小區車庫歸屬的法律分析

摘 要：針對我國小區生活中大量存在的車庫權屬糾紛，運用建筑物區分所有權等物權理論，分析了小區車庫的法律類型、法律性質及其權利歸屬的法律標準等問題，發現小區車庫的權屬不能僅僅以當事人的約定來確定，而必須根據實際發生的基礎事實——建筑容積率來確定。

關鍵詞：車庫歸屬；法律屬性；法律標準

中圖分類號：D9文獻標識碼：A文章編號：1672-3198（2008）09-0317-02

１ 小區車庫的法律類型

車庫是指住宅小區基地范圍內的停車區域。實踐中停車位及車庫主要表現為四種形式：第一種形式為地面停車位。地面停車位是直接設置于地面、以劃線分割方式標明的停車設施。無任何構筑物、可供多人同時使用、具有開放性是其特點；第二種形式為地下車庫。地下車庫是指利用小區地下空間而建造的停車位， 內部設有若干個劃線編號且沒有墻壁隔離的停車位；第三種形式為架空層停車位。架空層停車位是將樓房的首層以墻、柱等架空， 依附于樓房形成的停車位；第四種形式為地面的獨立車庫。地面停車庫是在小區內獨立建造的四周以墻壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的停車位。在現實的區分所有建筑中存在著占用小區公共道路或者其他公共場地建立停車位的情形，其產權歸屬為全體業主共有。以房屋的一層部分建立的小區車庫產權歸屬于開發商其可以參照單元套房的方式予以出租、出售。這在學界基本形成通說，并已經為法律所確認，因此這些類小區車庫不是本文討論的重點。現實中爭議的焦點主要是以地下層部分為停車之用的停車區域即地下車庫的歸屬。

２ 小區車庫的法律屬性

小區車庫的權利歸屬糾紛不斷出現，究其原因在于人們對小區車庫的法律屬性認識不清。小區車庫在法律上究竟應該屬于業主共有，還是屬于開發商所有，或者由其他法律主體所有，這都要從小區車庫的法律屬性入手。

2.1 小區車庫的法律屬性分析

2.1.1 土地使用權與房屋所有權關系角度分析

所謂房地產買賣，就是指房地產所有權人將房屋所有權與土地使用權轉移給買受方，買受方支付房地產價金的行為。房屋所有權與土地使用權有著不可分割的聯系，房屋的生成必須依附于一定的土地，沒有土地使用權就沒有房屋的所有權，而房屋所有權的讓渡必然伴隨著土地使用權的轉移。開發商向房屋買受人出賣了房屋所有權，那么隨之土地使用權也應該一并轉讓。小區的車庫大都依附于小區土地和建筑物而存在，既然房屋所有權和土地使用權都一并轉移給了房屋買受人，那么作為附著于小區土地的小區車庫就應該屬于房屋買受人所有。否則，房屋所有權和土地使用權已經歸屬房屋買受人所有，而小區的車庫卻還歸屬開發商，這勢必造成業主與開發商的矛盾，而且于理不符。因此，小區車庫應該屬于房屋買受人所有。

2.1.2 建筑物區分所有權角度分析

所謂建筑物區分所有權是指，“由區分所有建筑物的專有部分所有權，共用部分持分權以及因共同關系所生的成員權所共同構成的特別所有權?！毙^車庫法律屬性的主要爭議點在于其是否為建筑物區分所有權中的共用部分，業主是否對小區車庫享有共有所有權。共有所有權的客體范圍主要包括四個方面，即：第一，建筑物的基本構造部分；第二，建筑物共有部分及其附屬物；第三，建筑物所占有的地基使用權；第四，住宅小區的綠地、道路、公共設施、公益性活動場所、圍墻等地上物以及設置在地下的共有物。共有部分是與專有部分不可分離的，房屋買受人取得了房屋所有權，必然相應取得小區內的共有部分，這是現代建筑物區分所有理論的應有之意，也是滿足房屋買受人通過買受房屋享有房屋利益最大化的有效途徑。小區車庫的建立是依附于建筑物的，如同小區的綠地、道路是供小區業主使用的，因此其屬于共用部分當無異議。將小區車庫定性為共用部分將會對小區業主的利益進行很好的保護，這也符合了現代建筑物區分所有權的理念。

2.1.3 誰投資誰受益角度分析

小區業主買受房屋時，房屋所有權和土地使用權一并轉移與房屋買受人。房屋買受人所繳納的房款并非只包括房屋的價款還包括取得土地使用權的費用，否則開發商將無從獲利。而且開發商為了利益最大化，自身并沒有對小區土地或建筑物保留相應的權利，而多是將能賣的東西通通賣掉，這樣“由于小區土地使用權已全部分攤到各業主名下，由開發商擁有地下車庫所有權又缺乏土地使用權之基礎。”既然開發商將小區車庫的資金投入已經分攤到各業主名下，那么實際上車庫的投資者乃是小區業主，則小區車庫的所有權當然歸于各房屋買受人，即小區業主。因此，開發商雖然是小區項目名義上的投資人，但是其投資成本，包括建設小區車庫的成本已經計入了房屋銷售價格當中，業主支付了對價，應當取得車庫的所有權，這與民法的基本理念是相一致的。

2.2 小區車庫法律屬性的實然分析

通過以上對小區車庫法律屬性的應然分析可以看出：小區車庫應當以屬于小區業主共有為原則。但是現實中的情況是非常復雜的，實際情況是很難按照法學理論所設計的應然道路發展的。在實踐中，建筑物區分所有權理論中的共用部分大多分為法定共用部分和約定共用部分。法定共用部分如建筑物軀干部分、共用出入口、通道、樓梯等；約定共用部分是指本來具有結構上和使用上的獨立性，只是根據當事人之間的自愿約定將其變為共用部分。小區車庫作為共用部分并不當然屬于法定共用部分，而更多的是屬于約定共用部分。當然這種約定不得損害區分所有權人的利益。如約定不明的，則推定為法定共有?，F代發達國家都將建筑物共用部分推定為各有關區分所有人共有。現實中，小區業主并不一定需要車庫，將建設小區車庫的投入全部由所有業主分攤并非符合全部業主的意愿。所以開發商將地下車庫之容積率并不記入建筑物總面積中，而車庫的建造則需要額外投資，這些投資本身可能使開發商的利潤減少，在這種情況下將車庫一律歸業主所有，也有失公平。但是小區車庫的投入是否算人商品房出售價格之中是難以證明的，再加上我國的不動產登記制度的不完善，是否記入房屋價款之中完全由開發商說了算，業主根本沒有知悉的可能。在產生矛盾時開發商利用其強勢地位舉出很多證據證明車庫歸其所有，業主只能望洋興嘆，無可奈何。

通過以上對小區車庫應然與實然的分析，可以看出兩者差異很大，因而既不能說是完全歸屬區分所有權人所有，也不能一概歸屬開發商所有，應根據情況而定。

3 確定小區車庫權屬的法律標準

物權法立法目的在于定紛止爭、物盡其用，這種定紛止爭不是一種解決現存問題權宜之計，而應當從根本的公平、正義等理念出發確定物權的歸屬。確定小區車庫歸屬應以平衡小區業主與開發商的利益為其基本的價值指導。

3.1 約定不足以確定小區車庫權屬

從原則上說，停車位是區分所有權人全體共有的，因為在區分所有建筑物中，除了專有部分建立所有權的之外，其他部分都應當是全體區分所有權人所共有。如何對待開發商對停車位的單獨開發問題?按照《物權法》第七十四條第二款的規定，“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”那么，開發商享有停車位的所有權，區分所有權人使用停車位，只能夠是向開發商購買使用權或者進行租賃或者由開發商以福利的方式贈與給業主。

但是，停車位的權屬問題是否僅僅依靠約定就能夠解決問題？僅僅是依據約定來確定停車位的所有權，恐怕難以成立。如果停車位不屬于區分所有權人單獨所有，也不屬于開發商單獨所有，那么，停車位的所有權才是區分所有權人的，就可以確定車庫屬于全體區分所有權人共有，至于如何分配使用權，則可以通過約定確定權屬。

3.2 小區車庫權屬的法律標準——建筑容積率

小區車位從根本上來講，是土地使用權問題。土地是稀缺資源，如果允許建設單位不加限制的約定，可能就會使這種稀缺資源成為少數人或者利益集團牟取壟斷利潤的工具。在小區內的建筑物中， 有些建筑物分攤土地使用面積， 有些建筑物則不分攤土地使用面積，建筑術語中， 表示建筑總面積占土地面積的比率的術語是“容積率”。原則上， 只有計算建筑容積率的建筑物才可以取得相應宗地號的土地使用權面積份額。因此，筆者認為，可以采用建筑容積率作為確定小區車庫權屬的法律標準。

具體的規則如下：

（1）地面停車場是通過政府發出《建設工程規劃許可證》批準，由開發商在商品房住宅小區地面上直接設置的停車設施。由于地面停車場并不是建筑物，僅僅是設置在土地表面的停車位，故不可能獲得房地產權的初始登記和房地產證。實際上，地面停車場沒有獨立性，它只是對土地的占用，其所占用的土地使用權已由業主共有。由此，地面停車場應歸于小區全體業主共有，當無疑問。

（2）對于小區內的獨立車庫而言，由于其與高層建筑物并不相連，故具有結構和利用上的獨立性。如果獨立車庫納入建筑面積容積率，則當然可以成為專有部分。開發商應當在規劃文件中明確說明，是否保留對獨立車庫的所有權。如果開發商保留該車庫的所有權，他可以取得獨立的產權證書。開發商也可以選擇將此車庫作為高層建筑的共用部分，公攤每個業主的購房面積中，由業主來承擔車庫的成本，并最終將車庫歸于業主共有。

（3）實踐中爭議最大的地下車庫的權屬，從結構和利用上看，均具備一定的獨立性。但根據《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》有關規定，層高2.2米以下的房屋和地下室不計入建筑面積。因此，地下車庫的建筑面積不能取得相應的土地使用權面積份額，其房地產權依附于計算容積率的住宅房屋單元。開發商在轉移房地產時，地下車庫不能從計算容積率的住宅房屋單元中分離或分割，其產權應隨同轉移給全體業主。但開發商如果將地下車庫作為地下建筑面積報批，則地下車庫可以計入容積率，享有對應的土地使用權份額。此時，地下車庫的法律地位類似于其他住宅單元，開發商能夠取得對應的產權證書。在此情形下，開發商才能夠擁有對車庫的所有權，有權分別出售車位。

綜上所述，地面停車場因其不計建筑容積率，應當直接歸屬于區分所有權人共有。而小區的獨立車庫和計入容積率的地下車庫則可以作為專有部分，其權屬有待當事人約定。地下車庫在土地緊張的情況下是解決車位需求的最好方式，但其投資巨大，如果一味不允許其計入建筑面積，將不利于鼓勵開發商投資。在此，筆者建議有關部門應準許地下車庫計入建筑面積，準許地下車庫進行單獨的產權登記。這樣，車庫的權屬可以適用兩種模式確定，或者由開發商申請單獨的產權證書，或者由開發商將其公攤入業主購房的建筑積中，使其成為全體業主的共有部分。

參考文獻

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