論承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

摘 要：承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)作為民事優(yōu)先權(quán)的一種，在我國(guó)《合同法》，《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第11條多有體現(xiàn)，著眼于保護(hù)租賃關(guān)系中相對(duì)弱勢(shì)的承租人利益，但制定的過(guò)于概括，易出現(xiàn)理解不同導(dǎo)致的實(shí)務(wù)上的混亂，通過(guò)對(duì)現(xiàn)行法律分析結(jié)合先買權(quán)制度的性質(zhì)及其法律價(jià)值，能對(duì)審判有所裨益，既能保障承租人的合法權(quán)益，又防止其權(quán)利濫用。

關(guān)鍵詞：先買權(quán)；對(duì)抗力；次承租人；共有人

中圖分類號(hào)：D9文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2008）07-0297-02

1 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的性質(zhì)

承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指在房屋租賃關(guān)系中，承租人按照法律規(guī)定所享有的，在出租人將租賃房屋出賣于第三人時(shí)，承租人在同等條件下，有優(yōu)先于其他購(gòu)買人購(gòu)買房屋的權(quán)利。在出租人出賣其房屋時(shí)，承租人為何享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其權(quán)利基礎(chǔ)是因?yàn)槌凶馊嗽诰邆淞朔梢?guī)定條件的情況下，只須自己一方的意思表示，即可形成與出租人(出賣人)之間的買賣關(guān)系，而無(wú)須征得出租人(出賣人)的同意，將“同等條件”視

為條件，則也可以將優(yōu)先購(gòu)買權(quán)看成一種附加條件的形成權(quán)。

民法上物權(quán)的客體主要是“物”，如土地及及其定著物等不動(dòng)產(chǎn)，圖書、珠寶、汽車等動(dòng)產(chǎn)。基于物權(quán)法定主義，權(quán)利作為“物”須基于法律的直接規(guī)定并準(zhǔn)用“物”權(quán)的規(guī)定，如權(quán)利抵押權(quán)準(zhǔn)用不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的規(guī)定，權(quán)利質(zhì)權(quán)準(zhǔn)用動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)的規(guī)定等。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)源于與出租人訂立的房屋租賃合同，在本質(zhì)上有一定的債權(quán)色彩，用債權(quán)的手段來(lái)保護(hù)物權(quán)，但并不排斥該類物權(quán)本身所應(yīng)當(dāng)具有的物權(quán)效力。是一種物權(quán)取得權(quán)，應(yīng)屬于準(zhǔn)物權(quán)的范疇;承租人的先買權(quán)是基于租賃合同進(jìn)而基于占有而享有的準(zhǔn)物權(quán)，是一種具有物權(quán)性質(zhì)的請(qǐng)求權(quán)。

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2 承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使的限制

優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是法律賦予承租人的權(quán)利，房屋所有人在同等條件下，必須將出租的房屋賣給承租人，出租人未通知承租人，或承租人表示愿意在同等條件下購(gòu)買該承租房屋的，出租人與第三人成立的買賣合同無(wú)效。承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)并不是承租人在任何時(shí)候都能享有的一種現(xiàn)實(shí)權(quán)利，在出租人出賣租賃物之前，承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅僅表現(xiàn)為一種可能性。只有在特定的法律事實(shí)出現(xiàn)，即當(dāng)出租人出賣租賃物時(shí)，承租人才能實(shí)際行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，使這項(xiàng)權(quán)利由可能性變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)性。審判實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)注意的是，既然先買權(quán)是對(duì)所有權(quán)的限制，為平衡出租人和承租人之間的利益，對(duì)于出租人的明確的出賣意思表示應(yīng)從嚴(yán)掌握，只有在有充分證據(jù)的情況下，才能認(rèn)定所有人的出賣意愿。另外，還應(yīng)當(dāng)允許所有人有正當(dāng)理由，或最終難以與第三人達(dá)成買賣合同時(shí)，可撤回其意思表示。防止承租人乘人之危，所有人做出違背自己真實(shí)意思的表示，損害所有人的期待利益。

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3 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)對(duì)抗所有權(quán)變動(dòng)之不能

就租賃物所有權(quán)變動(dòng)的原因來(lái)講，有買賣、贈(zèng)與、互易以及公用征收等基于法律行為產(chǎn)生的變動(dòng)和強(qiáng)制執(zhí)行等非基于法律行為產(chǎn)生的變動(dòng)，因此涉及租賃物所有權(quán)的原始取得與繼受取得的問(wèn)題，而“出租人將租賃物之所有權(quán)讓與第三人，系指第三人依物權(quán)行為繼受取得租賃物之所有權(quán)，不包括原始取得之情形”。 因此，鑒于所有權(quán)變動(dòng)的原因比較復(fù)雜，應(yīng)該具體問(wèn)題具體分析，不能“一刀切”。

首先我們要討論的是非基于法律行為中的公用征收和強(qiáng)制拍賣。一般認(rèn)為，公用征收為原始取得，征收者不負(fù)責(zé)被征收物的物上負(fù)擔(dān)，故臺(tái)灣學(xué)者認(rèn)為公用征收為原始取得，原承租人不繼續(xù)享有租賃權(quán)，不適用優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。關(guān)于強(qiáng)制執(zhí)行中的強(qiáng)制拍賣，拍定人(即買受人)是原始取得還是繼受取得，理論上圍繞強(qiáng)制拍賣的性質(zhì)一直都有爭(zhēng)論，但通說(shuō)認(rèn)為系執(zhí)行法院將依法查封的債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，以強(qiáng)制執(zhí)行所定拍賣程序，將之出賣予拍定人而收取價(jià)金之公法行為，拍定人原始取得拍賣物所有權(quán)。以上兩種情形導(dǎo)致的租賃物的所有權(quán)變動(dòng)繼受人既為原始取得，承租人都不可以對(duì)抗繼受人。筆者也比較贊成以上觀點(diǎn)，民法上的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)僅適用于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中當(dāng)事人雙方自主交易的場(chǎng)合，不適用于強(qiáng)制執(zhí)行程序。在民事執(zhí)行程序中，法院依國(guó)家強(qiáng)制力執(zhí)行債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，取代債務(wù)人的地位而行使對(duì)被執(zhí)行財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)。而且，在強(qiáng)制執(zhí)行實(shí)踐中，法院經(jīng)常會(huì)碰到不動(dòng)產(chǎn)上存在承租人的情況，他們要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，卻又想以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格購(gòu)買，使得法官左右為難，無(wú)法及時(shí)結(jié)案;有些被執(zhí)行人鉆法律空子，在法院查封前甚至查封后，炮制租賃合同，干擾法院執(zhí)行。德國(guó)民法認(rèn)為此種情形下不得行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，《德國(guó)民法典》第512條規(guī)定，“對(duì)于以強(qiáng)制執(zhí)行方式或者從破產(chǎn)基金中的出賣，不得行使先買權(quán)。”

其次，在出租人非所有人的情況下，如轉(zhuǎn)租的法律關(guān)系中，原租賃合同關(guān)系中的承租人經(jīng)出租人同意作為出租人，將租賃物交付次承租人使用、收益， 次承租人支付租金。對(duì)于由此派生出來(lái)的次承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，我國(guó)學(xué)者多持積極態(tài)度，其基本理由是房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)雖然存在于債權(quán)債務(wù)關(guān)系中，但其產(chǎn)生的基礎(chǔ)法律關(guān)系并不在于承租人與出租人之間的債的關(guān)系，而是承租人對(duì)租賃物現(xiàn)實(shí)的占有和使用關(guān)系， 次承租人對(duì)租賃房屋較承租人更能做到物盡其用，更具有需求性。同時(shí)，轉(zhuǎn)租合同的有效成立，也意味著承租人把包含優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓給了次承租人。也體現(xiàn)法律的效率和秩序原則和對(duì)弱者利益特殊保護(hù)的社會(huì)政策。就轉(zhuǎn)租的特點(diǎn)而言，原承租人已經(jīng)退出了房屋的直接占有使用關(guān)系，真正的占有使用人是次承租人，因此應(yīng)當(dāng)將《合同法》第230條中的“承租人”解釋為包括次承租人在內(nèi)，從而使次承租人亦享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。我國(guó)《合同法》第224條規(guī)定:“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，出租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。”此為該法對(duì)轉(zhuǎn)租的唯一一條規(guī)定，相當(dāng)不嚴(yán)密，如在擅自轉(zhuǎn)租的情況下，即未經(jīng)出租人同意而將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人的行為。次承租人是否仍享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)呢？這個(gè)處分行為是否有效？“處分即為權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、權(quán)利的消滅，在權(quán)利上設(shè)定負(fù)擔(dān)或變更權(quán)利的內(nèi)容。”有效的處分行為應(yīng)當(dāng)以處分人享有處分權(quán)為前提，即在處分行為生效時(shí)，處分人有權(quán)處分其財(cái)產(chǎn)。沒(méi)有處分權(quán)而處分權(quán)利標(biāo)的的行為即為無(wú)權(quán)處分，屬于效力未定行為。擅自轉(zhuǎn)租并無(wú)法律效力的瑕疵。不過(guò)，由于此種轉(zhuǎn)租未得到出租人的同意，故次承租人不得以其優(yōu)先購(gòu)買權(quán)對(duì)抗繼受人所有權(quán)。

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4 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)“同等條件”之分析

承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是按照等價(jià)有償?shù)脑瓌t，在同等條件下購(gòu)買出租人的租賃物，是對(duì)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的限制。作出這種限制尊重了作為出賣人的所有權(quán)，不至于因優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的行使，使出賣人的利益遭受損失;同時(shí)，在確立優(yōu)先購(gòu)買權(quán)以后也并沒(méi)有剝奪其他人的購(gòu)買機(jī)會(huì)，不違反公平競(jìng)爭(zhēng)的原則。在學(xué)界有絕對(duì)同等說(shuō)和相對(duì)同等說(shuō)。絕對(duì)同等說(shuō)主張，承租人認(rèn)購(gòu)的條件應(yīng)當(dāng)與其他買受人絕對(duì)相同和完全一致;相對(duì)同等說(shuō)認(rèn)為，承租人的購(gòu)買條件只要與其他買受人的條件大致相等，便為同等條件。從實(shí)踐的角度看，前者過(guò)于死板，后者的具有可操作性。因此，筆者贊同王利明先生的觀點(diǎn)：“一般認(rèn)為“同等條件”是以出租人與第三人訂立的買賣合同中約定的條件。”將同等條件理解為大致相等，既指出賣房屋的價(jià)格條件，又包括價(jià)金交付的期限，方式等。標(biāo)準(zhǔn)客觀，易于操作，是綜合各個(gè)因素的同等條件，而不是針對(duì)每項(xiàng)而言。不會(huì)在司法實(shí)踐中出現(xiàn)對(duì)“條件”理解不同而出現(xiàn)問(wèn)題。如果出租人基于某種特殊原因給予了其他買受人一種較為優(yōu)惠的價(jià)格，而這些特殊原因能以金錢計(jì)算，則應(yīng)折合金錢加入價(jià)格中;如果不能以金錢計(jì)算，那么應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)格確定同等條件。

需要特別說(shuō)明的是，在司法實(shí)踐中，同等條件的價(jià)格形成是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程。一般而言，出租人與承租人就租賃物買賣價(jià)格達(dá)不成協(xié)議時(shí)，出租人即不得在租賃合同有效期內(nèi)再以低于或等于承租人所能接受的價(jià)格把租賃物賣給第三人，否則承租人可以同等條件為由主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果出租人與承租人對(duì)買賣租賃物已達(dá)成協(xié)議，出租人或第三人即不得再以競(jìng)價(jià)來(lái)否定出租人與承租人達(dá)成的協(xié)議。如果法律法規(guī)有另行規(guī)定的，同等條件還包括法律法規(guī)規(guī)定的限制條件。當(dāng)事人原來(lái)在合同中有明確約定的條件，可以成為同等條件的組成部分，但約定不得違反法律規(guī)定。

5 承租人先買權(quán)與共有人先買權(quán)的沖突與協(xié)調(diào)

《中華人民共和國(guó)民法通則》第78條第3款規(guī)定：“按份共有財(cái)產(chǎn)的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或者轉(zhuǎn)讓。但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下，有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。”《意見(jiàn)》第92條規(guī)定：“共同共有財(cái)產(chǎn)分割后，一個(gè)或者數(shù)個(gè)原共有人出賣自己分得的財(cái)產(chǎn)時(shí)，如果出賣的財(cái)產(chǎn)與其他原共有人分得的財(cái)產(chǎn)屬于一個(gè)整體或者配套使用，其他原共有人主張優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)予以支持。”由此可見(jiàn)，共同共有的標(biāo)的難以分割，在我國(guó)共有人的先買權(quán)，且主要適用于按份共有，由此而產(chǎn)生承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與共有人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)發(fā)生沖突的問(wèn)題。何者為優(yōu)先?我們認(rèn)為，承租人先買權(quán)是基于租賃關(guān)系而產(chǎn)生的，共有人先買權(quán)是基于共有所有權(quán)而產(chǎn)生，雖然租賃權(quán)有物權(quán)的某些效力，但畢竟不能對(duì)抗所有權(quán)，“物權(quán)優(yōu)于債權(quán)”已是不爭(zhēng)的原則，因此，共有人先買權(quán)的效力應(yīng)強(qiáng)于承租人先買權(quán)。同時(shí)，由于有“買賣不破租賃”原則的保護(hù)，承租人的租賃關(guān)系不會(huì)因租賃物所有權(quán)的變動(dòng)而遭到破壞。另外，從實(shí)際生活來(lái)看，共同共有人之間往往存在著特殊的身份關(guān)系，如繼承關(guān)系，兄妹關(guān)系等，在房屋為標(biāo)的物的情況下，共同共有人對(duì)所有房屋進(jìn)行管理、修繕、使用更有利于方便生活，減少糾紛。因此，根據(jù)“兩利相權(quán)取其重”的原則，判定共有人優(yōu)先承租人享有購(gòu)買權(quán)。

參考文獻(xiàn)

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