北京房價上漲過快的原因及對策探討

摘 要：北京住宅價格問題一直受到全國的關注。尤其是2004年以后北京房價年均增速達到30%以上，2006-2007年甚至超過60%，過高的房價對北京經濟的發展，社會的穩定都造成很大影響。通過對北京市房地產市場的研究，分析了房價上漲過快的原因，提出了穩定房價的對策。

關鍵詞：北京；房地產價格；宏觀調控

中圖分類號：F2文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）11-0090-02

1 北京市住宅市場概況

1.1 北京住宅市場發展現狀

從1998年開始，我國取消了福利分房，房地產業進入了新一輪快速增長期。城市商品房住宅投資加大，平均年增長28.4%，2001～2005年，即“十五”期間，北京市房地產開發投資累計達到5974億元，是“九五”時期的3倍。全市新建住宅33754.9萬平方米，是“九五”時期的2倍。住宅產業總產值逐年增加為國民經濟的增長和提高人民的生活水平做出了重要貢獻，但已經出現過熱現象。

1.2 北京住宅價格問題

從近八年來的政府交易統計數據可以看出，北京的房價在進入21世紀后，走過了一段平穩發展期，政策扶持、市場健康有序的大環境下，房價不但沒有上漲，反而有小幅連續下降。2004年是一個轉折期，房價由此一發不可收拾，發生了明顯的上升趨勢，三年時間北京商品房價格由2004年的5053元/㎡漲到2007年的14411元/㎡，上漲幅度達到185%，具體情況見表1。據國家發改委網站消息，國家發改委最新公布的信息顯示，2008年6月份，全國70個大中城市新建住房銷售價格同比上漲9.2%，其中漲幅較大的城市中，北京位列其中，漲幅為14.3%，在售新房均價已達到18537元/m2，北京房地產市場已步入畸形發展期。

2 北京住房價格上漲過快的原因分析

與其他城市一樣，北京市近幾年房價水平較高，上漲速度過快。這有著普遍性的原因，但同時北京的房價水平高于其他城市，甚至成為了全國房價的領跑者卻有著其特殊的原因。

2.1 北京住房成為居民投資或商家投機的手段

北京正在進行現代化和國際化建設，城市正處于迅速上升和蓬勃發展時期，在這一大的背景和環境下，土地自然升值，新建住房區位外移，住房供求關系持續趨緊，金融體系不完善，居民投資渠道少而不暢，銀行利率降低，炒股風險過大，再加上某些人為操作因素，在一定時期內北京的房價上漲，成為經濟發展的伴生現象。經濟學家，甚至普通居民都作出北京房價要上漲的判斷，因此導致部分居民采取多種方式投資房地產，如將銀行存款轉用于購買住房，購房成為變相的儲蓄手段，充分利用國家的住房信貸，傾其全力購置住房，期待房屋的增值。購房帶來的經濟利益和投資效果已經在北京市居民中產生了連鎖反應。與此同時，在對北京房地產市場和北京房價升降規律作出判斷的基礎上，商家瞄準了時機，抓住了商機，對房地產進行投機性的購買，形成了投機性的需求，對房地產市場和住房價格也產生了影響，不利于價格的穩定。

2.2 北京中低收入階層居民住房缺乏制度保障

按照國外的經驗，對城市中中低收入階層居民的住房，需要通過一定的制度和政策建立相對獨立的住房保障體系。這樣不僅使中低收入階層居民的住房得到切實的保障，而且有利于房地產正常的運行和房價的穩定。北京采取建設經濟適用房來解決中低收入居民的住房問題，多年來，一是因為經濟適用房建設和供應數量不足，二是由于管理問題突出，因此造成經濟適用房沒有達到預期的目的，對穩定和平抑地區房價沒有起到應有的作用。自2004年以來，經濟適用房短缺非常明顯，2005年幾乎沒有經濟適用房供給，使本來應由政府保障體系來解決住房問題的中低收入居民被迫通過市場來買房，導致供求關系的緊張，房源嚴重短缺，最終促使房價上漲。

2.3 分配不公、貧富差別

回顧我國房地產市場的歷程和住房價格的變化，可以得出這樣的結論：從城市和區域看，住房價格的上升從經濟發展水平最高的城市，特別是大城市開始，而后漸次帶動中小城市；從城市內部看，住房價格的上漲從富人（在我國首先是集團購買力）購買高檔住宅開始，而后不斷向普通居民和普通住宅延伸和擴展。北京不僅自身比其他城市擁有更多的富有階層人口，而且外地的富人也向北京聚集，他們擁有超乎尋常的購買力，是導致房價不正常上漲的原動力。據北京房地產信息網提供的數字，2005年上半年外省市個人在北京購買普通住宅、高檔項目總額達到220.88億元人民幣，其中外籍人士和山西富商成為高檔房的購買主力。

2.4 北京持續的人口增長

北京是一個有著13億人口的大國的首都，人口從全國各省，四面八方，包括國外向北京聚集，這就使北京的人口不斷擴大，2006年底，北京總人口達到1581萬人，其中84.33%為城鎮人口，人口的增加，尤其是城鎮人口的增加，包括在北京落戶的新畢業的博士生、碩士生、大學生以及各種原因調入北京的干部和職工等，必然產生對住房的需求。

2.5 北京舊城改造和拆遷力度加大

北京是一個有著悠久歷史的古城。在現代化的建設中必然要進行舊城改造和危舊房拆建。在城市的現代化建設和舊城改造過程中，必然會引起對新建住房的需求。不論是主動性需求還是被動性需求，這部分需求也是推動北京房價上漲的一個因素。

2.6 奧運會相關投資對北京房地產造成影響

北京成功申辦2008年奧運會后，奧運會相關投資極大地刺激了北京市房地產開發活動。2001年至2005年，北京房地產開發投資增速高出3到15個百分點，反過來成為推動北京市固定資產投資迅猛增長的最重要因素。

3 穩定住宅價格的對策

3.1 擴大供應，活躍二手房市場

在整個房地產市場中，新房供應只是其中的一部分，而且隨著住房總量的增加，這部分的比例應該是逐步縮小的，因此單是調整新建住房的供應結構是不能調整整個住房供應市場結構的，也不足以解決整個房地產市場中的價格問題。二手房不僅可以滿足不同階層的購房需要，而且可以起到平抑房價的作用，從而使住房結構更加合理，房地產市場更加健康有序。要放寬對二手房的交易和租賃政策的限制，簡化手續，鼓勵居民交易和出租二手房。要全面地衡量二手房買賣和租賃的得失和輕重。

3.2 及時有效地落實房地產調控政策和措施

北京具有土地稀少，人口眾多，富有階層人口相對比例較高，流動人口數量巨大，社會購買力強等特點，必然造成北京的住房供應需求關系比其他地區和城市更加緊張，住宅中的戶型結構和面積結構、質量差異等與其他地區和城市不同，因此宏觀調控必須從實際出發，采取更有效的措施，來促使供求關系的平衡。同時要引導居民的消費，進行理性的消費，通過合理的利益機制和管理辦法，提高住宅的利用效率和住宅的商業周轉，減少住宅的人為閑置，降低住宅的浪費。

3.3 制定和實施科學的城市規劃、發展方針和政策

合理的住房價格是以合理的城市規模和科學的增長速度為前提的。對城市住宅價格的調控必須從根本上入手。要統籌考慮城市的規模、發展速度與城市住宅建設及住宅價格的關系，使之協調與和諧。同時，城市要對已經聚集一定居民的居住地加強基礎設施和各項服務業的建設和發展，使全市人口得到合理的布局，減輕對城市中心區的人口壓力和交通壓力。

3.4 制定和執行正確的財政金融政策

正確的國家金融政策和信貸政策，不僅可以發揮金融對房地產業發展和市場運用的調控作用，防止房地產的泡沫形成和破壞，而且為一部分居民的部分購買力轉向于其他的投資和消費創造了環境和政策，減輕了對住宅的購買壓力。為了打擊個別商家惡意炒房，抑制部分富有的人對住房價格的拉動作用，打破在分配和消費領域的不公平現象，政府必須采取更加有力的稅收政策和其他的經濟措施，促進住房價格的穩定。

3.5 通過多種途徑滿足居民的住房需求

針對北京流動人口多，發展住房租賃市場具有特別重要的意義。不僅可以滿足部分居民的住房需求，而且可以使住房資源得到更加充分有效的利用，最大限度地發掘房源和節約社會資源。

4 結語

中央進行宏觀調控，抑制房地產過熱，目的是為了使經濟更好更健康的發展，宏觀調控成功不是以犧牲房地產業為代價，而是要使房地產市場更健康、更規范，更有利于解決收入和支付能力有巨大差異的公民的住房問題，更有利于北京的和諧、有序和高效發展，這是北京加強房地產宏觀調控的根本出發點和立足點。北京市房地產投資已連續多年保持20%以上的增長速度，應該適當調控降溫。

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