］林榮標，胡志勇.淺議我國防地產稅收制度［J］.商場現代化，2006，(10).

［2］于兵.持有環節征稅是治本之策［J］.經濟研究參考，2005，(71).